解局 | 德比戲里的首開重組

觀點地産網 作為北京市最大的兩家國有房地産開發企業，首開和首創不約而同地在上周公布了新消息，這場“德比”戲碼亦将拉開新的序幕。

自2006年以來未再進行供股的首創置業，上周五公布了新的供股計劃，並在周一召開的全年業績會上表示，本次融資計劃将會解決公司長久以來股本擴充受限的問題，增強公司資金實力，帶動未來更多項目投資和發展空間。

與此同時，經過了周末兩天熱議之後，首開集團重組一事也終于與各位“周一見”。

3月11日晚，首開股份刊發公告宣布，北京市國資委決定對首開集團與北京房地集團有限公司實施合並重組，将北京房地集團有限公司的國有資産無償劃轉給首開集團，並由首開集團對其行使出資人職責。

首開集團内部人士向觀點地産新媒體表示，該重組事項還處在初期階段，目前僅僅是兩個集團的合並，或者說是房地集團的股權劃轉到首開集團，後續才會展開人員、資産整合等問題。

重組後的整體規模雖然遠未有結果，但上述人士也認同相關市場分析，表示重組必定會擴大首開集團的資産規模以及提升市場競争力。

北京兩大國有房企公布的消息，無疑都有做大做強的潛台詞，這場“德比”戲碼也将進入下一場。

重組：首開-房地

作為“一哥”，首開的一舉一動都備受關注，更何況這次是涉及整個集團的重組動作。

3月9日，市場消息傳出，當天下午3點，在首開集團本部會議室，首開集團與房地集團召開重組合並宣布會。

出席這次宣布會的包括首開集團黨委書記兼董事長潘利群、總經理李岩，以及房地集團黨委副書記兼總經理劉軍、工會主席劉占山等。此外，負責集團繫統非經營性資産接收、管理工作的副總經理徐維恒等13名領導班子成員也列席了該會議。

經過了周末兩天的輿論發酵後，首開集團旗下上市平台首開股份在3月11日晚正式公布：經北京市國資委研究，並報北京市委、市政府批準，北京市國資委決定對首開集團與北京房地集團有限公司實施合並重組，将北京房地集團有限公司的國有資産無償劃轉給首開集團，並由首開集團對其行使出資人職責。

該公告還介紹，北京房地集團有限公司成立于2005年4月8日，注冊資本為80000萬元人民币，類型為有限責任公司（國有獨資），經營範圍為：施工總承包；專業承包；勞務分包；房地産開發經營；銷售自行開發的商品房；出租辦公用房；出租商業用房；出租住宅用房；物業管理；從事房地産經紀業務；古建築維修保護、近現代文物建築維修保護；城市園林綠化；建築設計等。

首開集團官網資料顯示，業務範圍主要包括房地産開發經營、物業管理、土地一級開發、投資與資産管理。同時，大力參與棚戶區改造、老舊小區改造更新、舊城保護復興和保障房建設等政策性工程，並探索住宅租賃市場、培育社區養老服務業态、打造創客空間平台等新的業務領域。

據此，雖然簡略的公告並未披露更多重組細節，但此前報道則援引知情人士說法稱，未來兩家集團會根據不同業務，在一級開發棚改、二級開發房地産、物業等方面逐步完善合並進程。

對此，首開集團内部人士向觀點地産新媒體指出：“這些都是市場的猜測。”

他表示，目前的資料只顯示，北京市國資委已通過了重組批復，但重組還只是很初始的階段，目前僅僅是兩個集團的合並，或者說是房地集團的股權劃轉到首開集團，後續才會展開人員、資産整合等問題。

由于資産整合階段尚早，該首開集團内部人士對觀點地産新媒體進一步表示，目前還沒有房地集團的資産清單，所以也很難預測整合後的資産規模。

數據：資産-規模

首開集團與房地集團的重組還只是開端，但這並不能阻隔外界的窺探之心。

據首開集團官網披露，首開集團歷經了三十多年發展，資産總額2000多億元，年開復工面積上千萬平方米，物業管理在管面積4500萬平方米，房地産開發綜合實力位居全國前列，累計開發面積超過5000萬平方米。

上市平台首開股份披露的數據則顯示，2018年全年，公司共實現簽約面積377.56萬平方米，同比上升27.97%；簽約金額1007.27億元，同比上升45.58%。

而房地集團在2019年度工作會議中則公布：2018年，非經資産管理市級平台建設成績斐然，完成與市屬國企簽訂非經資産移交協議3075萬平方米，2018年新簽訂非經資産移交協議2207萬平方米，接管非經資産1300萬平方米。

同時，有序推進在京央企“三供一業”項目的接收工作，簽訂整體移交協議1210萬平方米，簽訂分項移交協議311萬平方米，已接“三供一業”388萬平方米。年淨增物業管理面積492萬平方米，物業管理達3407萬平方米。

2018年，房地集團施工開復工面積263萬平方米，新中標工程257項，房地産竣工面積24萬平方米，銷售面積14萬平方米，實現銷售收入27億元，完成投資46億元。在施在建古建項目40處，推進與故宮博物院的戰略合作關繫，承施故宮及市屬公園、寺院、古建博物館等文物修繕項目，參與京津冀一體化協同發展，開展古建文物修繕工作。

與首開股份2018年超千億銷售額相比，房地集團現有的房地産銷售規模似乎可以忽略不算，但在物業管理、施工總承包及舊城保護復興方面卻是不容小觑。

對此，有分析指出，國企重組可以避免不同平台之間的同業競争，同時整合後新平台的資産與規模都會增加，市場競争優勢也會随之增加。與此同時，整合後的市場集中度得到提升，也有利于增加企業的市場競争力。

對此，上述首開集團内部人士也表示，重組必定會擴大首開集團的資産規模以及提升市場競争力，“這是顯而易見，而且是必然的結果之一”。

德比：首開-首創

巧合的是，作為北京兩大國有開發商之一，在首開集團公布重組計劃的同時，首創置業也公布了新的供股計劃。

按照首創置業公布，供股（如進行）将包括就公司各類股份發行内資股、非H股外資股及H股。首創置業目前正在專業顧問的協助下考慮供股的條款，預期每10股本公司現有股份，将發行不多于5股供股股份，公司已發行股份總數預期将增加不超過50%。

按現有總股本約30.28億股計算，首創置業将發行約15億股新股份，若以3月11日收市價3.01港元粗略計算，供股融資額約45億港元。

對于此次供股計劃，首創置業高層在周一的業績發布會上強調：“本次融資計劃将會解決公司長久以來股本擴充受限的問題，增強公司資金實力，優化公司資本結構，以股本為支點，可以帶動未來更多項目投資和發展空間，助力公司業務轉型升級，提升公司盈利能力和股東價值。”

可以看出，首創置業融資後的一個主要目標是“帶動未來更多項目投資和發展空間”，與首開集團重組無異，潛台詞都是“做大做強”。

單就銷售規模上看，首創置業與首開股份仍有一些差距。

據觀點地産新媒體過往報道，首創置業2018年累計實現簽約面積約306.3萬平方米，累計簽約金額約706.4億元。

“沒有對手就沒有動力，我永遠感謝對手。”面對首開股份這個對手，首創置業無疑有着相當的動力。

據觀點地産新媒體不完全統計，僅2019年以來，首創置業已通過公開拿地、入股、參與舊改等方式，新獲取7個項目，斥資逾140億元。