印象1号CMBS再次成功發行——印力集團資産證券化新的里程碑

資産證券化在中國已經歷2年多的蓬勃發展，也是印力的重要的資産盤活通道。2019年01月17日，“中金印力-印象1号資産支持專項計劃”發起設立，項目發行規模人民币21.06億元，由國内知名商業地産運營商印力集團作為發行人，中金公司擔任計劃管理人和銷售機構，中泰證券擔任代理銷售機構。

該項目是印力集團繼深國投CMBS以來又一次商業物業資産證券化的成功發行。本次計劃期限為12年，標的物南京江北印象匯及天津印象城總估值為33.8億元，發行資産支持證券總規模達21.06億元，其中優先級20億元，次級1.06億元。優先級信用評級AA+，最終發行利率為5.4%，創2017年以來市場同等級信用主體利率新低。

深國投廣場産品成功發行後，得到市場更加廣泛的關注，目前已完成整體重裝改造，全面升級重新開業，並更名為“印力中心”，客流量和銷售額都有明顯上升。本次憑借印力集團和中金公司良好的信用資質、完善的産品結構設計、基礎資産良好的運營情況及穩定的現金流，項目自2018年11月推廣以來，獲得了多家金融機構的廣泛參與和積極認購。

領先的商業運營能力及優質基礎資産為發行奠定良好基礎

印力集團專注于購物中心投資、開發和運營管理，業務貫穿商業地産領域的全價值鍊，是極具國際化視野的中國商業地産投資開發運營商，也是萬科主要的商業地産開發和管理平台。截至2019年1月16日，印力管理資産項目125個，遍布全國21個省、55個城市，總建築面積約1,000萬平方米。

南京江北印象匯于2014年4月開業，建築面積超7萬平方米，可租賃面積約為4萬平方米，評估值10.3億元。該項目定位為全客層，集休閑、娛樂、餐飲、購物于一體的适度領先的品質型一站式購物中心，匯聚了包括沃爾瑪超市、優衣庫、CK Jeans、Adidas Original、Under Armour、CHOCOOLATE、Innisfree、Mothercare 、小米之家、Starbucks 、南京大牌檔、西貝莜面村、探魚等多個商業業态的知名品牌 。自開業以來，南京印象匯經營業績穩步提升，出租率常年保持95%以上，租金收入持續攀升，年均收入增長率超10%。

天津印象城一期為購物中心部分于2013年12月開業，以主力店永旺超市為核心，涵蓋CGV影城、H&M、優衣庫、金寶貝、YYsports等在内的約170家專賣店。二期包含購物中心及寫字樓，于2016年12月開業，商鋪業态以餐飲、休閑/娛樂、時裝/服飾為主，匯聚了包括蘇甯電器、老碼頭、星巴克、UR、美吉姆、潮庭健身等品牌。自開業以來，天津印象城年租金及租戶銷售額不斷攀升，復合增長率分别達44.6%及30.9%。

CMBS産品獲得市場高度認可

中國零售業正在變革中蓬勃發展，運營良好的體驗式購物中心擁有穩定可預見現金流，素來是資本市場青睐的資産。目前，由于政策法規和稅收、投資回報率方面的限制，REITs在中國的發展受到了制約。而盤活商業地産存量，推動行業向輕資産轉型，CMBS有廣闊的發展空間，亦受到監管部門的鼓勵。業内人士介紹稱，相對于信用融資，CMBS以資産信用為基礎進行融資，可以充分利用不動産價值，實現較高的抵押率和較長的融資期限。本次發行CMBS産品是印力集團在境内資本市場上的又一次精彩亮相，集團雄厚的資金實力、核心的優質物業、突出的經營業績和經驗豐富的管理團隊都是該産品獲得市場青睐的重要原因。

印力集團資産證券化的又一里程碑

2017年10月20日，印力集團成功發行“中金-印力深國投廣場信托受益權資産支持專項計劃”，開啟資産證券化第一單。本次“中金印力-印象1号資産支持專項計劃”是印力集團在資産證券化領域的又一里程碑，項目借助外部資本力量，整合了公司的存量資源，将進一步促進商業地産的發展。

随着房地産行業不斷成熟及CMBS創新的深化，房地産行業也真正進入完全不同的新階段，資産管理和金融創新将成為企業存量時代生存的重要能力。在大型地産商轉型城市配套服務、城市運營的大趨勢下，商業地産運營和資産證券化成為熱點。在房地産市場“調結構、降杠杆、促轉型”的條件下，盤活商業地産存量，大力推動資産證券化，也已成為全行業的趨勢。

在此發展趨勢下，印力集團将繼續積極堅持“盤活商業物業資産、推進資産證券化創新”的理念，加強創新化、精細化的運營管理的核心競争力，推進優質商業項目的資産價值不斷提升。