重磅發布 | 觀點指數·2019年1月中國房地産企業銷售金額TOP100

观点指数研究院

2019-01-31 18:06

  • 走過2018“艱難一年”,調控基調不變下的房企們,在首月的銷售略顯平淡。

    房企首月銷售業績平淡 萬科重回榜首

    走過2018“艱難一年”,在調控基調不變的情況下,房企們的首月銷售略顯溫和。根據觀點指數銷售TOP100榜單,2019年1月份百強房企銷售額合計為6647億元,與去年同期6630.9億的規模相比,基本持平。

    總體來看,1月份TOP100的準入門檻為8.9億元,相比去年略有提升。而榜單中,規模在50億以下的企業數量最多,占比59%;其次為50-100億、100-200億的企業,分别占比23%、12%。需要注意的是,除了位于金字塔頂端的前三名達到430億以上,其他的只有保利超過300億,銷售額處于200-300億區間的房企也僅有融創與中海。

    數據來源:觀點指數整理

    若就市場份額而言,TOP3房企的銷售之和占TOP100榜單的20.5%,TOP10房企占比41%,環比上月的18.76%、39.66%均有所上漲,可見調控之下的市場集中度,仍在進一步提升。

    今年1月,碧桂園、萬科、恒大仍然占據着前三甲的位置,但與去年年終相比,排名位置發生了變化。其中,萬科以468.2億元晉升榜首,碧桂園、恒大則分列第二、第三的席位,與去年同期排名一致。

    過去一年,碧桂園、萬科都跨過了6000億的門檻;恒大則踩線完成了5500億的銷售目標,並在公布年底業績時提出新年将達6000億。跨入1月份,排名第三的恒大銷售435億元,同比去年下降了32.41%,但與身後的保利、融創等仍保持着較大的差距。由此看來,碧萬恒在今年大概率還會是前三坐席的占有者。

    另一方面,2018年實現750至900多億銷售規模的房企,都有可能在新的一年成為千億俱樂部的競争者。首月,處于該梯隊的房企排名大多有所上升,這成為他們新年規模“爬梯”的良好開端。但在行業集中度越來越高的環境下,中遊企業在業績突破中或許還将遇到挑戰。

    房地産調控“穩”字當頭

    調控常态化的2018年,房企們都在資金、土儲、去化中奔忙,及至年終成績單不斷出爐,又是幾家歡喜幾家愁。但從1月份國家統計局公布的數據來看,2018年商品房銷售額為149973億元,雖然比上年度回落了1.5個百分點,但還是獲得了12.2%的增長,其中住宅銷售額增長了14.7%。

    數據來源:國家統計局、觀點指數整理

    若從單月來看,上個月,由于部分開發商為年度業績做最後的沖刺,使得商品房銷售額創下歷年月度新高,達到20464.9億元,環比增長50.54%,同比增長12.32%。而在銷售額“翹尾”的同時,月底住房和城鄉建設工作會議則為接下來的地産篇章添加了“穩”字的注腳。

    該會議在之前中央經濟會議“房住不炒和因城施策”的總基調上,首提“以穩地價穩房價穩預期為目標”,強調房地産市場供需雙向調節,改善住房供應結構,支持合理自住需求,堅決遏制投機炒房,強化輿論引導和預期管理。

    随後,在今年1月中旬,北京、福建、湖北等各地政府工作報告中,“穩房價”“穩地價”“一城一策”成為了經常被提及的字眼。銀保監會也對外發聲,2019年房地産市場既不要過熱也不要過冷,最好是保持相對穩定。

    在市場“溫和”的信号中,租賃住房繼續成為關注的重點。

    月内,部分城市定下了租賃住房的供應目標,如北京宣布2019年要建設籌集租賃住房5萬套(間);廣州市黃埔區也将租賃住房用地納入年度土地供應計劃,計劃到明年年底,新出讓用地中可用于租賃住房建築面積,不低于年度出讓住宅面積的10%,並探索将商業用房等按規定改造成租賃住房。

    此外,自然資源部辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳聯合發布意見函表示,原則同意福州、南昌、青島、海口、貴陽等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。

    企業融資發力借新還舊

    進入2019年,融資環境邊際有所改善;而許多房企為了規避經營風險,面對債務到期的壓力,他們也在減輕着負債的包袱。相關數據顯示,今年房地産領域約有9000億元的債券到期;預計至年底,行業整體在手資金量将從年初的2.7萬億元,下降22%至2.1萬億元。

    今年1月份,在“借新還舊”的融資潮中,“超短期債”“美元債”成為被追逐的對象。

    據觀點指數不完全統計,月内,房企拟發行、已完成發行的超短期債約20筆,涉及金額約200多億元。部分企業甚至在完成發行一筆超短期債之後,緊接着再發一筆,密度相對較大,平均融資成本約為4.91%。

    此外,奔赴海外發債也是房企融資的慣用路徑。1月份美元債發行主體除了融創、碧桂園、恒大、綠地等龍頭企業,中小房企也有頻頻發力的表現。

    其中,中國奧園兩次發債,通過優先票據累計籌資7.75億美元;正荣地産在宣布2億美元票據即将上市,還額外發行1.5億美元債。除此之外,建業地産、力高集團、寶龍地産、景瑞控股等也加入了發行美元債的行列。

    觀點指數通過對比發現,去年第四季度,企業發行美元債的利率整體較高,平均超過10%;而進入1月份,該類型融資的利率一般處于7.75%—9.125%之間,只有個别企業超過10個百分點。這在一定程度上體現了房企海外融資難度有所降低。

    撰文:曾樹佳    

    審校:歐陽穎



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