艱難一年 | 藍光光亮

編者按：我們處在一個前所未有的創新時代，預測未來已經非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對于房地産行業的未來，這是一個特别的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何，一切關于未來的猜想，想要重構未來，都應是基于過去的經驗和總結。

故此，觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數，通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現，重磅推出“艱難一年”繫列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什麼樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？

觀點指數 舞台一片靜寂，一黑一白的身影，在伸手不見五指的“黑暗”中小心翻轉、試探，稍有動靜時，便在銅鑼奏樂聲中打得難舍難分，分開時，又各自在黑夜中無聲摸索。

川劇經典折子戲《三岔口》中，奉命保護宋朝大将焦贊的任堂惠，在途經三岔口時，與店主劉利華因誤會在暗夜中展開一場漫長而又戲劇的打鬥。在新的劇本中，故事的最後，是劉夫人與焦贊手捧着燭台進入房間，一室黑暗被打破，誤會也在亮光中消除殆盡。

在黑暗中摸索搏鬥到迎來光亮，倘若藍光發展董事會主席楊铿曾經看過這部折子戲，應該會深有同感。畢竟對于這位四川人來說，從安逸穩定的國企職工到在資本市場上逐利的地産大亨，這種身份的轉變，也經過了一段漫長的、方向不甚明确的摸索與拼搏。

決定創業之前，楊铿在成都工程機械集團上遊一家機械廠幹了近十年，做過行政人員，當過車間主任，26歲的時候還升任了集團技術開發部主任，倘若世事無變改，他将會在機油味的陪伴中度過安逸平穩的一生。

然而，這位土生土長的蜀地人，骨子里流淌着的血液並不安分。1990年，年僅29歲的楊铿從國企離職下海，最初開過汽車配件廠，後來通過大型電子電器市場開發以及大量的舊城改造商業項目，完成了原始的資本積累。

2005年之後，意識到住宅産品帶來的高利潤，楊铿将企業發展重心從商業開發調整為住宅開發，2015年借殼迪康藥業完成上市，藍光成為四川第一家登陸資本市場的房企。

撥開雲霧，楊铿迎來了人生的第一個高光時刻，藍光也邁開了規模沖刺的步伐，至2017年，這家川繫房企銷售躍至581.52億元，三年復合增長率達78.4%。

時間行進至2018年，在地産寒冬中，頂着銷售與融資雙重壓力的房企走到了至暗時刻。對于藍光本身，在踏破千億的這一年中，也伴随着人事變動、利潤增長、杠杆驅動等挑戰因素。

打造新的發展模式迫在眼前，這也正像《三岔口》中暗夜里無聲的搏鬥，帶着一種小心翼翼的試探。如何才能扯破“黑暗”，楊铿和他的藍光還在繼續尋找那只帶來光明的蠟燭。

千億時刻

八字眉，笑起來溫和又帶點喜感，楊铿的面相自帶川蜀人安逸的成分，但顯然，從企業經營的角度來看，這位四川最大房企的掌舵人更熱衷于在“蜀道”上攀登，“九年千億”是他在2013年便已提出的目標。

2012年，藍光銷售突破百億大關，在次年的一場戰略夥伴合作會上，楊铿就喊出了“九年千億”，當時他表示，2013年藍光将斥資150億元用于土地投資，以保企業能以60%的年復合增長率達到千億。

不用九年，楊铿就實現他的夢想了。據觀點指數統計，2018年全年，藍光錄得銷售金額為1170.6億元，這家川繫房企正式邁入千億俱樂部。

每家企業都有各自的發展模式，對于藍光來說，突破千億的密碼是全國擴張。觀點指數了解到，藍光起家于成都，在長達十多年的時間里都偏安一隅，直至2008年才有所改變。那一年，在國家調控政策以及地震對成都市場造成的影響下，藍光一度出現經營困局。那時楊铿就意識到，雞蛋不能都放在一個籃子里。

随後的2009年，藍光先後大手筆在重慶、北京拿下地塊，邁出跨向全國發展的步伐，為了配合向外拓展，藍光開始對管理結構、人力資源乃至發展理念做出修正與調整。

然而，在市場調控以及自身轉型陣痛之下，藍光的出川之路並不是一番風順，真正突飛猛進應該是在成功借殼迪康藥業上市之後的2015年。那一年，藍光地産業務銷售僅為182.72億元，兩年後的2017年躍至581.52億元，三年復合增長率達78.4%。

分區域來看，在“東進、南下”的發展戰略下，2017年華東、華中區域的簽約金額達到206.1億元，規模占比達到35.4%，華南區域在2017年實現零的突破，至2018年上半年銷售18.26億元。

來源：觀點指數整理

規模上的躍進，表現在土地市場上是逐年加大的投資。年報數據顯示，2017年藍光通過合作、股權收購、代工代建等方式在全國攬下31宗地塊，合同金額約為186.44億元，土地面積為255.85萬平方米，其中非直接招拍挂項目的儲備資源占比超過85%。

在2018年4月份的利潤分配說明會上，藍光曾預定2018年度土地投資計劃總額不超過650億元，這個數額超過了2017年全年銷售額。

不過，受制于資金因素，藍光並沒有實現650億的投資額，據觀點指數不完全統計，2018年1-12月，藍光通累計拿下67宗地塊，總土地面積約為515.51萬平方米，金額約為219.73億元。

規模的挑戰

硬币有雙面，在藍光卯足了勁沖刺千億的2018年，仍然有着存留的挑戰。畢竟有時候身體走得太快，靈魂可能還沒有跟上。

最先出現的是人事變動，這個自2016年便已開場的故事，在2018年里有了新的演繹。

中期報告顯示，任職董事和高級副總裁的呂正剛、及任東川、李澄宇兩位董事均為離任狀态；至8月份，李高飛辭去董事、副總裁及董事會秘書職務，而分管地産業務的藍光和駿實業總裁魏開忠去職，後來又在12月中正式公告離任董事。

實際上，2018年的房地産行業，職業經理人來來去去已是司空見慣，但對于正在跨越千億的藍光來講，頻繁的人事浮動可能意味着在高速發展之時，藍光自身也面臨着諸多明顯試錯式的變陣。

人事之外，更多挑戰因素體現在逐漸走高的财務表現上。數據顯示，截至2018年9月30日，藍光流動負債總計709.74億元，與年初的519.57億元相比增長36.6%，其中短期借款及一年内到期的非流動負債103.9億元，較年初增長31.62%。而得益于債券的發行，貨币資金（包括受限）較年初增長了28%至163.93億元。

來源：觀點指數整理

不過，從公開披露的數據來看，藍光近年來資産負債率尚處于緩慢爬坡的狀态，至前三季度為81.53%，與年初相比增加不足兩個百分點，而這得益“永續債”工具的應用。

來源：觀點指數整理

永續債被稱為降負債“神器”，這種被計入權益而非債務的融資工具，曾為恒大、碧桂園實現彎道超車立下功績。為了擴大規模，藍光在2016年發行8億永續債，2017年這一規模增至45.53億元，至2018年前三季度回落至39.7億元。

另外，據觀點指數了解，在川渝一帶有名的“剛需王”藍光在2016年調整為以改善型産品開發為主，得益于産品結構的調整，藍光近年來淨利潤得到提升。

2018年前三季度，藍光實現營業收入142.78億元，歸屬于上市公司股東的淨利潤12.2億元，與2017年年末的6.2億相比，大增122.64%。

來源：觀點指數整理

不過，永續債有着利息支出蠶食利潤的“隐憂”，藍光對此就公告提示，12.2億歸屬于上市公司股東的淨利潤，並未扣除其他權益工具-永續債可遞延並累積至以後期間支付的利息的影響。

數據顯示，2018年上半年因永續債利息增加，藍光應付股利大增280.47%至1.79億元，至前三季度，這個數字變為2.28億元。倘若扣除這部分股利，前三季度歸屬上市股東淨利潤為9.92億元。

尋找光亮

“如果房地産業以前是在高速路上行駛，那麼在新的形勢和環境下，的确非常像在川藏路上前行。”楊铿形容，川藏路危險又充滿挑戰，但沿途的風景很美。

事實上，住宅開發增速放慢已經成為業内共識的當下，中小房企在規模追逐中注定要付出更多代價，比如成本上升、負債增加以及利潤遭到壓縮。在突飛猛進邁入千億的一年，但楊铿和他的藍光需要更加謹慎地在這條“川藏路”上加速前進。

楊铿早就意識到轉型的重要性，此前他曾提及：“在我看來，如果不做颠覆式的商業模式再造，只是一個純粹的地産商，今後很難生存，所以一定要嘗試新的商業模式。”

借殼上市後，藍光提出了“人居藍光+生命藍光”的發展模式，按照“地産金融+文化旅遊+現代服務業”及“3D生物打印+生物醫藥”兩條主線發展。

住宅開發利潤遭壓縮的情況下，以物業服務為主的嘉寶股份和以制藥為主的迪康藥業被賦予了最大的期望。

2018年，藍光已經打算将上述兩家子公司進行分拆，推動其在H股上市。12月，嘉寶股份提交的港交所上市行政許可申請已獲得中國證監會的受理。

作為藍光旗下的物業公司，嘉寶股份在2015年挂牌新三闆，至2018年6月摘牌，三年間實現了快速的增長。數據顯示，截至2017年12月，嘉寶股份實現在管項目313個，對應管理項目5329萬平方米，實現營業收入9.72億元，同比增長42.91%；實現歸屬于挂牌公司股東的淨利潤1.92億元，同比增長91.07%。

來源：觀點指數整理

另一個将被推上港股市場的平台迪康藥業，2017年全年實現銷售收入7.82億元，同比增長41%，實現淨利潤8725萬元。兩家子公司合計淨利潤約為2.79億元，占藍光當年全年13.66億元淨利潤的20.42%。

除了物業與醫藥，以“水果俠主題世界”為主的旅遊地産也成為了藍光的一大發展新方向。2017年4月，首個項目都江堰落成，2018年8月，以“水果俠”為主打IP的藍光歡樂城一期在昆明落成；至于此前宣稱的濟南、西安、揚州等地的項目，目前尚未有最新動态。

從宣傳的角度來看，相比于2017年發布會的聲勢浩大，進入2018年，水果俠開始步入穩步建設期，2018年三季報顯示，因水果俠項目轉入在建工程核算，藍光前9月在建工程款項從年初的1.27億元大幅增長595.02%至8.86億元。

除此以外，作為藍光最初起家的商業地産同樣不可忽視。在11月份觀點商業年會中，藍光商業董事長劉俠對藍光商業未來發展做了詳細介紹，他告訴觀點指數，未來會嘗試中高端的長租公寓，以及包括商業寫字樓在内的就物業的升級改造。

當然，在2018年，藍光商業最大的嘗試在輕資産輸出方面，根據劉俠當時的介紹，“輕資産接了二十幾個項目，預計到年底會有三十個項目”。

物業管理、生物醫藥、文旅地産、商業地産……在藍光鋪開的大版圖中，每一項業務都開始散發出淡淡的光芒，而楊铿也在期待，未來能成為照亮暗夜的那支蠟燭。

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