中國合夥人 首開聯合高和資本設基金里的存量摸索

觀點地産網 “城市復興官，這是我們提的一個願景，實際上是想把目光放在存量這個概念上。”為推動北京的城市更新，潘利群将首開定位成“城市復興官”，曾參與老舊小區的改造更新和棚戶區改造。

但涉及存量，商業物業絕對是不可或缺的一塊。3月4日，首開股份發布公告稱，拟向蕪湖美和城市更新投資中心合夥企業投資不超過4億元，成為其有限合夥人，拟收購北京北三環的商業物業。

基金規模預計19.5億元，存續期限6年，前4年為投資期，後2年為退出期。值得關注的是，合夥企業普通合夥人為天津暢和股權投資基金管理有限公司，主體為高和資本。

高和資本作為基金管理人，将負責投資項目的篩選、立項、盡職調查及投後管理、基金退出等一繫列工作。這意味着，首開在這場合作中更多擔任投資人的角色。

如今，房企參與存量改造，大多都會尋找房地産基金作為幫手。因為，存量意味着大額的資金需求和沉澱，這兩點，地産基金剛好擅長。

“我們合作夥伴都選得不錯，跟品牌企業合作，能學到不少市場化運作過程中的事情。”潘利群曾表示，首開有超過40家的合作夥伴。

合夥人高和資本

3月4日，首開股份發布公告稱，出資4億元與高和資本進行城市更新改造合作，首開通過向蕪湖美和城市更新投資中心合夥企業投資不超過4億元，成為其有限合夥人。

綜合信息顯示，蕪湖美和成立于2018年，主要關注一線城市的辦公、商業及公寓等項目的股權投資及相關投資，目前拟收購北京北三環的商業物業。

目的很簡單，就是通過更新改造等方式升級物業，繼續持有並運營，未來通過物業整售或者資産證券化退出的方式獲取投資收益。

該合夥企業由高和資本間接控制的天津暢和股權投資基金管理有限公司作為普通合夥人，並擔任執行事務合夥人。

觀點地産新媒體了解到，這不是首開第一次和高和資本合作。早在2017年10月，首開就曾與天津暢和合資成立“蕪湖首開高和投資管理有限公司”，共同開展商業地産業務。

首開挑選合作對象有自己的一套章法，“大企業、安全、品牌”被潘利群擺在最重要的位置。他曾在接受觀點地産新媒體專訪時表示，首開的合作對象比較多元。“央企也有，民營的也有，地方企業也有，國有企業也有，我們操盤的也有，我們並表的也有，我們既不操盤、既不並表的也有，我們的心态還是比較開放的。”

高和資本滿足首開的標準，曾操刀過業内多宗著名並購案例。2010年，收購金澳國際寫字樓部分；2013年，再收購丹陽大廈；2015年，收購北京北二環内的星街坊，屢次創下北京商業地産並購案紀錄。

除此之外，在上海同樣收獲頗豐。2012年10月，高和資本以7.9億元收購中華企業大廈；2015年，收購長甯區長甯路833号的柏華麗豪華公寓......

北京和上海，也正是首開存量改造的重點發力區域。首開董秘王怡在接受觀點地産新媒體采訪時表示，首開在國内的城市更新項目，目前主要集中在以北京上海為代表的一線城市。合作的城市更新基金，投資方向也會重點集中在北京和上海。

存量探索

首開不是首次透過基金參與城市更新。2018年11月，首開全資子公司首開盈信拟出資不超過6億元，投資蕪湖遠翔的有限合夥份額，成為其有限合夥人。蕪湖遠翔是遠洋資本成立的城市更新基金，遠洋資本也在基金中擔任管理人的角色。

王怡向觀點地産新媒體講述了這個合作模式。他稱，在有限基金合夥的合作形式中，高和資本是基金管理人，首開會參與具體項目的經營管理，但更多是擔任投資人的角色。

公告中也明确指出，高和資本負責合夥企業的日常經營事務以及投資項目的篩選、立項、盡職調查及投後管理、基金退出等工作。

“我們已經設立投資公司，現在正在申請基金管理人的資格。”很明顯，首開不僅僅滿足于做一名财務投資者。王怡稱，在有些項目上，首開已經嘗試作為基金管理人，進行項目的跟蹤談判。

首開攜手高和資本探索存量商業並不讓人意外。市場主流觀點認為，北上廣深已經進入存量時代，“舊樓改造、存量提升”里暗藏後地産時代的商機。

通過收購核心區域的商業物業，進行升級改造，再以旗下基金自持運營，然後獲取回報是絕大多數房地産基金的發展模式。

高和資本執行合夥人周以升也曾公開表示，高和資本的策略就是樓宇經濟背景下，依靠增值能力和退出能力獲得超出市場平均的回報。

不過，相比起存量房改造，大宗商業物業的經營改造似乎更受到資本青睐。有市場分析人士認為，國内資本市場逐漸成熟是商業物業交易活躍的原因之一。一方面，國内的機構投資人，尤其是保險公司在辦公樓等商業的投資明顯加大。另一方面，資産證券化給商業物業的退出提供了新的思路和途徑。

這也是不少房企樂于和地産基金合作的原因之一。因為在資金需求量大、資金沉澱多的存量市場，房地産基金在籌集資金和資金退出方面有着天然的優勢。

觀點地産新媒體了解到，就高和資本而言，曾于2018年8月，與大悅城地産合作成立地産基金，總投資最高25億元。

彼時，公告中稱，基金旨在通過項目基金尋找位于中國境内具有挖潛價值的商業、寫字樓等潛在項目收購機會。其中，高和資本及其相關方将持有不少于50%的權益。

而對于高和資本此類房地産基金來說，資産證券化提供了資金退出的重要通道。“資産證券化解決了基金的一個問題，原來是一定要賣掉，現在可以通過發一個産品，将資産持有下來。”

高和資本官網中披露，截止2017年10月，高和資本在商業不動産領域總投資超過360億元，並完成不動産證券化産品（包括CMBS和類REITs）約240億元。

至于資産證券化的底層資産，上述分析人士認為，一線的寫字樓和二線的商業比較适合做類REITs。

他指出，近年來上海、北京的甲級辦公樓資本化率都在3%左右，購物中心4.5%到-5%，做資産證券化就比較困難。

比較之下，一些二線城市通過管理的購物中心，就會有相對較高的資本化率。因為二線城市市場不如一線城市成熟，交易活躍度、流動性也比一線城市差一些。