遠大住工赴港IPO 建築商張氏兄弟背後的裝配式建築蛋糕剪影

觀點地産網 2015年，YouTube上一段在湖南長沙拍攝的延時攝影錄像令外國人震驚：1200名工人晝夜開工，一天蓋三層，19天建成57層高樓。

這棟樓被稱為“樓快快”，建築商是遠大可建科技有限公司，實控人張躍是首位擁有私人飛機的中國人。

如今，張躍的弟弟張劍掌控的“遠大繫”成員——遠大住工，一腳踏進了香港資本市場。

1月17日，長沙遠大住宅工業集團股份有限公司向香港聯交所遞交主闆上市申請，中金公司和中信建投國際擔任聯席保薦人。

招股書顯示，遠大住工是提供中國建築工業化整體解決方案的平台，包括全球化、規模化、專業化和智能化裝配式建築制造和服務。

按2017年收益計，遠大住工是同時具備PC構件制造和PC生産設備制造能力的全球最大裝配式建築服務提供商。同時，根據弗若斯特沙利文，按2017年的收益計，該集團是中國最大PC構件制造商，也是中國最大的PC生産設備制造商，分别占據市場份額的15.9%及52.4%。

而遠大住工所研究的建築工業化，如今已慢慢滲透進房地産行業，碧桂園、萬科等已為此暗暗較勁了許久。

摘牌新三闆轉戰港交所

根據招股書，長沙遠大住工是中國建築工業化整體解決方案提供商，致力于構建覆蓋建築全産業鍊的數字化繫統，将産業鍊各種要素進行數字化定義，通過采用信息化技術在網絡空間完成設計、生産、施工及運維的全過程模拟。

具體到業務方面，遠大住工業務主要囊括PC構件制造、PC生産設施制造、施工總承包三個闆塊。

截至2016年、2017年12月31日止年度以及截至2018年9月30日止九個月，公司錄得收益分别為16.71億元、19.36億元以及15.51億元，其中2018年同比增長高達36%；期内，公司錄得淨利潤1.98億元、1.68億元以及3.38億元，淨利率11.9%、8.37%以及21.8%。

毛利及毛利率方面，遠大住工整體毛利由截至2017年9月30日止九個月的4.7億元增加至截至2018年9月30日止九個月的5.09億元；毛利率則連續三年保持在約35%左右。

報告又指，收入和毛利潤高速增長下，現金流穩中有進。截至2016年、2017年12月31日止年度以及截至2018年9月30日止九個月，遠大住工期末現金分别為2.8億元、6.76億元及4.15億元。負債方面小幅度上升，截至2018年9月流動負債總額為40.22億元，負債比率約70%左右。

此外，其投資物業估值收益由截至2017年9月30日止九個月750萬元增加至截至2018年9月30日止九個月的5120萬元，主要由于物業周邊的配套設施發展而令地産價格大幅上漲。

而在合同方面，截至2018年12月31日，遠大住工的未完成合同量約46.89億元；截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度，新簽合同價值分别約24.40億元、35.62億元及46.18億元。

在沒有“硬傷”的财務數據之外，觀點地産新媒體了解到，遠大住工同樣是新三闆“出逃者”。

早在2016年6月，遠大住工在新三闆挂牌。不過，僅短短10個月，遠大住工退出了新三闆。期間，遠大住工沒有進行過任何一次融資，彼時其也在公告中表示“為拓寬融資渠道和效率，公司拟退出新三闆”。

顯然，新三闆滿足不了遠大住工的融資需求。在2013年首次增資、2014年至2015年間張劍另一公司遠大鈴木轉股後，遠大住工已鮮少有融資動作。

在退出新三闆之後，2017年12月，友阿股份公告稱拟出資7000萬元參與增資遠大住工。據公告透露，遠大住工拟以35元/股的價格增發股份並引進投資者認購股份，募集資金總額不超過10億元。

若增資完成，則遠大住工股本将擴大至3.14億股，則估值近110億元。彼時就有觀點指出，這或是遠大住工正式啟動IPO前最後一輪增資擴股。

這不得不讓人想起，就在2018年，房企旭輝旗下物業公司永升服務、藍光發展旗下物管公司藍光嘉寶，也是在新三闆收獲寥寥無幾之後轉道港交所。

果不其然，遠大住工在2019年伊始走向了香港資本市場。

據招股書披露，遠大住工拟将此次上市集資額45%用于拓展PC構件制造業務；20%用于拓展海外市場，建立面向海外市場的技術及生産中心。

此外，将籌資額15%用于研發和拓展智能裝備業務，藝體生智能裝備業務市場份額；10%用于研發和打造裝配式建築産業智能服務平台；以及10%用于營運資金及一般公司用途。

張氏兄弟與房企新蛋糕

若遠大住工在港交所敲下上市鑼，那它将成為“遠大繫”第一家上市公司。

說起遠大住工及實控人張劍，許多人可能還有些陌生，但說起另一家“遠大繫”成員——張躍掌門的遠大可建，故事就多得多。

張躍、張劍兩兄弟最早是以非電空調起家，1992年兩兄弟在長沙創辦公司生産中央空調，遠大繫由此起家。

十幾年過去，2006年遠大空調“分家”，哥哥張躍還留着老本行，通過遠大科技集團持有遠大空調、遠大可建、遠大空品，弟弟張劍另起門戶，成立了遠大住工和遠大鈴木。

2015年，哥哥張躍掌管的遠大可建，只用19天就建造了57層高的大樓，用“樓快快”震驚了國際。而事實上，在這一舉動發生之前，遠大可建已在國内尤其是房地産界名聲大噪。

這源于世界第一高樓“天空之城”的夢起夢落。彼時2013年，遠大可建發布消息稱其将建地標性建築——高度838米、202層、抗9級地震、容納30000人、造價90億、90天建完……

2016年，“天空之城”成中國最大爛尾樓，因為沒有完成報建手續、違背法律準則，已被無限期地擱淺。直至當時，天空之城仍是一方與地齊平的地基。

雖然第一高樓的夢沒有做成，但遠大可建掌門人張躍喊出“90天建成838米”也不是空穴來風。

這與PC裝配式建築方式有關，簡單而言，建築主體結構不需要在施工現場澆築，而是在工廠預先制作PC構件，運到工地拼接起來——像搭積木一樣。這樣的好處很明顯，工期短、成本低、耗能少。

裝配式建築不只是張躍在玩，弟弟張劍更是上心。

在招股書里，遠大住工自诩是“中國建築工業化的開創者和領軍者”，具體包括全球化、規劃化、專業化及智能化的裝配式建築制造和服務。

事實上，自1996年起遠大住工開始探索建築工業化，建立了自主建築工業化研發、制造、施工、材料體繫，技術專利超過300項，其中PC生産制造和BIM設計建造技術尤為突出，建築工業化率達85%以上。

目前，遠大住工已實施工業化建築項目逾1000個，産品涵蓋保障房、商品房、别墅、酒店、辦公樓和學校等。截至2018年12月31日，遠大住工擁有14家全資PC工廠及投資了81家聯合工廠。

而裝配式建築擁有工期短、成本低的特點，光是這兩點吸引的便不只是建築服務商們，伺機而動的還有開發商們。

從遠大住工的招股書中可窺見一二。據其介紹，遠大住工的主要客戶為中國房地産開發商、政府投資公司及建築公司等。

目前，遠大住工已與合肥萬科、郴州碧桂園及合肥金地等開發商擁有穩定的合作關繫，可令遠大住工獲得大量訂單，尤其是已與合肥萬科建立近三年合作關繫。

“不甘”于依賴别人，聰明的開發商們也已經自己搗鼓起這門技術，正如他們在銷售榜的排名一樣，碧桂園、萬科這次仍舊走在了前頭。

伴随着房地産經濟從黃金時代走過白銀時代，再到如今的“青銅時代”，依賴粗放式增長的企業不由得面臨建築工地用工、建築技術升級等問題。

萬科是最早涉足研究住宅産業化、裝配式建築工業化的房企。最早在2002年，萬科就落成啟用建築研究中心大樓，開始探索工業化住宅的研究工作；2017年，萬科申報“國家裝配式建築示範基地”，彼時住建部領導稱2013年以前全國所有的住宅産業化項目超過70%都是萬科做的。

最近兩年，碧桂園也開始在裝配式建築上高調起來。為了更好地讓裝配式技術為快周轉服務，碧桂園此前研發出一套新型的SSGF工業化建造體繫，将裝配式與現有的建築工藝融合，從而使主體封頂後120天達到精裝交付條件，可以實現建造速度比傳統的工期快8-10個月。

此外，保利、綠地也紛紛涉足裝配式建築領域，期望分食這塊大蛋糕。

不過，采用裝配式建築此類工藝還有不少待解難題，如雖可節約掉隐性成本，但對于整個項目又會産生多少增量成本？如PC構建運輸成本高，“積木”一樣的預制構件須在工廠里生産，在施工産地附近再尋找PC工廠的土地成本代價又會多高？

這樣的難題，是除了這家即将赴港上市的建築商遠大住工需要思考的問題，也是産業鍊下一環房企們需要花心思的又一問題。