出售京滬地産項目 泛海控股堅定去杠杆、防風險

戰略轉型進入第四個年頭的泛海控股，正堅定地走在去地産化的路上——将北京、上海的主要地産項目出售給融創地産，未來将重點放在金融、投資，以及聚焦于武漢CBD的發展等業務。

泛海控股（000046.SZ）1月21日公告披露，公司拟通過轉讓項目公司股權的方式，以約148.87億元（含沖抵債務）将泛海控股所屬公司名下的北京項目和上海項目出讓給融創地産。公告還披露，融創地産接手的交易標的公司仍有356.17億元負債（截至2018年11月30日）。對于泛海控股而言，這是“去地産化”大潮下的一次随波逐流，還是泛海這個地産“老江湖”脫胎換骨的順勢而為之舉？

此次交易涉及泛海控股旗下北京、上海幾乎所有的地産存量資源，其中包括北京東四環朝陽公園旁地塊和上海南外灘董家渡地塊。從泛海過往披露的信息看，這些地塊既有正在進行二級開發的“熟地”，也包括未完成拆遷、或正在進行一級開發的“毛地”、“生地”。

這筆交易雖來得有些突然，但從泛海的發展軌迹看，“順勢而行、順勢而為”一直是泛海的行動準則，這也是當前大環境下泛海順應大勢較優的戰略選擇。

自2014年初泛海控股提出戰略轉型——由單一的房地産上市公司向“金融+房地産+戰略投資”綜合性上市公司轉型以來，地産業務在公司整體經營中權重日益降低。2018年半年報顯示，泛海控股地産業務營收11.4億元，在其營業總收入中占比僅22%。盡管營收占比較低，但資金密集型的地産業務所形成的高額财務成本卻大大侵蝕了公司的利潤。

一頭是高企的财務成本，另一頭則是一直未放松的調控政策。近年來，受房地産調控政策影響，泛海控股所屬房地産項目特别是北京、上海項目價值釋放速度有所放慢，公司資金周轉速度降低、流動性不足對公司戰略轉型的深層推進造成阻礙。面對持續變化的内外部情況，泛海需對公司的産業結構和資産負債結構進行更為深入持續的調整和優化。

2018年也是泛海控股債務到期較集中的一年，也正是因為嚴厲的調控政策，使得地産業務拖累公司整體業務，也引發了市場對公司流動性的一些擔憂，預計此次交易将使泛海控股告别長期以來的财務成本較高、負債壓力較大的狀況。

從融創方面的表态看，融創認為北京項目和上海項目均位于一線城市的核心位置，是十分稀缺的大體量優質項目。 收購事項将有助于進一步增加自身在北京和上海的土地儲備和市場份額。

同時，這筆交易于泛海而言也算是“求仁得仁”。 正如泛海控股表示，此次交易目的為打造更為安全優質的上市公司平台，一方面公司房地産業務比重将大為下降，産業結構将實現大幅優化；另一方面，公司的資産負債結構将得到實質性改善，公司的負債規模将有所下降，且可獲得大額現金回流，有效地緩解公司的現金流壓力，提升公司的财務穩健性。出售京滬地産項目從長遠看也許會損失一些利潤，但卻有效解決了泛海控股地産業務長期以來的低周轉率、高負債軟肋。

如果說出售資産對于泛海控股當下的主要意義在于降低負債、确保公司财務穩健，那麼從長遠看，這筆交易可以視為泛海控股以輕資産運營為主要方向、吹響戰略轉型升級的号角。

2017年以來，宏觀調控和去杠杆政策讓地産行業的日子並不好過，尤其是2018年，不少中小地産商頻頻出讓項目資源，以應對日趨緊張的現金流。但與其他地産銷售規模相當的同行相比，泛海控股憑借金融、戰略投資較好的業績，仍保持業績基本穩定，顯然還沒淪落到賣資産度日的境地。

泛海控股從4年前的戰略轉型開始，一直在走向“輕資産”運營的方向，無論是2018年初籌劃的重大資産重組，還是此次出售北京、上海項目，都是沿襲這樣一條主線。不過與年初從上市公司完全剝離地産業務不同的是，此次公司仍保留了部分地産項目。除此以外，公司将更多的聚焦于金融和投資領域，以提升公司的專業化和競争力。

2017年底，泛海控股“掌門人”盧志強曾對公司戰略轉型作出判斷，泛海控股正處于由成功轉型向轉型成功的通道之中。而通過前述交易進一步精簡地産業務後，泛海控股将聚焦武漢CBD、證券、信托、保險、戰略投資等核心優勢的業務，這也是公司戰略轉型實施4年後的一次“再聚焦”。

具體到泛海控股的存量地産項目武漢CBD，泛海表示将依托武漢CBD更好地促進公司金融、戰略投資、不動産運營和資産管理等各項業務的聯結，落實業務闆塊間互促互進、共同發展的經營理念，推動公司向多元化業務形态構成的綜合型控股公司深入轉型。

據接近泛海的知情人士透露，在出售北京上海項目後，泛海控股仍将繼續開發運營武漢CBD項目，這是泛海地産闆塊目前最大的一塊資産，其地産業務也将逐步向經營型地産商轉型過渡。無疑，它也将成為泛海控股全方位協助政府主持城市重要功能區的規劃、設計、建設、運營和管理的一塊試驗田。