艱難一年 | 保利周期

編者按：我們處在一個前所未有的創新時代，預測未來已經非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對于房地産行業的未來，這是一個特别的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何，一切關于未來的猜想，想要重構未來，都應是基于過去的經驗和總結。

故此，觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數，通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現，重磅推出“艱難一年”繫列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什麼樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？

觀點指數 人智學将人的一生分為七個周期，不同周期里有各自迥異的生長弧線。

對于保利來說，它也有自己的周期。“招保萬金”是第一個周期，如今身處在第二梯隊的保利，正在第二個成長周期里。

在這個周期里熬得久、待不住了，在2017年底的股東會上，宋廣菊喊出了“回到前三”。

“前三”成了保利過去這一年走到哪都繞不開的關卡，每一次銷售放榜、每一次拿地擴儲、每一次融資操作，往往都被外界歸因于内心的“前三”渴望。

主業務蓄力之外，為了重回前三也“大張旗鼓”了一把：9月份，保利地産宣布将變更公司名稱為“保利發展”，意在加快多元化發展。

身處第二個周期，保利在過去這一年朝着下個周期多跑了幾步，又還剩艱難幾步？

重回前三的野望

許多年前，地産界的四大天王是“招保萬金”，彼時這四家房企是行業里的招牌。

這是屬于保利的第一個周期，這家房企誕生于1992年，歷經10年後于2002年完成股份制改革開始走向全國，2006年上市，迅速崛起；甚至在金融危機席卷全球、波及房地産行業的2008年，保利仍能低成本擴儲近600萬平米。

高光時期的保利一直與萬科一起在第一梯隊里，在2008-2012年的5年間，萬科銷售額增長5倍，年復合增長率為55%。也是在2012年這一年，保利銷售達1017億元，成為繼萬科之後第二家銷售額超千億的房企。

命運像開了個玩笑，也是自2012年之後，保利再也沒有在銷售榜前三出現過。在高速周轉、快速出貨的打法下，“碧萬恒”成了新周期下的行業龍頭。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

這幾年間，保利與第一梯隊的差距從一開始的500億漸漸拉大，甚至在2015年的時候，保利跌出了前五位列第六，全年銷售額1471億元，與曾經同行的萬科2627億元的銷售額已拉開千億。

走完2017年的時候，“碧萬恒”已跨過5000億元門檻，保利則已被甩開近2000億元；對于保利自己而言，從1000億元到3000億元，這2000億元它走了5年，期間銷售增速基本都在40%以下。

不管是對内還是對外，保利明顯坐不住了。在2017年5月份的股東會上，總經理劉平說：“對于要繼續保持第一方陣地位的保利而言，不會放任這種差距繼續增加。”

而後，在12月份的股東大會上，宋廣菊再顯決心：“對未來兩三年保利再站到前三的位置，我是有信心的。”

前三口号一喊出來，保利接下來的這一年注定活在鎂光燈下。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

據保利披露的全年業績，保利2018年銷售額為4048億元，與第四名融創還有600億元的差距，而與第三名恒大仍有近1500億元差距。

稍顯遺憾的是，在前8月保利一直保持較高增速時，一直穩坐着第四名的位置；但在“金九銀十”融創單月銷售均破500億元，達到全年峰值，此後的11、12月也保持在400億元以上的業績，也順勢逆轉了排名。

宋廣菊前三口号的上一句是：“明年保利地産要回到前三可能不行，前五是可以的。”這樣來看，保利今年在名次上雖沒有突破，但也算達標了，至少沒有“犯錯”。不過，對比保利2017年創下的近年最高的47.5%增速，今年近31%的增速還是稍顯遜色。

此外，在存貨消化方面，截至上半年保利存貨合計4846億元，預收賬款合計2911億元，存貨/平均預收賬款指標約為1.95，而2014年上半年這一指標為2.25，存貨壓力不斷減小。

依賴着手中的土地儲備，雖然銷售上還未見到巨大突破，但保利沒忘記要先把糧草囤好。自2017年開始，保利在儲備土地方面就表現主動很多，過去這一年則尤為積極。

截至2018年前三季度，保利累計新拓展項目108個，新增容積率面積2456萬平方米，總獲取成本1636億元。截至三季度末，保利持有待開發面積9289萬平方米，而在2016年待開發面積僅有6344.23萬平方米。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

3月伊始，保利就頻頻出手，單日豪擲74億連奪佛山兩地；随後，在一場号稱史上耗時最長的拍地上，經10小時499輪激烈競價，以100.99億元的總價拿下杭州蕭山地塊，成交樓面價達每平3萬；4月末尾，在廣州土拍上保利成最大赢家，65億連下兩地。

7月下旬，以85.78億元最高限價拿下佛山千燈湖地塊，刷新當地土拍總價最高的紀錄。

有趣的是，地塊起拍價71億元，保利卻在一開始提交報價單時便報出最高限價85.78億元，比起拍價足足拔高14億元；随後，另一競争者萬科提交上了不接受最高限制地價的确認書。

這意味着，在萬科尚未有真正競拍動作的情況下，保利直接提價14億、以最高限價85.78億元一舉摘地，這場土拍俨然成為保利一家的獨角戲。

可以發現，在重回前三的意願下，擴充土儲是保利的重中之重。

更名之後的想象差

雖然房地産銷售是心頭大石，但在行業多元化大勢下，力争重返前三的保利也意識到，在奔赴下個周期的路上，所面臨的競争已不再局限于住宅開發這一個維度。

就像郁亮曾經所說的：“中國的房價單邊快速上漲時代已經結束，依靠不動産的價格上漲賺錢已經不再可行。”

事實上，保利的多元化謀劃從2002年就有軌迹可循了。彼時剛剛完成股份制改革的保利，提出“三個為主，兩個結合”發展戰略，其中就包含“以房地産業為主，适度拓展相關行業”這一發展方向。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

時隔十余年，2015年宋廣菊微博上一句“保利是個P”刷爆社交平台，随後發布“保利5P戰略”，2016年财報又披露了“一主兩翼”的新航向。

雖然保利多次調整戰略，顯露出發展多元化的意圖，但是掀起的水花並不大。

從營收占比方面看，其他業務比例占比雖有上升，但截至2018年上半年，保利房地産銷售收入539.37億元，仍占總營收的90.86%。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

或是因為這樣不上不下的被動局面，以及對于行業天花闆即将到來的擔憂，保利在其多元化路上邁進了一大步——更名。

2018年9月份，保利地産宣布更名為保利發展，並提出“不動産生态發展平台”概念，以不動産投資、開發、運營、資本運作為基礎，提供基于行業生态繫統的綜合服務。更名的原因簡單明了，正是為了體現公司多元化發展方向，進一步加快兩翼業務市場化發展。

另據觀點指數了解，2018年以來至少已有10家房企籌備或完成更名工作，如時代、龍湖、奧園、中駿、合景泰富等，紛紛都将“地産”“置業”等替代為“集團”等字樣。

在保利的謀劃里，保利地産升級為保利發展後，保利建築、保利物業、保利經紀、保利商業等十一個闆塊，也将同時升級為與地産開發平台平行的業務單元。

具體實踐上看，保利過去這一年在多元化上下的最大一步棋，便是将旗下代理業務與合富輝煌整合。

從年初訂立框架協議，到5月份坐實合作，到8月份重組合並完畢，保利與合富輝煌将各自的一二手代理業務單拎出來重組，合富輝煌、合富置業、保利投顧和保利愛家等均並入經資産重組後的合富輝煌（中國），其中保利持有43.9%股權、合富輝煌集團持有56.1%股權。

在保利的眼里，其将借助與合富輝煌的業務整合，把代理業務全力沖刺為行業第一。

復盤保利此前發展的多元業務，除了成功挂牌新三闆的保利物業、旗下基金管理規模一度高達785億元的房地産金融等，其他似乎還未見多大起色，如在“一主兩翼”戰略中占比較大的養老業務，從2012推出首個養老産品至今仍處于探索、試點階段，如海外項目營收下降甚至虧損等等。

猶記得在更名發布會上，媒體問宋廣菊：“有了保利發展，保利地産會不會消失？”，宋廣菊回答：“不會，沒有保利地産，就沒有保利發展。”

就目前而言，地産無疑仍是保利前往下個周期的最大籌碼，多元業務的發力，甚至于更名這個動作，究竟能夠給保利帶來多大效益，能帶領保利往前三目標跑近幾步，還有待時間考察。

下一個周期

前三口号喊出來了，名字也改了，保利距離下個周期還有幾步？

下沉三四線或許是保利尋覓的一個突破口。有迹可循的是，在2018年9月份保利舉行的更名發布會上，宋廣菊總結了前三房企得以快速發展的原因，其一便是重點一二線城市調控，使得資金流向了碧桂園、恒大長期堅守的三四線城市。

一二線一直是保利的主戰場，翻閱半年報，保利銷售業績的核心貢獻仍然來自于一二線城市，一二線城市銷售占比近78%，其中珠三角和長三角兩大核心城市群分别占比達31%和20%。

但不可忽視的是，近幾年來保利在三四線城市銷售的占比不斷上升。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

土儲上表現得更為明顯，截至2018年上半年，保利地産總土地儲備為14411萬平方米，其中有55%位于一二線城市；8950萬平方米待開發土地中，一二線城市占比約61%。

此外，上半年新增拓展的1510萬平方米土地中，一二線城市拓展面積占比為50%，而2017年同期該比例則高達75%；上半年新增拓展項目中，涉及城市包括揭陽、德陽、眉山、孝感、揭陽等近20個三四線城市。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

種種迹象表明，保利在城市布局、土儲分布上有意識地往三四線偏移，把其中的邏輯歸結成保利為重回前三做出的轉變也無可厚非。

近幾年，三四線城市成為房價上漲和房企業績貢獻的生力軍，前三強更是以重倉三四線為主。

然而，保利這種“效仿”是否明智之舉？經過上一波去庫存熱潮，三四線城市還有足夠購買力嗎？

“三四線紅利能釋放多久並不确定，目前來看已經開始降溫，部分三四線城市也面臨管控，這都會影響相關項目的銷售，尤其是部分環都市圈項目也開始降溫了。”有業内人士對觀點指數表示。

除了向三四線方向偏移外，保利為重回前三所涉足的另一條路線，或是並購整合。

馬太效應下，房企們合縱連橫式的重組整合大戲頻繁上演。這種看起來復雜又費力的方式，卻也是房企們在規模競賽中登頂或者至少不掉隊的生存之道。

自2016年並購中航地産後，在整合路上，保利便一直停滞在與保利置業的重組僵局上。

2016年終止整合、2017年底重啟整合序幕，在過去的2018這一年，保利發展與保利置業的整合“僵局”終于破冰。

中期報告顯示，保利已經完成收購保利（香港）控股有限公司50%股權方案的股權交割工作，基本完成對中國保利集團有限公司境内房地産業務的整合。

保利香港控股為一家投資控股公司，其主要資産為持有保利置業集團有限公司39.66%股份（實際擁有40.39%的表決權）。也就是說，保利借此間接收購了保利置業約20%的股權。

值得注意的是，保利董秘黃海曾表示，公司将不會直接並表保利置業，仍将由保利集團合並其财務報表。也就是說，整合保利置業並不能對保利發展銷售額起到直接作用。

不過，此前與保利置業長期面臨着同業競争、内部資源劃分問題，其中，最大的限制便是理論下保利地産與和保利置業不能同時進入同一城市。

整合落地之後，在集團内保利地産未來的城市擴張将不再受限制，如在8月份保利便首入此前劃分在保利置業經營範圍内的濟南。

“随着對保利置業原本入駐城市的進一步覆蓋，保利的土儲、銷售估計能拔高一個層次。”市場人士表示。

值得一提的是，近年來部分央企被要求退出房地産業務，這對于保利來說未嘗不是一個時機。上述市場人士指出，相比于其他房企，規模前五、且同為央企的保利在整合其他央企房地産業務方面擁有天然的優勢，可借此擴大自身業務規模。

不過，不管保利選擇怎樣的主路或開辟怎樣的小徑，奔向前三的目標也需要有足夠的銀根。

縱使是“央企模範生”，在大規模拿地擴張下，保利的财務表上也出現“紅線”。截至2018年9月30日，保利總負債6845.2億元，相比年初5382.12億元增長1463.1億元；資産負債率為79.87%，扣除預收款項後其他負債占總資産比重為42.83%。

在保利“短闆”之一的經營活動産生的現金流淨額上，截至9月30日，保利現金流量淨額為-109.64億元，相比年初-293億元縮窄62.58%，但指標仍未負數。

目前來看，對于保利來說，财務方面或許還不是首要的問題。

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