融創萬科杭州角逐 争奪超級大盤美濃小鎮背後的地産風雲

觀點地産網 從阿里拍賣平台到杭州市場，再到龍頭房企之争，融創和萬科都是對手。

1月15日，融創以33.4億元接盤杭州美濃小鎮，這是一個因開發商資金鍊斷裂爛尾，卻曾和萬科良渚文化村齊名的百萬方大盤。

美濃小鎮項目絕大部分是住宅用地，這意味着，此次土地進賬可以為融創在杭州的銷售提供強有力的支撐。

雖然此次競拍融創小勝一場，但在杭州市場，誰也不甘人後。

拍賣場硝煙

這里是大戰場里的小戰場，想要在規模角逐中笑到最後，每一次機會都要緊緊抓住。

1月15日，一個名為“蕭山區浦陽鎮桃北新村的桃花源房産項目”的資産包迎來拍賣。拍賣從1月14日10點開始，直至1月15日11點結束，耗時超過25小時，最後融創以33.4億元競得該項目，溢價率18%。

盡管鏖戰超過一天，但據阿里拍賣網頁顯示，此次拍賣僅有2人報名，有知情人士透露，激戰的兩家房企為融創和萬科。

資料顯示，此次拍賣的資産包内含有網紅大盤美濃小鎮，這是杭州蕭山目前罕見的百萬方大盤，項目規劃範圍5.3平方公里，住宅建設用地1600畝，遠景規劃居住人口約3萬人，包含了高層、排屋等多種物業形态，致力打造成以居住為主、休閑度假為輔的品質生活小鎮。

據了解，資産包曾經在2018年進行拍賣，但最終不幸流拍，此次拍賣在一定程度上降低了標準。具體為：起拍價由32億元降至28億元，保證金由6.4億元降至1.4億元，涉訴房屋從23套降至1套，幾乎所有的涉訴房屋都轉化為可售房屋。

其實，萬科出現在此次買賣場中並不讓人意外，因為美濃小鎮曾一度與其打造的良渚文化村齊名。有市場消息稱，萬科此前有意接盤将項目打造成杭州南部良渚文化村，與余杭良渚文化村相呼應。

然而，從2013年開盤，到開發商登峰集團、雲都置業資金鍊緊張申請破産，美濃小鎮發展並不順利，在陷入停工狀态後等待新的主人。

資料顯示，項目内的宅地共12宗，總用地面積達到56.77萬平米（其中土地使用權總面積約為56.31萬平米，代征總面積4580平米），無證房屋建築總面積5517.6平米。5宗風景名勝用地總用地面積約11.36萬平米，2宗公共設施用地總用地面積3.35萬平米，在建工程建築面積約1.7萬平米。

資産包内大量的住宅用地對房企來說是最大的誘惑，據觀點地産新媒體了解，蕭山算是長三角區域内的價值窪地。

數據來源：觀點地産新媒體整理

與杭州熱門區域相比，蕭山價格並不高，但在長三角輻射作用下，受到不少投資客的關注。

從圖表中可看出，2018年，在調控的影響下，蕭山的成交量在收縮，價格卻在持續上漲。上海中原市場分析師盧文曦稱，亞運會的概念對蕭山也是利好，大量基建的投入對地區的發展有很大的幫助。

他續指，近幾年特色小鎮建設也比較活躍，好的小鎮可以帶動住宅銷售，並相應提高價格。

有業内人士猜測，融創此次拿下美濃小鎮項目，不排除将它打造成理想小鎮的可能性。因為去年7月，融創東南公司宣布，将打造一個将居住、商業、酒店、科創、文旅、教育、醫養和長租八大業務融合的産城平台。

孫宏斌毫不掩飾對于文旅的期待值，收購萬達文旅項目後，2018年下半年，融創再以62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅城項目的設計、管理和規劃公司。有了成熟的運營團隊，也無疑是融創拿下美濃小鎮的最大底氣。

盧文曦也認為，小鎮的運營管理至關重要：“環境多半是人造的，小鎮一定要有特色。”

在他看來，特色是吸引人的地方，管理運營是物業增值保證。

融創萬科杭州賽跑

從阿里拍賣場到杭州市場，融創和萬科的競逐從未停止。

觀點地産新媒體了解到，深耕一二線核心城市是融創發展的戰略，杭州是融創的發展重心之一。

那是一段“驚險”的成長之旅——2012年進入杭州，融創結識了“好朋友”綠城，那也是融創完成全國布局的重要節點。

“融綠平台”成立不久後，便開始在杭州攻城略地。2012年，融創首入杭州拿下西溪附近的一塊宅地，即與綠城合作開發的西溪融莊項目。進入杭州1年多，融創通過直接拿地、項目收購和合作開發等方式，擁有了8個項目，除去與世茂合作開發的之西湖項目，其余7個項目均由融創操盤。

2014年，孫宏斌50億接下綠城，将綠城從上半年不足30億的平均回款額做到9月百億銷售額。孫宏斌與宋衛平的結局衆所周知，但在“融綠平台”解體後，融創還是保留了絕大部分項目，這些恰好就是融創在杭州的基石。

資料顯示，2017年，融創在杭州合同銷售額為310.2億元，銷售貢獻度約9%。當年杭州城市銷售額4181億元，融創市場占有率7.4%，城市銷售排名第1，這也是融創在進入杭州5年後首次拿下權益榜冠軍。在2016年，融創在杭州的市占率僅有3.9%。

杭州作為一個房企必争之地，融創不僅面對着綠城、濱江等本土房企，萬科更是強有力的競争對手之一。

數據來源：網絡綜合數據（權益），觀點地産新媒體整理

萬科在杭州的資歷比融創深厚不少，從2010年至今，始終沒有跌出過杭州權益銷售排行前三。

以良渚文化村為代表的城北是杭州萬科大本營，也是杭州萬科銷售業績的糧倉。

為了給業績提供有力的支撐，萬科從來沒有放棄過在杭州儲備糧草。據不完全統計，2013年-2018年，萬科在杭州土拍市場斬獲的地塊超過20宗。2018年，通過收並購也奪得不少杭州地塊。

2018年11月，萬科子公司杭州錦藍接盤了恒大旗下嘉凱城71萬平米房地産資産包。

據觀點地産新媒體了解，資産包中項目剩余可售面積超過71.06萬平米，而2家杭州公司名下的城市之光、名城博園2項目，預計能給杭州萬科增加近40億元的貨值。

某種程度上，銷售的競争已經演變成了土儲的競逐。2018年，融創也開始出現在杭州的招拍挂市場。11月末，融創旗下的廈門賽實置業有限公司共以48.6億元奪得運河新城兩宗地塊，並在2019年1月引入首創、杭州運河集團共同投資開發。

另據市場分析人士介紹，截至目前，融創在杭州的項目約有30多個，其中絕大多數走高端精品路線，去化也一直保持高位。

因此，為了保持在杭的市場占有率，融創需要不斷補充“糧草”。萬科手握良渚文化村，融創攬得美濃小鎮，這還是一場勢均力敵的較量。