業績會直擊 | 新城悅戚小明：“兩年1億平方米”是可以實現的(實錄)

觀點地産網 上市5個月後，新城悅召開了第一場業績發布會。

從現場情況來看，背靠着新城繫“大樹”的新城悅頗受市場關注。據現場人士介紹，投資者會上由于參會人員超出預料，還臨時增設了不少椅子。

作為新城悅董事長兼首席執行官，戚小明的情緒頗為興奮。不管是投資者會還是媒體會，他都是答問的“主力”。而且，詳盡的回答也讓兩個原計劃一個小時的會議均出現了超時。

“漂亮”的首張成績單，無疑是戚小明的興奮所在。根據年報，新城悅2018年收入為11.5億元，同比增長32.7%。收入來源以長三角為主，但比例在逐漸下降，環渤海等其他地區的分量逐漸加重。

同時，該公司2018年的毛利為3.39億元，同比增長39.9%；毛利率為29.5%，同比上升了1.5個百分點；淨利潤率為13.1%，同比上升4.6個百分點。

延續了新城繫的派息風格，新城悅宣布上市首年每股派息0.1元，派息率為54.5%。類似的是，同一日召開業績會的新城發展宣布每股派息0.3元，同比增長85.3%。

值得注意的是，新城悅去年依然保持着淨現金、零有息負債的情況，流動比率由2017年的1.22升至2.20。換而言之，新城悅去年的現金流得以進一步充實。

不過，雖然2018年現金及現金等價物大幅上升101.7%至12.78億元，但在對待並購擴張上，新城悅則是秉持着“謹慎穩妥”的态度，更多仍是依靠新城控股的業務增長帶動。

業績會上，新城悅發布了未來幾年的“小目標”。具體而言，在管面積計劃在兩年内增至1億平方米，于三年内進入行業前十名，同時增值服務收入占比超過50%。

長三角與大灣區

作為一家分拆上市的物業公司，新城悅和大多數同類型企業一樣，大部分業務均來自新城自家的項目。正因為此，長三角不僅是新城控股的“大本營”，同時也是新城悅業務分布最密集的區域。

據介紹，新城悅2018年物業管理服務收入為7.32億元，同比增長29.1%。從收入來源看，長三角區域貢獻占比為82.7%，其中僅江蘇一省占比就達62%。環渤海地區貢獻占比1.9%，中西部地區和其他地區分别占比11.3%和4.1%。

從年報中的表述可以看出，新城悅正在向全國化布局的方向發展。

據了解，新城悅實行“1+3”區域布局策略，以長三角為主，同時在環渤海、珠三角、中西部三個區域尋找擴張點。據悉，新城悅2018年長三角物業服務收入和在管面積占比較上一年雙雙出現下降。

戚小明表示，全國化戰略下長三角的占比下降不可避免，但該區域始終會是新城悅占比最重的區域。

新城悅副總經理兼聯席公司秘書尤建峰補充稱：“長三角區域占比最少會保持在50%以上。”

有趣的是，珠三角區域的物業服務收入和在管面積均為0，這似乎與新城悅“1+3”戰略有些矛盾。

對此，戚小明回復觀點地産新媒體稱，雖然賬面上看起來珠三角地區尚未産生收入貢獻，但其實在公司内部，該區域相應的管理開發團隊已經組建完成。

借助着大灣區的利好，不久之後新城悅在該區域内将取得實質性進展。

兩年一億平方米

從2015年至2018年，新城悅平均每年新增在管面積約為785萬平方米。僅從這一數字來看，要實現業績會上公布的“兩年内1億平方米”目標難度頗大。

對此，戚小明並沒有過多擔憂，表示這一目標是可以實現的：“或者說，這一目標實現起來把握是很大的。”

據年報披露，新城悅2018年在管面積為4288.7萬平方米，而合約面積已經超過了1億平方米，達到1.12億平方米。随着合約項目的不斷交付，新城悅“一億”目標的實現也有了基礎。

除此之外，新城悅還擁有着另一個重要支撐——新城控股。

“物業行業具有滞後性，並不會反映出即時性的銷售去化情況。”戚小明透露，如今新城悅在管面積里的大部分項目，其實是新城控股兩年前賣出的項目。

新城控股兩年前的銷售額約600億元，去年約2211億元。兩年時間里，新城控股已然完成了規模的“三級跳”。

“新城控股這兩年規模擴張所銷售的項目，将會在未來逐漸交付到新城悅的手中。”

與此同時，戚小明介紹，物業管理面積包括了小區停車場等，因此往往一個項目的物業管理面積會比銷售面積的數值大20%左右。

從方式來看，這大多數屬于是“中規中矩”的擴張方式。另一方面，新城悅還在會積極尋找機會進行並購。

雖然歷史上新城悅只完成過兩單並購，總體量不到200萬平方米，但不可否認的是，並購相比之下能夠更快速地增加規模和利潤。

不過，戚小明也坦言，雖然新城悅目前财務情況較為穩健，但由于物業行業的特殊性，在並購時依然是會保持“謹慎”為主的策略。

“並購來的項目大多數比較老，存在不少問題。”

以下為新城悅控股有限公司2018全年業績會現場問答實錄：

現場提問：從數據看，新城悅在珠三角在管項目還是零，下一步在珠三角區域有什麼計劃？

戚小明：目前在管的項目里面，還看不到在大灣區的布局，但是我們的團隊組建已經完成。

新城控股在廣州區域和深圳區域都已經進行了項目的開發，我們也相應部署了團隊，進行了土地拓展，現在都已經進入了項目的開發周期，2018年已經形成了銷售，我相信在今年或者明年，新城控股開發的樓盤就會交付到新城悅管理的項目範圍里面來。

同時，新城控股也會和其他第三方房地産開發公司進行合作，我們部署了相應的人員跟他們進行了接洽，相信未來會有實質性的進展。

現場提問：兩年内在管面積一億平方米、三年之内進入行業前十的目標，新城悅要如何去實現？是否會采用一些類似于並購的手段？

戚小明：這樣一個目標應該說是可以實現的，至少實現的可能性還是非常大的。

2018年，我們新交付的項目盡管不是非常多，跟2017年甚至往年度相比沒有比較大的增幅，但是在2019年及以後，就會有一個比較大的增幅。

國内房屋銷售到交付基本上有一年半到兩年的周期，新城悅在2018年接受新城控股和新城發展交付的面積，還是新城控股在2016年銷售的樓盤。

關于並購，我們歷史上做了兩單，但是量都不是非常大，體量大概也就200萬方不到。但是我們對並購抱着一種積極的态度來做的，因為並購是快速增加規模和快速增加利潤的一個非常好的辦法和手段。

但是考慮物業行業的特殊性，我們覺得還是要稍微謹慎、穩妥地來做並購，因為現在新的、好的項目基本上都是由一些大的開發企業在承接，對他們做並購可能性也不大。

現場提問：1億多合約面積是加上4000多萬的那個面積嗎？

戚小明：對，我們到2018年底在管面積是4289萬方，接近4300萬方，還有一塊是合約面積。

按照預判，我們的合約面積和在管面積之間的差額，會在未來3-5年之内逐步交付給我們，到時候我們還會有新拓的項目。

現場提問：增值服務占比達到50%，增長動力是從哪里來的？收購的路徑和概念是什麼？

戚小明：現在我們的增值服務主要是幾塊内容，一個是開發商增值服務，為開發商提供了案場服務、前期咨詢服務和查驗服務，這一塊和開發商的快速發展密切相關。

2017年以前，我們為新城控股及其它開發商也提供類似這樣的服務。2019年及以後，我相信我們還會有比較大的增長。今年我們有超過300個以上的案場服務，這個量是可以保證的，開發商增值服務這一塊的占比在逐步增加。

合並方面，現在房地産行業的集中度越來越高，基本上拿地企業都是一些龍頭房企。不過，其實在一二線城市以外的其它城市，還是有一些知名度不是非常高的房地産企業拿地。去年下半年到年底，這一點表現得特别明顯。

也就是說，盡管房地産行業的集中度在不斷地提高，排名在全國前20的房地産企業市場份額占到了整個房地産年銷售額的40%以上，但是畢竟還有60%是在後面，在一些小的開發商和一些排名不靠前的房地産企業所占據。

這樣的市場也非常有機會，而我們已經進入了這樣的市場進行拓展。並購豐富了我們的管理業态。當然，我們是積極並穩妥地做，不放棄我們的原則。

現場提問：2017年到2018年在長三角在管面積下降一個百分點，但是收入卻下降了五個百分點，這里面是有什麼原因？公司提出3+1發展戰略，未來各個區域占比有目標嗎？

尤建峰：這里面最主要原因，是我們新增面積的物業費遠高于老項目的物業費。因為長三角是我們的傳統區域，有很多老項目，所以平均物業費比較低，面積雖然只下降了一個百分點，但是收入下降比較多，這是一個結構性的問題。

對目標來說，我們還是“1+3”的戰略，“1”是最重要的。在新城控股的土地儲備里面，目前還是有50%以上是在長三角區域的，對應新城悅未來長遠來看，至少50%以上的管理面積集中在最傳統的、品牌最有優勢的區域。這個區域，一方面是新城控股最核心的區域，同時也是新城悅品牌影響力最大的區域。

戚小明：從我們在管面積和在管收入來看，好像是一個區域型公司，實際上我們是一個全國性的綜合性物業服務企業，當然這個發展要有一個過程。從最近幾年的變化情況來看，确實也已經走向了全國。

長三角是我們品牌優勢最集中的地區，也是發展最好的地區。當然後續其它的發展也有一個過程，比如說中西部地區，包括華南區域和環渤海區域，這一塊物業企業和房地産企業有一個關聯性，有一個滞後性，所以未來在管面積的占比會有一個轉移。但長三角未來還是我們比較集中的區域，在未來一段時間還是比較多。