華潤辦公布棋 526輪競價擊退太古拿下上海靜安商辦地

觀點地産網 上海這個内地金融中心向來是地産商們開拓商辦業務的必争之地，而靜安區南京西路附近更是上海商辦項目的集聚地。這里每出讓一宗地塊，總會掀起一波亂鬥。

1月24日下午，上海靜安區南西社區C050401單元115-12地塊挂牌截止，進入現場競價環節。該地塊位于南京西路商圈之内，馬路正對面便是興業太古匯。

不出意外，最終入圍競價的三家里包括了太古。這一次，太古攜一家世界500強企業組成聯合體，合力競逐這宗與自家廣場僅一路之隔的地塊。據查，與太古聯手的企業正是平安不動産。

豐富的商辦經驗，充足的拿地資金，再加上地塊難得的區位優勢。坊間對此紛紛猜測，這一地塊最終将大概率花落太古。意外的是，在經過幾百輪競價之後，華潤、中信、萬得組成的聯合體以58.2億元報價成為了這場争奪戰中的黑馬。

值得一提的是，在此之前，華潤在上海還未拿過純開發寫字樓項目的地塊。

526輪競價

毋庸置疑的是，三家競拍者對于這塊地都是十分眼紅。

據觀點地産新媒體了解，1号競買人為華潤、中信、萬得聯合體。2号競買人則是同樣在商業地産領域占據一席之地的新鴻基，3号競買人為太古和平安不動産。

從競拍現場看到，第1輪競價由新鴻基率先報出，為47.29億元，1号及3号競買人相繼跟進報價。

或許是三家合力所帶來的踏實感，又或許是想讓新鴻基與太古先分出勝負後再入場。在第30輪競價後，華潤開始停止舉牌，顯得有些不急不緩。随後，新鴻基與太古開始輪番報價。

不過，單槍匹馬的新鴻基在與太古平安聯合體“掰手腕”時處于弱勢，在你來我往近百輪叫價之後便退出了戰場。不出意料的是，修整許久的華潤聯合體在新鴻基退出後馬上跟進，繼續和太古聯合體争奪這一地塊。

這時，報價已經到達了50.05億元，由華潤聯合體報出。随着報價越來越高，雙方也越發謹慎，随後幾百輪競價更像是雙方進行的一場心理戰。又經過漫長拉鋸後，華潤聯合體最終在第526輪報價中憑借58.2億元逼退了太古平安聯合體，拿下這一地塊。

獲得幾百輪競價的這一地塊有何特殊之處？資料顯示，該地塊占地9375平方米，容積率9.49，地上建築面積8.9萬平方米。單從地塊各項指標來看，這一地塊並不大，這意味着項目後續操作上會受到一定的約束。

該地塊所處的位置以及相對便宜的價格或許才是華潤與太古看中的。該地塊位于南京西路商圈内，為13号線南京西路站正地鐵上蓋。以價格來算，地塊起拍價為47.15億元，按地上面積和可租商辦面積計算，樓闆價分别為5.3萬元/平方米和4.54萬元/平方米。

“這一價格在這一區域内算是低的。”上海中原地産市場分析師盧文曦表示，商辦項目對于客流、交通的要求很高，這些因素在該地塊上均有呈現。其次，該區域的商業發展已經很成熟，相鄰的商業項目包括太古匯、梅龍鎮、恒隆廣場等，區域内辦公需求量也較大。

“商業項目在該區域内一經開出基本上能夠立馬帶來盈利，這無疑是吸引房企們的一大因素。”盧文曦解釋道。

還有業内人士分析，這一地塊讓太古與華潤心心念念的原因還在于，該地塊位于興業太古匯正對面，若這次再下一城，太古在區域内的商業地産市場話語權将進一步擴大。“對于華潤而言，則是其首次在上海拿寫字樓項目，迫切需要樹立一個標杆。”

黑馬華潤

不得不說，華潤确實是這場搶地大戰中的一匹黑馬。但外界意外于它的勝出外，還有着對其運營高端商辦項目能力的疑慮。

于衆人而言，對于華潤商業地産的印象大多來自于萬象城、萬象匯等繫列項目。事實上，與太古、新鴻基等港資企業相比，側重于打造購物中心的華潤确實沒有過多涉獵寫字樓項目。

據官網顯示，華潤目前主要商業項目包括萬象城、萬象匯和體驗式時尚潮人生活館三類，其中並未涉及寫字樓項目。由此，坊間也有調侃稱：“這一地塊對于華潤而言可能超綱了。”

雖然華潤尚未公布這一項目的後續開發安排，但有業内人士分析，華潤拿下這塊地或許更多是輸出自己的品牌和出資。至于後續打造、項目運營等，則交由聯合體中的中信負責。相比之下，運營過中信大廈等衆多寫字樓的中信無疑更合适這一角色。

“除了資金考慮外，不排除華潤是看到自身的不足，並看中了中信在寫字樓項目方面的經驗，才将其拉進聯合體中來。”業内人士如是說道。

雖然這一猜測還未得到證實，不過華潤想要在上海開拓寫字樓業務的念頭已經早有端倪。早在兩年前，華潤置地華東大區就設立了專門的産業研究合作小組。彼時，華潤曾表示會持續關注未來辦公生态的發展趨勢，並将通過強大的構建組織能力，全面布局商務辦公的創新領域。

在2017年11月，華潤的Officeasy寫字樓生态服務平台在上海萬象城落地。時任華潤置地高級副總裁、華東大區總經理的遲峰表示，華潤未來将繼續布局上海、南京、杭州等戰略核心城市。

到了2018年，華潤還計劃布局了蘇河灣項目、陸家嘴濱江項目以及位于七寶生态商務區的萬象企業中心項目等。稍有不同的是，華潤這個寫字樓生态服務平台，主要還是依附在其已經開出的商業項目中。

而根據此次所拿地塊的規劃，則是可直接建設一座180米的地標辦公樓以及緊鄰地鐵的地下商業。從最初的開發到後續的運營，對于華潤而言都是與以往不同的一次體驗。

“從華潤整體開拓辦公業務的過程來看，拿下這一項目無疑是其辦公領域目前為止最為重要的一步棋。”業内人士表示，雖然有中信的加盟，但對于經驗尚淺的華潤而言，這一項目能夠發展到何種程度，還有待時間來驗證。