解局 | 富力“陳田喜事”與羊城舊改新局

觀點地産網 “你想不去二三線城市都不行，因為一線的供應量很少。”

去年夏天，李思廉還在業績會上訴苦說，一線城市土地供應量太少。今天，富力就在廣州新增了60余萬平方米的土地儲備。

3月14日早間，廣州公共資源交易中心舉行現場競投會，公開招標陳田村舊改項目合作企業。坊間傳來消息，廣州富力地産股份有限公司成為該項目意向合作企業。

觀點地産新媒體随後向富力地産相關人士進行求證，該人士表示，上述消息屬實，稍後會發布公告。

多年以來，富力早已在發展軌迹中烙上“舊改大戶”的印記，李思廉也曾多次在公開場合表示，舊城改造是富力開發計劃中優先考慮的項目。

實際上，近幾年房地産企業都紛紛加快了追逐羊城舊改項目的步伐。随着房地産從增量時代進入存量時代、粵港澳大灣區政策落地以及廣州舊城改造政策放寬，開發商們早已在這片熱土上打響了舊改争奪戰。

再現“獵德傳奇”？

3月14日早間，坊間傳來消息，富力地産成功中標廣州白雲區陳田村城中村改造項目。随後，觀點地産新媒體向富力方面求證，對方明确了該消息的真實性。

富力從90年代初就開始接觸舊改項目，起初開發的是廣州荔灣區一個化工廠舊改地皮。2007年，廣州啟動首個城中村改造項目——獵德村舊村改造。

彼時，富力與合景地産經過14輪舉牌競價成功競得獵德村商業地塊，打造了天匯廣場CBD行宮“天銮”，由此成就了富力地産的“獵德傳奇”。

獵德之後，富力在廣州楊箕村、茅崗村、筆村、簡村等舊改項目中大展拳腳。2018年，富力更是拿下了著名的淘寶村——廣州天河區漁沙坦村舊改項目；8月，富力地産子公司成功中標東涌鎮的大同村舊改項目。

針對富力此次布局廣州舊改，有消息人士表示，富力或是希望借助陳田村的區位優勢再現“獵德傳奇”。

但李思廉的考量或許並不止于此，畢竟“舊城改造”從2015年開始就成為富力開發計劃中優先考慮的項目。

2018年上半年，富力地産于31個城市及地區收購共37幅地塊，新增土地權益可售面積約835.6萬平方米。相比2013年大舉攬下2090萬平方米土地，有所收斂了。

實際上，除了招拍挂拿地，舊改也是富力擴張的一種重要方式。

根據富力官微發布的數據，截止2018年底，富力在全國各地有超過40個已簽約合作的舊改項目，其中大灣區内已簽約合作舊改項目超過20個，涉及總建築面積估計超過2000萬平方米。

此次簽約的陳田村舊改項目，改造範圍總面積62.61公頃，其中建設用地62.59公頃，改造規劃拆除現狀建築面積126.9萬平方米。

陳田村位于白雲區白雲大道北陳田經濟聯合社，舊村臨近地鐵二号線江夏站，周邊還配套有中小學、超市等設施。

改造規劃計算容積率總建築面積199.47萬平方米，其中，復建安置區淨用地23.90公頃，計算容積率建築面積111.53萬平方米，復建住宅計算容積率建築面積62.34萬平方米。

融資區淨用地17.48公頃，計算容積率建築面積87.94萬平方米，融資住宅計算容積率建築面積74.61萬平方米，融資商業計算容積率建築面積13.33萬平方米。

規劃顯示，改造後改造範圍内全部用地轉為國有，融資地塊通過協議出讓方式交付給村自主改造開發。也就是說，改造完成後，留給富力自主開發的余地還很大。

除此之外，富力曾說過，多開發舊城改造項目有助于完成銷售目標。

2018年，富力首次提出到2020年要實現3000億的目標，而去年全年，富力地産實現總合約銷售金額共約1423.4億元，同比增長73.88%；銷售面積達約1093.98萬平方米，同比增長約72.98%，完成全年1400億目標的101.67%。

距離2020年還有不到兩年的時間，富力距離3000億元還有很大的距離。

羊城舊改新局

除了富力中標陳田村項目外，同日，方圓也成功攬下荔灣區鶴洞村舊改項目。

3月14日早間，廣州荔灣鶴洞村經濟聯合社股東代表舉行投票大會，最終方圓被确定為荔灣鶴洞村城市更新改造項目意向合作企業。

資料顯示，鶴洞村改造範圍内用地面積為22.02公頃，規劃總建設量62.19萬平方米。其中，復建安置建築面積40.84萬平方米，包括住宅部分27.71萬平方米以及集體物業部分13.13萬平方米，項目總計投資金額約為23.98億元，復建安置資金約22.74億元。

不難發現，羊城舊改版圖上，各家房企都在劃分屬于自己的領地。

除了富力，保利地産和珠光集團也是廣州舊改大戶。保利地産涉足了琶洲、冼村、東風村、三滘村等城市更新項目，而珠光集團則先後參與了潭村、火村、瀝滘村等改造項目。

還有很多——2015年，萬科全面介入廣州文沖村舊村改造項目，標志着其在廣州的第一個舊改項目正式啟動。2018年，萬科再次拿下廣州白雲區首個城中村改造項目——田心村。

佳兆業參與了黃埔玩具城、增城馬修村、番禺陳涌村、白雲小坪村等舊改項目；華潤置地則先後參與石馬村、佛塱村、蘆灣村等項目。與此同時，時代中國、星河灣、碧桂園等房企也開始逐鹿廣州城市更新項目。

随着房地産市場從增量時代轉入存量時代，一線城市新增土地逐年減少，而城市更新項目以體量大著稱，未來将成為城市發展的新增長點，更将成為房企們加碼布局的重要領域。

除此之外，粵港澳大灣區紅利的釋放，加大了廣州舊改的吸引力，而且廣州市對城市更新政策的調整，也助推了房企搶食舊改的蛋糕。

2018年初，廣州市對城市更新政策進行了調整，明确提出，融資地塊協議出讓土地使用權測算土地出讓金可納入舊村莊全面改造成本（采用自主改造、合作改造模式的）。

2018年末，廣州市政府常務會審議通過了《關于深入推進城市更新工作的實施細則》，明确提出加大了城市更新項目支持力度。

細則表示，一方面推動事權下放，将更新片區策劃方案、符合控規的更新項目實施方案的審定權按程序委托各區政府實施，将重點區域範圍外的更新項目涉及控規調整的審批權依法按程序委托各區政府實施，同時也允許城市更新項目分期繳納土地出讓金。

2019年初，《廣州市2019年重點建設項目計劃》發布，在城市更新與土地儲備項目方面，廣州将投入313億元推進52個項目，涉及11個區。

政策的引導、灣區的紅利、項目的增加，無疑為房企争奪城市更新項目創造了更多的機會。