合富研究院：寫字樓市場再有突破，公寓商鋪迎來曙光

合富輝煌商業地産2018年度廣州商業市場回顧與展望

寫字樓大市向好，公寓跌幅收窄，商鋪成交趨穩

寫字樓供求量均為歷年之最，成交面積同比上升64%，突破百萬大關，業态成交占比亦上升至超過4成；公寓在330新政影響下，供求雙雙同比下降；成交量首度低于100萬㎡，為近5年低位，但降幅已相對偏緩；商鋪供應量急降4成，為近年谷點；大手支撐下成交持平，近年保持大致穩定。

2018年廣州各類商用物業供求價數據

商服物業政策不斷優化，為商業市場健康持續發展提供支撐

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，從新政優化後的周度成交表現可以看出，公寓市場成交量受新政拉動效應較為明顯，集中釋放了之前潛在個人買家需求，回歸到較為活躍水平，預計一波集中成交過後會相對放緩，但整體成交水平會有所提升，政策釋放的積極信号給市場帶來了生機與活力;寫字樓市場仍主要受大手交易主導，商鋪年末同樣有大宗成交帶動，但新政優化對其成交也有一定推動作用。

整個商服物業市場将會向成交釋放、價格穩健态勢發展，因為開發商及客戶目前已經比較成熟看待新政，不會再有價格波動較大情況出現，而是會理性對待。此次政策對銷售對象的調整，其實是令商服類物業回歸其自有屬性，因為商服類物業與住宅尤其剛需住宅不同，商服類物業具有一定保值增值的投資屬性，而政策的調整剛好是令到不同類型的物業都能夠對應不同客戶需求，使得房地産市場更加全面均衡發展起來。

土地市場：定向引入特定産業，底價成交自持比例較高

合富大數據顯示，2018年商業用地成交166萬㎡，同比下降36%，其中外圍區下降52%；天河區商業地總成交為全市成交榜首，成交主力區域來自金融城。

以定向底價出讓為主基調，“IAB”等産業色彩日益鮮明

2018年所出讓的純商業性質土地，仍主要分布于各行政區相對“傳統”的商務核心區域，如天河金融城、海珠琶洲等；南沙慶盛樞紐闆塊則屬于年内新崛起力量，主打人工智能等科技創新産業及相應的投資業務。其余闆塊商業用地，亦同樣有鮮明的産業特色，其地塊定向出讓條件與相關産業緊密關聯。除較房地産、金融等行業外，“IAB”（新一代信息技術、人工智能、生物醫藥）相關産業在土拍市場中占據顯著比重。

商業地塊基本要求自持比例，其中科學城、琶洲地塊自持比例高達70%；天河區、南沙區稍低；以産業定向為基調的前提下，除琶洲西區AH040117地塊（可建自持型公寓）産生溢價外，其他地塊均以底價成交 。

2018年廣州主要闆塊純商業用地成交情況

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，經歷過2017一波商業用地供應小高潮之後，2018年廣州商業用地供應有所減少，主要是外圍區域供應放緩。本年度商業用地的出讓更有針對性，定向引入企業的趨勢更為突出。

地塊成交基本為定向引入相關企業，政府在商務地塊競拍之前就已因應地塊所在闆塊的整體規劃定位，進行準入門檻及産業引入等相關條件細化，起到築巢引鳳作用，吸引更多相關企業及人才進駐，利于各片區日後産業發展規劃及聚集效應的形成。預計今後商業地産亦将繼續定向引入片區發展定位所需企業及産業，而且相關條件會越趨細化。

寫字樓市場:成交突破百萬，大宗交易占比近七成

全市新增供應創下近年峰值，新黃埔區占比過半

合富大數據顯示，全年寫字樓供應量為95.9萬㎡，是近年來峰值，同比2017年增長14%。區域分布偏向外圍區域，供應面積73.8萬㎡，占比77%，較去年同期大幅上升10個百分點；其中原蘿崗供應量居各區之首，供應主要來自知識城的廣州綠地城，單個項目供應量24.7萬㎡；中心區域的新增供應則主要來自原黃埔的保利魚珠港項目，單個項目新增供應14萬㎡。

寫字樓同比上升超六成，成交面積過百萬創下歷史新高

全年寫字樓成交量為103.8萬㎡，同比大幅上升64%；成交量連續三年增長，在多宗大手交易支撐下，寫字樓成交面積過百萬，創下歷史新高。

超十宗大手交易集中年末釋放，12月份成交量創下月度歷史新高

除了春節月的特殊月份，4-11月均在4.0-8.0萬㎡的區間波動，整個年度呈中間低，兩頭高的走勢，尤其是12月份超十宗大手交易集體釋放的36.9萬㎡，創下月度成交歷史新高，單月占比高達36%。

新黃埔及番禺兩區幾乎壟斷榜單，上榜項目均含大手交易

在寫字樓市場大手交易為主的特征愈加明顯的情況下，榜單項目多不提供報價對外散售，並且無一例外包含不同比例的大手交易，其中榜首的廣州綠地城通過與知識城主導産業相結合，政府支持下定向引入相關企業，實現多棟寫字樓整體銷售，網簽面積高達12.7萬㎡；新黃埔區及番禺兩區項目幾乎壟斷榜單，突顯萬博、知識城等相應新興闆塊的崛起，亦與廣州近年城建、産業、軌道交通布局高度吻合。

中心區域核心闆塊有望提供可觀貨量，解渴市場

預計2019年字樓市場潛在新貨供應71.5萬㎡，加上存量120萬㎡，未來總貨量達191萬㎡；與2018年供應量偏向外圍區域不同，2019年的潛在新貨中，中心區域提供約65%貨量，預計金融城、琶洲、白雲新城等核心闆塊有望貢獻可觀的貨量。外圍區域方面，南沙區較值得留意，近年所競拍土地将陸續帶來南恒大廈、利通智匯晶谷等全新項目，區域可售貨量居全市之首。

寫字樓大單交易已為成交中堅，與主導産業聯繫愈加緊密

寫字樓市場大手交易作為市場中堅力量，貫穿2018年全年，並且于12月集中爆發，促成當月交易量達到歷史峰值。大單成交主要位于外圍，尤其較為集中在廣州東部及南部，知識城、科學城、魚珠、萬博、明珠灣等熱點闆塊均錄得不止一例的大單成交。小獨棟産品形态較多，使以“棟”作為交易單位較為普遍。

緊密結合産業：各個闆塊在政府的規劃引導之下，吸引更多相關企業及人才進駐，催生寫字樓購置需求。區域闆塊主導産業相關公司購買寫字樓用于自用辦公現象有所增多，該現象在綠地集團旗下項目中表現尤為明顯。同為龍頭房企的萬科在廣州布局産業地産的未來之丘項目亦錄得大手交易。

2018年寫字樓大宗交易情況

中心商務闆塊相對缺貨，成交向次核心闆塊傾斜

全年成交主要集中在外圍區域，中心區域成交減幅明顯，主要由于天河區珠江新城以及金融城兩大闆塊的主力項目如天盈廣場、保利金融大都匯等在2018年已經進入尾貨階段，闆塊供貨相對稀缺；海珠琶洲闆塊情況亦相似，金融城及琶洲雖有多個商業商務地塊成交，但可售寫字樓貨量仍處于青黃不接階段；

值得留意的是原黃埔區域成交占比擠進前三，主要由于臨港CBD闆塊保利魚珠港等項目成交帶動，而且闆塊鄰近金融城，作為第二CBD核心區域地段優勢凸顯；

南沙區本年成交同樣搶眼，成交同比增幅明顯，大灣區等利好帶動下，明珠灣等闆塊辦公物業受關注度漸增。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，寫字樓市場成交突破百萬平米，同比大幅增加超六成，同年度成交量首度超越公寓，在寫字樓成交越趨活躍的背後，是大宗交易主導支撐作用越發明顯。據不完全統計，寫字樓大宗交易占全年成交量的占比近七成之多，整棟、小獨棟、多層及整層的寫字樓交易在市場上頻密出現。

寫字樓市場與産業發展及闆塊規劃密不可分，去年成交最為活躍的科學城及知識城闆塊，一是有産業發展利好帶動，二是由于商業地塊供應集中區域貨量充足；而全年珠江新城、金融城及琶洲所在的天河區及海珠區均無新增供應，標杆項目天盈廣場、琶洲保利一繫列項目售罄，核心商務闆塊供貨“青黃不接”，此時延伸區域如黃埔臨港CBD闆塊成交活躍起來，番禺萬博、南站以及南沙明珠灣等區域闆塊成交占比亦有所擴大。

預計來年寫字樓成交将會持續活躍，核心闆塊如金融城及琶洲供貨會陸續增多同時拉動成交，次核心闆塊由于貨量充足亦有産業規劃利好帶動，将能保持良好成交表現，而片區發展及商務氛圍日趨濃厚，寫字樓物業價值亦将逐步凸顯。

公寓市場：同比跌幅收窄，年底新政激活成交

新增供應同比回落近三成，外圍區域新增供應占比超八成

公寓全年供應量為107萬㎡，同比去年下降26%；330新政在2018年對于供應端有明顯影響；供應量仍以外圍區域為主，外圍區域新增供應共87萬㎡，占82%；其中花都區新增供應占全市近四分之一，主要新增供應來自廣州國際空港中心，原蘿崗、南沙區和番禺區等外圍區緊接其後。

330政策持續影響公寓成交，2018年成交量下降至近年低位

合富大數據顯示，公寓全年成交量為87.6萬㎡，同比2017年下降16%；在330政策的持續影響下，2018年整體成交量下降至近年低位，但降幅已有所收窄。

總體穩中有升，12月政策松綁創下近20萬㎡的年内最高值

除了春節月，2018年整體成交穩中有升，可見在330政策後經過一段時間的消化接受後仍舊展現對公寓市場的看好與支持，而12月19日廣州公寓松綁政策頒布之後，更是刺激了一波公寓的成交，除個别項目有大手成交拉動因素，其余多為散售成交居多，由此創下近20萬㎡的年内峰值。

外圍區域、總價150萬元内中小戶型産品仍為公寓市場主流

與整體成交結構類似，本榜單項目仍以外圍區域為主流，占據8個席位，原蘿崗及番禺區各占3席；中心區域僅遠洋天驕廣場及保利金沙大都匯上榜；

小面積、低總價仍為公寓産品獨特優勢，項目單價基本為1、2字頭中低價産品，套均總價得以控制在150萬元以内；公寓市場大手交易有增多趨勢，其中榜首的保利中珺廣場以及遠洋天驕廣場均出現以整棟為單位的交易案例。

南沙區、海珠區可售貨量分别領銜2019年公寓市場

預計2018年公寓市場潛在新貨供應60.2萬㎡，加上存量205.8萬㎡，未來總貨量達266萬㎡；潛在新貨中，中心/外圍區域比例大致為45：55；随着大灣區規劃落地以及近年土拍市場貨量釋放，南沙區将領銜外圍區域；而目前市場活躍度較低的海珠區，亦将由越秀星匯海珠灣、越秀大幹圍等項目注入新鮮血液。

遭遇銷售困局，大客戶整體購買漸成公寓市場重要生力軍

2017年330政策出台後，以低總價為賣點，以産品散售為基本銷售模式的公寓市場遭遇嚴峻困局，市場降溫明顯。為适應新的形勢，開發商轉變銷售思路，整售營銷方式在新政後亦日益成為市場突圍的重要途徑。該特征同樣在2018年市場中延續。

其中保利中珺廣場通過内部方式進行定向銷售，合計成交5個整棟，成為年内公寓銷冠；同時，公寓銷售與産業的聯動效應有所加強，廣州國際空港中心及廣州綠地城均為産城融合的典範，其公寓買家亦帶有相關的行業色彩；

另外番禺金龍城、從化嘉東廣場、越秀國際總部廣場等外圍項目亦出現以整層為單位的交易。

2018年公寓大宗交易情況

年末政策優化成利好，成交水平明顯提升

從新政前後全市公寓網簽成交數據來看，成交套數及成交面積都有大幅度增長，表明政策調整優化，放開個人購買公寓之後，不少潛在個人買家都紛紛出手購置公寓，政策帶動成交效應顯著。

從各區成交情況來看，基本全部區域都有較大幅度增長，除原蘿崗區有大宗成交拉動，其他區域均為散售居多，因此新政對各區的公寓成交拉動效果十分明顯。其中白雲區成交有所回落，主要是由于早前個盤集中網簽對比所致，該區整體成交仍較活躍水平。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，公寓市場成交跌破百萬平米水平，是近年來新低，雖對比17年跌幅有所收窄，但330新政對公寓市場影響持續，市場整體低迷。有見及此，政府多次調整優化政策，先有對舊改項目放開最小面積及銷售對象限制，再有年末對330前拿地項目放開個人購買限制，公寓市場可謂迎來了曙光。

雖然政策影響市場低迷，但個别項目仍保持不俗成交，例如白雲區保利金沙大都匯，十月開售以來成交持續活躍，表明這類型地鐵上蓋、實用率高、具有價格優勢的項目還是受到了不少買家青睐。政策優化釋放了不少潛在個人買家對公寓的需求，成交量提升亦較為明顯，價格趨穩，預計未來公寓整體成交水平同比會有所提升。

商鋪市場：

新增供應同比大幅下降，番禺等外圍區域為商鋪供應主力

合富大數據顯示，商鋪全年的新增供應量為51.1萬㎡，同比去年下降39%，330政策等因素較大程度影響了實體商業的供應端；供應量仍以外圍區域為主，外圍區域新增供應43萬㎡，占84%，中心區域占比16%；番禺區供應量穩占第一，主要來自區域内廣晟萬博城等大型綜合體項目。

大手交易支撐，實力投資者入場，商鋪成交量穩中有升

商鋪全年成交量60.7萬㎡，多宗大手交易支撐，同比小幅上升5%；成交套數則連續兩年下降，同比降13%。單套面積上升達113㎡，表明政策調控下，傳統商鋪散戶投資者離場，由實力更雄厚的資金進場取代。

月度成交走勢波動較大，年末新政促成商鋪12月份成交高值

2018年月度成交走勢波動較大，但從下半年8月份開始逐月遞增，12月19日的新政增加了商鋪購買與投資的信心，促使一波商鋪的成交，加上年底有大宗交易網簽，12月份的成交量達到了19萬㎡高位。

預計外圍延續強勢，增城區可售貨量領銜2019年商鋪市場

預計2019年商鋪市場潛在新貨供應36.5萬㎡，加上存量110萬㎡，未來總貨量達147萬㎡；潛在新貨中，中心/外圍區域比例大致為三七分，預計外圍區域為主的成交狀況仍将延續；作為成交大區的增城可售貨量同樣為全市最高，預計2019年仍由衆多住宅樓盤供應各類别社區商鋪。而知識城、南站、南沙自貿區等熱點闆塊仍将持續提供綜合體類别商鋪。

中心、外圍區域均現大手交易，住宅社區商鋪異軍突起

在2017年330政策影響下，商鋪市場同樣過渡到以大手整售模式為主。2018年全年，無論是中心城區抑或外圍區域，均不乏大手交易的案例。

購物中心類及寫字樓底商類商業因整體運營管理，仍為2018年商鋪寫字樓大手交易的主力；其中保利金融大都匯以及廣州國際智慧産業中心均出現5萬㎡級别的整體交易。

社區商鋪大手銷售為近兩年異軍突起的一種市場趨勢。由于其擁有穩定的消費人群、電商沖擊壓力小、新零售力量賦能等優勢，“風口”之下亦獲得更多資金關注。2018年同樣浮現多起社區商鋪大手案例，尤為集中于近期獲地鐵線網加持最多的增城區，單宗成交面積多為1-2萬㎡。

2018年商鋪大宗交易情況

新開業商場增幅達56%,多個商業知名品牌齊搶灘

全年新開業的商場達14個，同比增長56%，項目體量水平也比去年大，體量超10萬㎡的項目達6個，占比近半；新開業商場主要分布在白雲、天河、番禺、海珠、增城五大區域，其中白雲區占比達29%。

從開發商情況來看，品牌開發商增多，商業領先品牌新世界年内開業兩大商場——K11及雲門NEWPARK,萬科、保利、萬達等亦有呈現全線商業項目；從項目定位來看，整體更側重于生活、藝術等多元體驗，開放式互動社交場景設置亦明顯增多。

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，從數據上看，商鋪近年的成交總量都維持在一個穩定水平，波動不大，但其實商鋪市場格局已發生變化。2017年330新政之後，由于個人購買受限制，整個商鋪市場的散售情況並不樂觀。

此時商鋪整售、大手成交情況增多，一方面是整棟商務樓成交帶動底商整體成交，另一方面是住宅項目的社區型商業整體成交增多，兩者成為支撐整體商鋪市場的主要因素。年末新政對330前拿地商鋪放開個人購買，有望帶動一波散客成交，為商鋪市場添駐活力。但商鋪整體運營及面積限制等因素決定未來商鋪仍将走整售方向為主。