新年“第一桶金” 金科連續融資22億背後

觀點地産網 跨入2019，在規模快速增長的背景下，金科要做更多準備。

1月14日，根據上海清算所信息顯示，金科地産集團股份有限公司将在全國銀行間債券市場公開發行“金科地産集團股份有限公司2019年度第一期短期融資券”以及“金科地産集團股份有限公司2019年度第一期中期票據”。

其中，2019年度第一期短期融資券的發行規模為人民币12億元，期限365日，利率區間為5.9%-6.9%；2019年度第一期中期票據的基礎發行規模為人民币5億元，發行金額上限為人民币10億元，期限為2年，利率區間為6.5%-7.3%。

據觀點地産新媒體查閱，短期融資券募集資金拟償還的銀行借款所涉及項目為償還中期票據本金，新疆新能源項目融資，以及巴南區李家沱、涪陵天籁城、青島瑞昌路金科星辰、永川天悅府、開縣開州城、涪陵江東組團、璧山中央公園城、鄭州天籁城、蔡家金科城等房地産項目融資。

中期票據募集資金拟償還的銀行借款所涉及項目為蔡家金科城、開縣集美湖畔、北京天籁城、陝西天籁城等項目。

融資與負債

這是金科在2019年的第一次融資，但實際上，從2017年開始，金科的負債水平一直在持續增長，總負債環比維持在10%左右的增長，同比亦有40%左右的增長。

數據來源：金科公告，觀點指數整理

資産負債率方面，金科基本維持在80%以上的水平。其中，2015-2017年末及2018年6月末，公司資産負債率分别為83.95%、79.38%、85.79%和84.79%。

數據來源：金科公告，觀點指數整理

金科融資募集說明書指出，資産負債率水平較高的原因主要繫預收款項規模較大等因素所致。

2015-2017年末及2018年6月末，金科預收款項分别265.85億元、262.74億元、428.53億元和634.02億元，扣除預收款項之後資産負債率分别為77.76%、72.84%、80.47%和76.91%。

需要注意的是，總負債水平的高速增長，與金科在土地上大規模擴張也不無聯繫。

數據顯示，截至2016年末，金科全年共計新增34個項目，投資金額208億元，新增土地面積344.52萬平方米，計容建築面積613.12萬平方米，權益建築面積518.12萬平方米。

截至2017年末，金科全年共計新增79個項目，投資金額460億元，新增土地面積587.22萬平方米，計容建築面積124.53萬平方米，權益建築面積891.94萬平方米。

其中，2017年，金科僅用半年時間在土地上的投資金額便達到了204億元，這與2016年全年的投資金額相差無幾。

2018年，金科依然保持較高的土地規模擴張速度，2018年中期時，土地投資金額已達到270億元，較2017年同期增加66億元。累計新增56個項目，土地面積471.1萬平方米，計容建築面積1011.96萬平方米，權益建築面積683.49萬平方米。

據金科披露的最新土地數據，2018年前三季度累計新增92個項目，土地面積799.68萬平方米，計容建築面積1770.83萬平方米，權益建面1226.73萬平方米，已超過2017年的全年新增，並有較大的差距。

數據來源：金科公告，觀點指數整理

土地與存貨

土地規模的快速增長，也致使金科的存貨增長較快，截至2018年9月30日，金科存貨達到了1408.34億元。事實上，從2017年開始，金科的存貨環比便均為正增長，同比最高增長51.26%。

數據來源：金科公告，觀點指數整理

存貨的快速增長，一定程度上導致了金科本就較低的存貨周轉率有所增加。數據顯示，2015-2017年及2018年1-6月，發行人流動資産周轉率分别為0.24、0.35、0.29和0.10，總資産周轉率分别為0.22、0.31、0.26和0.09。

随着金科開工的工程項目數量及規模不斷增加，由于項目建設周期長，資金回流存在時滞設周期長，資産總規模随之增加，加之營業收入的增加，共同導致流動資産周轉率和總資産周轉率增加。

融資募集說明書指出，随着金科業務規模的持續擴大，資産規模的和營業收入都存在變動的可能，以上變動導致金科可能面臨資産經營效率下降的風險。

數據來源：金科公告，觀點指數整理

面對存在經營效率降低的可能，金科頻頻在資本調動上做出動作，希望借此保持運營效率。

糧倉的準備

1月11日，金科公告稱，将為2間參股公司和20間控股子公司的融資提供擔保，同時為控股子公司票據提供增信擔保，涉及擔保金額合計不超過約86億元。

其中，2間參股公司的貸款額度合計8.8億元，金科股份将提供最高額度不超過4.9億元的連帶責任擔保。

20間控股子公司合計融資92.99億元，金科股份為上述融資提供全額連帶責任擔保，或按照股權比例提供連帶責任擔保，涉及金額最高不超過75.21億元。

與此同時，金科還調取控股子公司富余資金。其稱，項目公司後期存在閑置富余資金時，為盤活其存量資金，加快資金周轉，公司将按照房地産公司經營慣例，根據項目公司章程及合作協議的規定調用閑置富余資金。

2018年12月13日，金科董事會審議通過《關于公司與合作方按股權比例調用控股子公司富余資金的議案》，金科拟按股權比例從控股子公司調用不低于20億元富余資金。

不過，融資募集說明書指出，雖然金科保持着較為充裕的貨币資金，但仍存在短期償債壓力較大的風險。

數據顯示，近三年及一期，金科短期借款分别為18.82億元、15.26億元、64.2億元和59.23億元，一年内到期的非流動負債分别為180.99億元、52.62億元、114.73億元和169.21億元。

另外，截至2018年6月末，金科主要在建及拟建房地産項目計劃總投資約為3401.11億元，累計已投入1678.20億元，尚需投入1722.92億元。

對于金科來講，面對市場波動的情況下，規模的快速擴張的同時，如何保持财務的穩健，是其需要思考的問題。