觀點面對面 | 張玉良:繼續做房地産沒什麼不好

观点网

2019-01-17 19:25

  • “房地産一年銷售十幾萬億,這是其他行業無法相比的。所以這麼大的市場,繼續做沒什麼不好,為什麼不做?”

    觀點地産網 “和年初定的目標還差一口氣,不夠達標,有内部原因,也有大環境的因素。”

    與往年一樣,發布2018年業績快報後,2019年1月17日,張玉良照常在綠地總部會見一衆媒體,總結過往,展望未來。

    去年此時,張玉良曾提出2018年綠地的目標是要實現地産銷售額4000億,不過從最終發布的數據來看,綠地再次與年度目標爽約了。

    值得一提的是,據綠地方面透露,綠地銷售額的權益占比高達90%,遠遠超過行業的平均水平。

    盡管銷售未達目標,張玉良還是給綠地2018年的表現打出了85分以上的高分,對于房地産闆塊下半年的一些下滑,他歸結于大環境的影響,也坦承内部運營效率、改革動力還有待加強。

    無論是展示業績、闡述困難,還是談論未來發展時,張玉良始終都信心滿滿,標志性笑容讓你無法從他臉上看到太多猶疑。

    事實上,這已經是這位62歲掌舵人連續第26年擔任董事長一職,用張玉良自己的話來說,這是創始人對企業的感情,也是市場的選擇。早在登陸資本市場時,綠地就成功完成了一次混合所有制的轉型。

    此外,他贊揚65歲的董明珠成功連任格力董事長,可以繼續為國家做貢獻,似乎也在暗示,談接班一事還言之過早。

    談市場:如果不奔跑,就意味會後退

    2018年對整個房地産行業而言都注定是不平常的一年,連續、密集的政策令房企感受到陣陣寒意,就連綠地曾經的對手萬科也不得不喊出“活下去”的口号聊以自醒。

    與此同時,不少同行都紛紛提出要弱地産化或者去地産化,以萬達為例,王健林甚至提出要“剝離房産業務,連1平方米也不能有”。

    但張玉良顯然不是一個悲觀,或者說不會将悲觀一面展示出來的人。雖然綠地多元化闆塊的營收幾乎已經趕上地産主業,但他強調地産的核心地位不變,而多元化的邏輯也是圍繞主業,圍繞整個産業發展的社會需要而做。

    因此對于房地産行業,張玉良依舊看好:“房地産一年銷售十幾萬億,這是其他行業無法相比的。所以這麼大的市場,繼續做沒什麼不好,為什麼不做?”

    從宏觀層面而言,雖然宏觀環境錯綜復雜,但2019年房地産行業整體将是穩中有降,同時随着調控的影響逐漸加大,經濟下行壓力不免會令政策向上,逐步放寬。

    張玉良同時表示:“越是大危機的時候,對企業越是機會,尤其對于有競争力、進取的企業越是最有機會的時候。”

    具體到市場布局,張玉良則指出要到有市場的地方去,包括經濟環境好,人口流入的三四線城市,例如綠地目前的高鐵和小鎮項目就基本是按照這個規律在進入。

    據觀點地産新媒體了解,在綠地2018年新增的4852萬平方米權益建面里,高鐵項目的占比超過30%,進入約20座高鐵城市,其中以安徽宿州、廣東陽江、重慶萬州、湖南長沙、江西贛州、湖北咸甯、四川宜賓等三四線城市為主。

    雖然信心依舊,但張玉良也坦言,壓力每天都有,随着房企規模集中程度越來越高,“如果不是每天奔跑,就意味會後退。”

    談規模:保持行業第一陣營

    不可否認的是,作為曾經參加過總決賽的房企,近兩年規模緩慢爬升的綠地還是落後了。

    對此,張玉良顯然無法照單全收。他指出,綠地經過2015/16年的深度調整,在2017/18都持續穩步增長,而且是在轉型當中在增長。

    具體而言,綠地目前的房地産仍在調結構。他以高鐵項目為例,綠地是把城市功能項目和公司的業務相結合,在滿足城市内生需求的基礎上發展業務,這與傳統地産項目銷售完了就結束的邏輯不一樣,也是綠地區别其他房企的優勢。

    為此,張玉良繼續提出目標,即未來三年銷售穩定到5000億元,形成300-500億元銷售規模的事業部,並保持在行業第一陣營。

    需要注意的是,随着行業進入下半場,規模或許早已不是衡量企業地位的唯一標準。因此,除了在銷售上保持增長,2018年,綠地也開始在提高利潤和降杠杆方面做出努力。

    綠地方面公布的數據顯示,截至2018年末,綠地的有息負債為2630億元,較去年同期減少130億元,預售賬款約3100億元,同比增長30%,而ROE表現,綠地也實現14%的增長,達到17.33%。

    “中國國企的平均ROE只有10%左右,我們幾乎是它的兩倍,而且不比萬科低。”盡管銷售規模落後,但對淨資産收益率的提升,張玉良似乎頗為滿意。

    事實上,作為一家由國企改制形成的混合所有制房企,近幾年綠地一直強調管理扁平化以及提升考核效果,致力于擺脫所謂的“大企業病”。

    談多元化:大基建是機會,金融争取牌照

    不斷拓寬的多元業務同樣是綠地繞不開的標簽,對此,張玉良将其定位為“地産+”。

    根據2018年10月綠地公布的核心産業戰略,大基建、商貿、酒店旅遊産業成為綠地多元化版圖里的重要支撐。

    數據顯示,2018年,綠地大基建産業共新簽合同金額3162億元,同比增長63%。去年8月,綠地再度通過混改方式,以14.9億元受讓改制後的天津建工集團65%股權,成功投資控股天津建工。

    由此,連續第五年參與建工類國企混改的綠地完善了基建的全國化布局,基建也成為綠地整體營收的半壁江山。

    按照張玉良的設想,對標中建繫、中鐵建、中交繫,打造“中綠建”産業集團才是綠地大力發展基建的目標。

    張玉良更透露,目前綠地的大基建在行業排第八,2019年預計可以排到第六,而2020年更是要實現4000億的營收。

    從目前的發展來看,這一目標或許並不是遙不可及。

    數據顯示,截至2018年第三季度,綠地的基建已實現營收1041億元,而2015年全年,這一數字才僅僅是426.62億元。

    值得注意的是,盡管規模增長迅速,但在利潤表現上,大基建與房地産業務卻相差較遠。半年報顯示,綠地基建業務的毛利率僅有不到4%。

    對此,張玉良同樣更傾向用ROE指標來衡量這一業務的表現,據其表示:“綠地基建的ROE超過10%,高于行業平均水平。從長遠來看,大基建行業也是企業發展的重要機會。”

    值得一提的是,就在幾年前,綠地也曾對大金融業務抱有巨大期望,但與基建的快速增長相比,如今的金融闆塊似乎略顯黯淡。

    當然,金融環境趨緊是其中不可忽視的重要因素,尤其對房企而言,金融的門檻也一直較高。

    對此,張玉良也坦言:“綠地的金融業務現在是平穩發展,但也确實不在大發展的闆塊里。目前金融集團正在争取兩個牌照,包括保險也在争取。”

    撰文:黎倩    

    審校:徐耀輝



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    樓市

    綠地