地産集團邊緣化 王健林詳解萬達“賣賣賣”邏輯

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2019-01-14 00:39

  • “話又說回來,要是萬達的買賣所有人都能看明白,那我們這些人就沒價值了。”

    觀點地産網 1月12日,王健林說,萬達已經不是房地産企業。

    萬達集團轉型不做住宅開發的房地産公司,早已不是新話題,近年來不斷縮減的房地産收入占比也說明了這一點,但現在似乎已經達到了王健林心中的轉型標準。

    王健林此次在萬達集團的年度工作總結大會上還說,2018年,外界很多時候只看到他們在賣賣賣,但背後的邏輯卻不易看破,“話又說回來,要是萬達的買賣所有人都能看明白,那我們這些人就沒價值了。”

    “對于其它現在沒有競争優勢,今後也很難做到競争優勢的産業,要逐步有序退出。總之萬達要瘦身,要有舍有得。這就是萬達過去、現在和今後處置一些資産的邏輯。”

    王健林不否認這些買賣背後的轉型艱難,他說,這種戰略調整肯定不舒服,甚至是痛苦的。

    在成立30周年時,王健林宣布萬達集團已經不是房地産企業,地産集團就是為商管而存在。地産集團不被完全“取締”,只是因為商業項目不可能完全離開住宅項目而獨立發展,所以“地産集團還要存在,每年還要有幾百億銷售額”。

    地産集團“邊緣化”

    近年來的年度工作大會上,王健林發言時強調最多的就是轉型,而且屢屢對外表示不再做住宅開發的房地産企業。

    到2019年1月12日,王健林表示,應該說萬達已經不是房地産企業,而是以服務業為主、有房地産業務的綜合性企業集團。

    萬達的地産集團,至此似乎已經完成了被“邊緣化”的過程。

    觀點地産新媒體查看數據了解,2018年,萬達集團實際實現收入2512.7億元,将其中已簽訂項目轉讓協議、但還沒辦理完手續部分的370億元收入從年度計劃及統計中減去,萬達2018年收入為2142.8億元,完成年計劃的101.6%,同比下降5.7%。

    其中,萬達商管集團收入376.5億元,租金收入328.8億元;酒店管理公司收入14億元;文化集團收入692.4億元(其中影視公司收入580.6億元,體育公司收入88.3億元,寶貝王公司收入20.8億元,文旅公司(不含轉讓文旅項目)收入2.7億元)。

    地産集團收入540.2億元,完成年計劃105.8%,同比減少34.9%;回款610.4億元,完成年計劃的102.5%,同比減少3.3%。

    金融集團收入433.6億元,完成年計劃101%,同比增加28.6%;其它收入100.1億元,完成年計劃101.8%。

    據此,王健林指出,2018年萬達服務業收入1609億元,占總收入的75.1%,房地産收入僅占24.9%。

    來源:萬達集團公布、觀點指數整理

    從上述數據也可以看出,萬達将租金收入劃歸為服務業收入,而且成為接替地産開發業務的一大收入來源。王健林介紹,2018年的服務業收入中,有穩定增長預期的租金收入達328.8億元,占總收入的15.3%。“這是集團收入中,我們最希望看到增長的部分,也是最可靠的部分。”

    他預期,再過幾年,萬達租金收入如達到千億,單憑這一條,我們就能“任憑風浪起,穩坐釣魚台”。

    很顯然,王健林對于未來租金收入寄望極高。據其介紹,集團2018年租金收入328.8億元,完成計劃100.7%,同比增長28.8%,連續10年租金環比增長超過20%;租金收繳率100%。

    若按照以前20%增長率計算,萬達的租金收入将在6年後接近千億。不過王健林又透露,從今年起,租金收入增幅比前幾年略低,但淨租金增幅差不多。

    “2019年,萬達集團計劃收入2326億元。其中,商管集團收入438.3億元,包含租金收入386.2億元。從今年起,租金收入增幅比前幾年略低,但淨租金增幅差不多。”他解釋,未來租金收入增幅略低,原因在于輕資産項目增多,輕資産項目收入扣除所得稅後就是利潤,重資産項目租金雖然全歸自己,但要扣除各種費用。

    但王健林相信,雖則增速減緩,但不變的結果是:“萬達商管越往後,租金收入含金量會越高。”

    與備受重視的租金收入和商管集團相比,地産集團已從主營業務之一變為保證商管業務而存在的“陪襯”,之所以未被抛棄,似乎也只是因為商業項目本身帶有住宅開發所致。

    王健林:“在這里我要強調,地産集團為了保證商管每年開業50個廣場,每年還需要力争上10到15個重資産項目,地産集團不追求銷售額,追求每年保多少萬達廣場開業,地産集團就是為商管而存在。”

    據王健林介紹,2018年,開業萬達廣場49個(不含轉讓資産項目);新增持有物業452萬平方米,累計持有物業3586萬平方米。

    “一是為了資本市場的需要,徹底把商業管理和地産業務剝離。二是一些商業項目本身帶有住宅開發,我們不能因為不做住宅舍棄項目。三是做輕資産,需要團隊指導業主建設。所以地産集團還要存在,每年還要有幾百億銷售額。”

    “賣賣賣”與輕資産

    對于轉型方向,王健林說要聚焦優勢産業。

    “對于其它現在沒有競争優勢,今後也很難做到競争優勢的産業,要逐步有序退出。總之萬達要瘦身,要有舍有得。這就是萬達過去、現在和今後處置一些資産的邏輯。”

    回看2017與2018年,萬達的出售動作從未停止,從文旅城到海外資産、金融業務,或許就是王健林的“邏輯”。

    “只看到我們在賣賣賣,卻沒有看到我們還在投新的項目。話又說回來,要是萬達的買賣所有人都能看明白,那我們這些人就沒價值了。”

    在聚焦優勢産業的同時,萬達的輕資産轉型也不輕松,“這種戰略調整肯定不舒服,甚至是痛苦的。”

    出售資産列表​

    數據來源:觀點指數整理

    被定義“已經不是房地産企業”的萬達集團,2019年,計劃收入2326億元。

    其中,商管集團收入438.3億元,其中租金收入386.2億元;酒店管理公司收入15億元;新開業萬達廣場43個(未含萬達茂),其中輕資産29個。據稱,2018年未達到開業50個廣場,原因在于輕資産的個别投資方不像萬達有執行力,這是輕資産帶來的新課題。

    王健林表示:“過去計劃模塊管理只針對萬達内部,從今年開始,計劃模塊要延伸到所有輕資産項目業主。從明年開始,每年開業計劃要有富余量,至少增加10%,确保每年不低于50個廣場開業。”

    2019年文化集團計劃收入743.1億元;地産集團收入521.9億元,回款457億元,竣工入夥497億元;金融集團收入496.4億元;萬達其它公司收入101億元。

    按照2019年的計劃,萬達地産集團的收入只減不增,品牌、管理輸出為主的輕資産成重點。這與現時房地産行業降杠杆的趨勢一致。

    “萬達是強調輕資産為主,不是完全放棄重資産,是在有息負債總體逐年減少的情況下做重資産。今年以後,新開業萬達廣場至少70%以上是輕資産,新開業酒店原則上全是輕資産。”

    王健林又說,萬達目標是2020年完成企業轉型。

    為什麼折騰?

    王健林說,萬達初始轉型始于20年前,從單純住宅開發轉向持有商業中心開發運營,4年前集團又提出全面轉型現代服務業,2018年,我們堅持轉型見到明顯效果。

    “萬達為什麼要從房地産轉型?為什麼否定自己已經成熟、做得不錯的商業模式?為什麼折騰自己?”他抛出一串問句後解釋道,“因為房地産行業有兩個比較大的缺陷。”

    “一是房地産是強周期性行業,好幾年差幾年,在周期變化中很多企業死掉。大型企業通過開發比較多的項目,似乎可以一定程度熨平周期,但是不可能完全擺脫周期。二是房地産現金流不長遠。房子不是快銷品,即使比起汽車這樣的耐用消費品,更新速度也慢得多。”

    “基于這兩點原因,萬達一定要堅決轉型,發展擁有長期穩定現金流、有科技含量的産業。”王健林表示:“前兩年對集團轉型現代服務業,部分管理層還有疑慮。2018年看到國家對房地産行業政策的調整和整個行業的變化,萬達同仁特别是管理層對萬達轉型現代服務業的認識更趨一致。”

    事實上,轉型早已是房地産行業的潮流,不少企業給自己的定義也不再是單純的房地産開發商。尤其在調控與市場皆不甚景氣的2018年,更名也成一時潮流。只是很多企業依然以房地産為主業,而萬達則将地産業務踢出了主業範疇。

    如萬科于2012年轉型“城市配套服務商”後,2018年3月再次表态,全面轉型城鄉建設與生活服務商。與萬達一樣,萬科也更為突出“服務”的理念。

    此外,保利則在去年9月将“地産”二字去掉,理由為是為了體現公司多元化發展方向,進一步加快兩翼業務市場化發展;龍湖中文名稱也在同年6月更改為“龍湖集團控股有限公司”,標志着龍湖集團除了地産闆塊業務外,更加快多元化業務布局的決心。

    其余還有中駿、合景泰富、奧園等,無不為業務發展而去地産化,但與萬達更為相似的或者要數綠地集團。2018年10月,綠地宣布改變過去以房地産為主業,大基建、大金融、大消費協同發展的“一主三大”的戰略,重組成立大基建、商貿、酒店旅遊三大産業集團。

    從收入構成來看,綠地也不能算是一家純粹的房地産企業。2018年三季報顯示,期内,綠地房地産營收和基建業務營收幾乎持平,分别為1041億元和1009億元;2018半年報中,基建的營收甚至一度超過地産。

    只是相較于上述轉型企業,王健林似乎更早将轉型付諸實踐。

    “對大型企業來說,轉型知易行難。前兩天我看了一篇文章,說房地産轉型是僞命題,那是因為他們轉不了才這麼說。不僅房地産行業,任何行業轉型都不容易,轉型是極其痛苦、需要長時間才能完成的過程。”他随即又表示,随着租金收入不斷增加,新生現代服務業産業的成長,萬達一定會越來越健康,運行越來越良好。

    王健林如是評價萬達集團的轉型:“其實現在說萬達轉型已經成功不算為過,因為萬達收入結構已經改變,主要收入來源已經不是房地産。但我們還在轉型過程中,最終完成目標是2020年。萬達已走在正确道路上,我們一定會成為中國大型房企、大型民企、大型企業轉型成功的典範。”

    撰文:劉滿桃    

    審校:徐耀輝



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