艱難一年 | 融創階梯

編者按：我們處在一個前所未有的創新時代，預測未來已經非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對于房地産行業的未來，這是一個特别的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何，一切關于未來的猜想，想要重構未來，都應是基于過去的經驗和總結。

故此，觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數，通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現，重磅推出“艱難一年”繫列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什麼樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？

觀點指數 “我們沒有要趕超誰，我們一直是榜樣。”孫宏斌一直很有自信。

1月4日，融創發布公告稱，2018年全年合約銷售額為4649.5億元（合同銷售金額為人民币4608.3億元，預訂銷售金額為人民币41.2億元），同比增長27%。

據觀點指數了解，融創中國2018全年的銷售目標為4500億元。據此計算，2018年融創目標完成度約為103%。

融創其實壓力不小，與第三名恒大有超過1300億元的差距，第五名保利也在虎視眈眈，通往第一的路並不好走。

害怕壓力顯然不是融創的風格，逆市拿地、接盤萬達文旅團隊、樂視泥淖、金科股争……每一件事情都需要迎難而上。

“就是做生意，肯定有輸有赢，如果每件事都赢，那風險控制得非常好。但不可能每件事都赢，有的機會就不是你的。做了10件事，有8件赢了，2件輸了，這公司都挺好的。”這就是孫宏斌和融創。

融創的2018年，有赢，也有輸，一切尚不能蓋棺定論。

融創“争四”

2018年的你追我趕之後，融創和保利的第四之争以前者的勝利落下帷幕。

1月4日，融創公告宣布，2018年全年共實現合約銷售金額人民币4649.5億元（合同銷售金額為人民币4608.3億元，預訂銷售金額為人民币41.2億元），同比增長27%，合約銷售面積約3056.2萬平米，合約銷售均價約人民币1.52萬元/平米。

公告中顯示，2018年，融創中國權益合約銷售金額為人民币3289.4億元，同比增長23%，權益合同銷售金額為人民币3262.8億元，同比增長23%。

按照4500億元的銷售目標計算，2018年融創目標完成度為103%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

下半年通常是融創的銷售爆發期，主要因為是其慣例推盤高峰期。2018年，融創同樣牢牢把握住“金九銀十”的傳統銷售節點，一舉超過保利，穩居行業第四的位置，9月銷售額達到全年最高點533.5億元，10月實現銷售額522.4億元。

當然，與2015年到2017年三年間整體合同銷售額復合增長率超過130%的階段相比，2018年，在整體行業增速下降的形勢之下，融創的銷售增幅也所有放緩。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

但是，對于已經達到一定規模的企業來說，實現高速增長並不容易。而且，從企業高層的言辭中也可以窺探出，融創可能在未來一兩年會主動放慢節奏，更多考慮安全性。

“我們是安全第一，這一兩年都要把安全放在第一位。未來保持現在的規模難度不大，但增長也很難。”孫宏斌在2018年8月業績會如是表示。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

從圖中可以清晰地看到融創的進階史：2011年，融創合同銷售金額尚且排在行業第18位；2012年升至第13位；2013年第11位；2014年突入前10；2015年行業排名第9；2016年排名第7；2017年實現銷售金額3620億元，同比增長140%，行業排名第4；2018年保住了第四的位置，開始向前三出發。

兩駕馬車

在擴張的過程中，深耕一二線核心城市是融創的策略。截至2018上半年，融創總貨值3.29萬億中，超過92%的土地儲備位于一二線及環一線城市，布局城市74個，遠少于恒大的228個和碧桂園的261個。

2018年，融創拿地標準為“IRR高于50%，淨利率高于15%”，較2016、2017年拿地標準“IRR高于30%，淨利率高于10%”有了明顯提升。

與相同規模的企業相比，城市聚焦、並購拿地，融創在發展過程中異常謹慎。

在2016、2017年公開土地市場頻出地王的時候，融創選擇從過熱的招拍挂市場中抽身，尋找二級市場的收並購機會。

截至2018年中期，融創新增土地儲備約2920萬平米，權益土地儲備約1545萬平米，平均土地成本為3620元/平米；包括舊改等協議狀态的土地，融創土地儲備規模達到2.31億平米，總貨值3.29萬億元，超過92%土地集中在一二線及環一線核心城市。

根據融創的計劃，下半年在拿地上還将堅持“多看少動”的策略，繼續上半年的謹慎策略，堅持高拿地標準，審慎把握土地獲取節奏並嚴格控制規模。

土地儲備是發展的糧草，基于對市場的敏銳判斷，實際上，2018年公開市場上開始有了一些融創的身影。對融創來說，2018下半年是個拿地的好時機。據觀點指數不完全統計，截止目前，融創2018年從公開市場斬獲的土儲已經達到1654.55萬平米。

在調控從嚴、企業銀根收緊的現狀下，土地市場降溫明顯，地塊流拍、延期拍賣、底價成交成為常态，“入冬”成了行業的共識。

有市場人士分析稱，對于融創此類現金流充裕的龍頭房企來說，逆市拿地是必須操作的策略，市場調整期的抄底邏輯一定是對的。只有把握機會拿下低成本、性價比高的地塊，未來才會有好的投資回報和收益。

該人士表示，大企業由于項目多、資金鍊長，回旋余地比小企業大很多，因此不用在市場很熱的時候搶“地王”，預計投資、拿地、收並購的機會會一直持續到2019上半年。

事實上，融創2017年收購的萬達項目中，也涵蓋大部分可供銷售住宅項目。2018下半年，這場世紀大交易還在持續，融創直接将萬達文旅團隊收入囊中。

收購萬達文旅項目，是融創布局文旅闆塊的開端——2017年7月，以438.44億元收購萬達西雙版納、南昌等13個萬達文旅項目91%股權；2018年10月，再以62.81億元收購萬達原文旅集團和13個文旅城項目的設計、管理和規劃公司。

至此，13個萬達文旅城的規劃設計、建設管理、品牌許可、運營咨詢、運營管理等服務，全權由融創負責，融創在萬達這場交易中耗資總計501.25億元。

據觀點指數了解，地産主業和文旅闆塊是融創目前最主要的兩塊業務。除此之外，孫宏斌在中期業績會上稱，“沒有什麼多元化業務的考慮了”。

在他看來，這兩個闆塊已經足夠，主業弄得好，就沒有必要多元化。

據了解，2018年，融創成立了文旅集團，2019年也會有更多文旅城開業。但從效益來看，文旅集團所占營收比例並不高。截止2018年上半年，融創營收構成中，銷售住宅及商業物業權重貢獻占比95.19%，物業管理收入、文旅業務收入及其他收入總計貢獻率不足5%。

兵蟻與白衣

孫宏斌和“白衣騎士”畫上等号，淵源來于幾場大手筆支援。

作為一名合格的商人，孫宏斌150億馳援樂視，並不是看在賈躍亭的份上，而是砸在樂視的品牌上。畢竟，融創要轉型升級，有一個現成的平台要省事得多。

但當樂視的多米諾骨牌持續發酵，孫宏斌還是不得不願賭服輸。融創2018年披露的業績公告中，融創對樂視投資計提165億元減值撥備，即對圍繞樂視的全部投資一次性計提損失。

孫宏斌形容這次計提，不是“壯士斷臂”，而是“連頭都割了”。

即便如此，他依舊沒有完全放棄這筆投資。2018年9月，融創以底價7.7億元接盤樂視控股持有的樂融致新18.38%股權和樂視影業21.8%股權，融創成為樂融致新和樂視影業第一大股東。

持續加注的籌碼，融創在樂視投資上的對錯損益尚未可知。但在融創的投資上，充滿不确定性的又何止一樁兩件。

孫宏斌入股金科，用的也是“白衣騎士”的名頭。

2016年9月21日，融創間接全資附屬公司聚金物業認購金科地産非公開發行股票907,029,478股，占金科股份擴大後的已發行股份總額約16.96%，認購價為每股人民币4.41元，總代價為約40億元。

那時候，黃紅雲夫婦的持股比例為26.58%，牢牢占據實際控制人之位，融創也将此次入股歸為“投資”類型，随後金科股價一路走高，賓主盡歡。

好景不長，2016年11月，融創即通過旗下兩物業管理公司在二級市場增持金科股份股票共計162,304,282股，占金科股份總股本3.04%。

權益變動完成後，融創中國将合計持有金科股份1,069,333,760股，占金科總股本的20.00%。2017年1月24日，融創将持股比例提升至23.15%；同年5月1日，提高至25%。

直至2018年10月25日，金科股份公告稱，孫宏斌一方持有公司股份達到27.6783%，而黃紅雲一方持有公司股份數占公司總股本的27.6781%，融創中國合計持有公司股份數以0.0002%的極微弱優勢超過黃紅雲先生及其一致行動人，成為金科第一大股東。

時隔兩天後，黃紅雲便宣布與女兒黃斯詩結為一致行動人，合計持有金科股份1,601,515,668股，占總股本的29.9925%，重奪第一大股東之位，逼近要約紅線。

事實上，三季度與黃斯詩一同進入十大股東名單的，還有黃紅雲侄子黃偉，持股比例1.67%，截至目前，黃偉尚未與黃紅雲正式簽署一致行動人協議。但是，鑒于雙方親屬關繫，外界已基本認定他們是名義上的利益共同體。

如若加上黃偉的持股，黃紅雲一方實際控制的持股量将達31.6625%，簽署一致行動人協議将觸發要約收購的條款。

巧妙的安排無處不在。11月18日，金科公告稱，董事會同意将已不符合解鎖條件的激勵對象12人已獲授的限制性股票全部予以回購注銷。

公告指出，本次回購並注銷的已授予限制性股票數量為83.75萬股，占目前金科總股本533,971.5816萬股的0.016%。本次回購注銷完成後，金科股份總數将由533,971.5816萬股變更為533,400.8316萬股。

在股票回購注銷後，黃紅雲及其一致行動人所持有的股份，占金科股份總股本約30.02%。在獲得上市公司控制權的同時，規避要約收購的風險。

孫宏斌一方也在持續買入金科股票，持股比例或已達到29.26%，與持股比例為29.9925%的黃紅雲一方勢均力敵。

相比起拿地開發銷售，並購是讓融創更進一步的捷徑，若能将A股上市的金科控制權握在手中，融創或許就不再是第四。

這場曠日持久的拉鋸戰，去向不明，勝負未分。

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