業績會直擊 | 首創置業鐘北辰：供股核心目的是敞開更多投資空間

觀點地産網 2018年，對于國企首創置業來說是不平常的一年。比如新的領導班底、調整管理架構、提出重回前30的目標。

在3月11日的年度業績發布會上，新的管理層為業績會增添了幾筆亮色，董事長李松平帶領新任總裁鐘北辰、首創置業助理總裁、财務管理中心總經理廖洋出席現場。

年報顯示，首創置業2018年實現簽約金額706.4億元，營業收入232.57億元，同比增加約9%；歸屬于母公司股東淨利潤為19.22億元，同比下降9%。

業績表現並不亮眼，而在整場業績會里，媒體把焦點鎖定在前一日發布的供股計劃上。

3月10日，首創置業發布供股計劃，預期每10股現有股份将發行不多于5股供股股份，已發行股份總數預期将增加不超過50%。

對此，有不少問題集中于本次供股是否有考慮小股東的利益。鐘北辰特意在業績會上回應表示，一直受制于股本限制、高負債率，影響了首創置業的發展速度。本次供股計劃，可以降低杠杆、增強資金實力。

供股計劃核心目的

雖然只是公布供股計劃的框架，具體定價細節仍未敲定，但是仍躲不開媒體的追問。

至于為什麼選擇供股這種方式，廖洋表示，首創置業自2006年增發以來未能進行股本增發，這次供股也是為了股東的長期利益考慮。

據觀點地産新媒體翻查資料發現，首創置業自2003年上市以來，分别在2005年和2006年進行過股本增發，随後十三年均無增發動作。

這次供股募集資金規模會受到供股價格與實際供股比例的影響，暫時還無法确定。據廖洋透露，目前董事會已經批準了方案，下一步供股方案要取得國資委的批準，以及股東大會的批準，提交證監會批準，之後會進行具體的安排，目前來看還有較長的時間，争取在年内完成。

顯然，供股融資計劃並不能立竿見影。首創置業也表示，這是為未來兩年的發展做好資金規劃，“在後續兩年，首創置業整體土地投資和各項業務投資會達到1650億的規模，大概3000多億的貨值儲備。”

廖洋表示，首創置業計劃在2019年會做到800億以上的銷售額，連續三年達到二十多的復合增長率，2020年達到1000億，2021年達到1400億，如果計算為58%的增長速度，則需要更多的經營性回款，以及融資都需要核心資本的提升。

值得注意的是，這個計劃包括各類股份發行内資股、非H股外資股及H股全部股本，換言之，同樣需要獲得小股東的同意。

供股的另一重要信息是供股價格，一般而言，供股價在初設階段是比正股價低。因而供股融資被認為是大股東收割小股東利益的動作，歷史上也出現不少小股東投反對票的案例。

鐘北辰也解釋稱，這次供股並不是短期目標，不是說這次要拿到多少錢，核心目的是優化股本結構，能夠為後續投資和融資起到杠杆作用，能夠把空間釋放出來，這個意義更長遠一些。

快周轉目標與負債

從2016年銷售455億到2018年的706億，首創置業這樣的增長速度並不算快。

在2017年2月份業績會的時候，首創置業提出了兩年晉級千億房企的目標，並在去年4月份完成了董事會換屆選舉，新一屆董事會明确了對此前業績目標的堅持，提出了強投資、沖規模、快周轉、重回行業30強等目標。

不過，首創置業2018年顯然沒有完成750億-800億的銷售目標，而且調低2019年的銷售目標至800億。

雖然營業收入同比上漲9%，但淨利潤卻出現明顯下降。

廖洋分析稱，2018年度利潤有所下降的主要原因是當期财務費用增加影響了利潤，有兩個方面。第一，2019年把握了優質項目的投資機會，主動進行了适度的财務擴張，擴大了融資規模支持優質項目的獲取，随之帶來的是利息支出的增加。

其次，這些新增投資項目中有部分是表外合作項目，由于會計準則和處理方法的影響，導致2018年利息支出資本化比例有所下降，單财務費用中就有4.5億元的匯兌損失。

此外，首創置業财務費用大幅上漲，由2017年的109.73億元上升至286.92億元，同比上漲161%。與此同時，公司淨負債率也大幅度攀升——截止到2018年底，首創置業總資産負債率為77.49%，較去年基本持平；淨負債率為193.43%，同比上升42.79%。

受困于較高負債，廖洋表示無奈，首創置業關注到一大批收益率高，未來可以持續發展帶來源源不斷利潤的項目，不能對這些項目進行投資。

這也是首創置業供股融資的重要因素。鐘北辰表示，本次股本融資計劃具有重要戰略意義，也顯示出新一屆管理層對未來業務發展的堅定信心，本次融資計劃将會解決長久以來股本擴充受限的問題，增強資金實力，優化資本結構，以股本為支點，可以帶動未來更多項目投資和發展空間，助力業務轉型升級，提升盈利能力和股東價值。

以下為首創置業股份有限公司2018年度業績發布會現場實錄：

現場提問：為什麼公司會選擇供股，除了股本可以增加之外，會不會影響投資者信心？未來有沒有發債和其他的融資方式？這次可以給公司帶來大概多少資金，可以用于哪些地方？之前很多公司的項目都是合作開發，解決資金問題，這次供股的資金會使用在哪些地方？公司今年有沒有銷售目標？買地的金額大概是多少？

廖洋：首先，這次供股的背景跟大家介紹下。首創置業自2006年增發以來未能進行股本增發，首創置業一直秉承回報股東的理念，一貫重視投資者利益，分紅比例也比較高。歷年來分紅率接近37%。首創置業在香港一共融資20億元，歷年累計的分紅已經接近50億，這樣的表現也說明首創置業一直重視股東利益，是長期為股東創造價值的上市公司。

這樣一個分紅的安排也限制了淨資産規模的增長，一方面首創置業由于長期股本的受限，上次股本增發是在2006年，2015年首創集團有過一次大股東增資，充分體現了大股東、控股股東對于上市公司的支持。

随着首創置業業務的發展，股本受限，核心資本不足，再加上利潤管存有限，由于首創股東回報的安排，現在首創置業負債率相對比較高，影響公司業務發展的空間。現在公司關注到一大批收益率高，可以給公司未來持續發展帶來源源不斷利潤的項目，但是受制于公司核心股本規模較小，負債率較高的情況，不能對這些項目進行投資。

目前這種供股安排也是首創置業長期持續發展到目前的一個必然要求，本次供股計劃所有股東都可以按照公平公開進行配股，讓所有投資者都有機會享受首創置業未來價值的提升，非常有助于公司長期穩定的發展，從中長期來看投資者對首創置業的發展更加充滿信心，我們也相信這次的安排能夠獲得大部分股東的支持。

這次供股募集資金規模會受到供股價格與實際供股比例的影響，暫時還無法确定。

目前董事會已經批準了方案，下一步供股方案要取得國資委的批準，以及股東大會的批準，提交證監會批準，之後會進行具體的安排，目前來看還有較長的時間。

但是不管是規模，還是價格、比例，我們會根據市場價格、流通比例、攤薄效應、監管要求、資金需求等因素來綜合決定。我們也會充分提取中介機構專業的意見和建議，會依據市場一般慣例來解決本次供股相關具體事宜，與市場水平保持一致。

現場提問：公司程序一定要先披露出來再去供股嗎？

李松平：這是有監管要求的，要通過國資委、證監會、股東大會和小股東的同意。

現場提問：現在供股的價格比較低，大家對股價會比較審慎，供股不是會拉低價格？

廖洋：供股後續落實了會充實首創置業的核心資本，這些核心資本計劃用于融資和國家産業政策支持的項目上，具體事項會在後續公告出來。

我想這種核心資本的增加會釋放首創置業的融資空間，會帶動這部分資金潛力投入到我們已經關注和跟進的高收益的優質項目中，未來這些增量項目也會源源不斷給首創帶來利潤，從發展的方向來看這些增量利潤也會給投資者帶來回報，這些都在我們的計劃安排之中。

董事會今天批準完公告出來以後還要經過國資委進行審批，我們再召開股東大會，再進行證監會的審批，真正發出來的時間有可能到今年第四季度，股價會有所波動，但是這是全年的事情，而且管理層對本次供股有信心。

現場提問：現在才第一季度，要等到第三、第四季度資金才能到手，這些優質項目會不會錯過機會？為什麼會挑這種方式而不選擇更快的方式？

鐘北辰：這次供股核心目的不是為了這次供股能夠增加多少資金，而是敞開了更多的投資空間，包括負債率水平的釋放，它的杠杆效應會因為核心資本的增加而增加。

首創置業全年投資計劃是650億，去年我們投資了500多億，今年計劃投資650億元，這次供股工作更多是為2020、2021年做準備。我們在後續兩年整體土地投資規模，和各項業務投資規模會達到1650億元的規模，大概3000多億元的貨值儲備。

包括我們計劃在2019年會做到800億以上的銷售額，連續三年達到二十多的復合增長率，2020年達到1000億，2021年達到1400億，如果計算為58%的增長速度，我們需要更多的經營性回款，以及融資，這些都需要核心資本的提升。

我們這次供股並不是短期的目標，不是說這次要拿到多少錢，重點是優化我們的股本結構，能夠為後續投資和融資起到杠杆作用，能夠把空間釋放出來，這個意義更長遠一些。我們這個供股不會影響我們傳統的融資渠道，像債券市場和傳統商業銀行融資的計劃。

現場提問：供股的比例預期會有多少？為什麼今年的淨利潤會下降，原因是什麼？今年的展望是什麼？

廖洋：關于供股比例我們預計是不超過每10股供5股，這是上限，到時候會根據市場的價格、監管要求和資金需求綜合決定，我們會一直秉承重視股東回報，重視股東利益的理念，後續我們會充分的根據中介結構的建議，依據市場的一般慣例來定。

2018年從收入角度來講公司有穩定的增長，毛利率26%，盈利能力也保持較高的水平，從這個角度來講公司的業績質量在穩中向好。

2018年度利潤有所下降的主要原因是當期财務費用增加影響了利潤，有兩個方面的原因。最主要的原因是我們把握了優質項目的投資機會，主動進行了适度的财務擴張，擴大了融資規模支持優質項目的獲取，随之帶來的是利息支出的增加。

我們這些新增投資項目中有部分是表外合作項目，由于會計準則和處理方法的影響，導致我們2018年的利息支出資本化比例有所下降，由于上述一些2018年财務費用增加了12億，這是時間性的差異。這部分資本化财務費用也會為未來利潤空間的打開提供了基礎，未來我們可以從投資收益看到财務費用增加帶來的效應。

另外一方面，在2018年的财務費用中有4.9億元的匯兌損失，這個損失也是時間性的差異，我們很重視外匯風險的管控，對所有美元資産和匯債都購買了金融工具，2018年美元和港币負債在賬面上形成了暫時性的4.9億的匯兌損失。但是從全周期來看，這個最後會以我們購買的金融工具公允價值形成對沖，也就是說這4.9億元中的大部分在未來會轉回，並體現為匯兌收益。

上述兩部分導致财務費用增加了12億元，但是我們相信這個增加只是時間性的差異，未來都會給公司未來利潤的提升提供空間，這是2018年利潤下降的主要原因。

2018年公司主動的拓展融資規模帶來的收益是，去年公司投資了485億元，溢價率只有9%，這些優質資源分布在首創置業重點戰略布局的京津冀、粵港澳大灣區、長三角地區，這些項目都是優質項目，未來會給公司業績帶來持續的貢獻。

目前存量和增量項目都保持了非常好的投資標準，未來我們也會保持25%以上毛利的水平，從2019年度來看，我們有信心比2018年穩中求進。

關于未來的市場，我們最近新取得的土地溢價只有9%，使我們的土地成本得到了有效控制。未來我們的布局都會圍繞高經濟附加值的地區，比如說京津冀、上海、江蘇、浙江、粵港澳大灣區等城市，未來這些項目的利潤水平還是可以的，我們對未來市場非常有信心，能夠保證未來毛利都是在25%以上的水平。

2018年底我們已簽約未結算的金額有360億元，這里面有50%以上要在2019年結轉，其中360億的簽約毛利已經鎖定在25%以上，不只是2019年，對于未來幾年的業績表現我們都非常有信心。

現場提問：去年的銷售目標是450億至800億，全年銷售目標完成只有90%的比例，原因是什麼？怎麼看未來内地房地産市場的前景？有沒有信心達到800億的銷售目標？

廖洋：2018年整個市場上半年比較火暴，到了下半年中國房地産市場規模有所下降，無論是銷售速度，銷售價格，以及市場客戶對房地産投資的意願都有所下降。

首創置業在2018年的銷售結構中主要重倉在第三、第四季度，所以導致2018年在完成銷售目標過程中受到了最後一季度的影響。

鐘北辰：我們對未來還是有很強的信心，包括在2019年完成800億以上的銷售額，原因從今年元旦開始截止到現在，首創置業簽約到認購的金額加在一起将近達到了100億，這中間還包括春節不賣房的狀态，第一季度達到100億的規模已經不容易了。

從銷售的角度來講，現在客戶對于房地産的投資熱情又回到了原來的軌道中，因此2019年公司的銷售目標肯定可以達到。

現場提問：2019年的資本開支計劃是什麼，拿地計劃是什麼？上周出了房産稅立法的說法，管理層認為房産稅立法的方向是什麼？對房企會産生什麼樣的影響？

鐘北辰：房産稅這幾年是大家關注比較多的，作為房地産行業的從業人員來講，我們認為這個稅法的出台是正常的。從全球發達國家來看，包括香港，房産稅都是很正常的稅種，中國在逐漸走向成熟的房地産市場的過程中，房産遲早稅會推出。

而且房産稅出台也是和中央政府政策相吻合，並沒有進行房屋交易的限制，只要不變成炒作和泡沫的情況，控制在合理的範圍内，這是稅法立法的初衷。

而且中國房地産市場是充分市場化的市場，中國的人口紅利兌現還有很長一段時間，包括人才紅利的兌現，以前人才會去北京、上海，但是現在單核城市的發展，以武漢為核心的，以鄭州為核心的，以昆明為核心的新的城市圈的出現，無論人口紅利、人才紅利的兌現，這個市場有足夠的能力調節市場，房産稅是正常的國家大政方針，我們應該正确面對它。

我們現在主要投資區域是環渤海、京津冀、以上海為核心的華東區域、江蘇浙江區域，包括粵港澳地區，深圳、廣州、佛山等周邊發達地區。

去年12月份新進入了昆明，另外一家上市公司首創钜大早就進入了昆明、武漢、鄭州等城市，這些都是經濟發達地區，也是未來中國經濟增長點，首創會在傳統三個經濟核心地區之外，對這些經濟發達的核心城市進行投資。

現場提問：從2006年到現在派息比例也到了37%，是不是以前這個派息比例比較高，以後會降低公司在2019年會投資大概1000億，未來三年大概有3000億，有多少會投資大灣區？

廖洋：剛才想突出的不是37%的派息率，想突出的是首創置業一直秉承着長期為股東創造價值，回饋股東的理念。

首創置業這些年一直保持着比較穩健，相對比較高回報的分配比例，未來在這方面我們也會穩中有進。

鐘北辰：大灣區是我們持續投資的重點區域，大灣區經濟圈的形成，以及概念的發展，以及政策對它的支持，我們會持續。

目前我們投資了将近51萬平方米的土地儲備，将近100億的貨值，未來也會重點關注，希望短期之内能夠達到十幾個項目的規模。