龍湖滬蘇抱團 聯合首開41億蘇州奪地背後

觀點地産網 寒冬中，不僅房企之間在抱團取暖，下屬的城市公司也需要依靠整合兼並，以應對市場的變幻。

自去年7月将上海公司與蘇州公司合並後，龍湖滬蘇公司在市場上也開始重新活躍起來。

1月11日，蘇州迎來年内第二場大型土拍，其中，龍湖聯合首開以40.62億元總價斬獲編号為蘇地2018-WG-40号地塊，折合樓面價1.79萬元/平方米，溢價率28.87%。

據說，龍湖滬蘇公司内部對拿下這塊地非常興奮，這是兩家城市公司合並以來在公開土地市場獲得的最大一宗地，以彌補相對不足的土地儲備。

年報顯示，2018年上半年，龍湖蘇州和上海兩地的銷售額總計僅有1.02億元，與過去兩年相比大幅下降，也是長三角區域銷售表現較薄弱的兩家城市公司。

觀點地産新媒體了解到，去年初，龍湖集團CEO邵明曉曾明确提出未來三年龍湖的區域公司要實現1-3個500億規模，3-5個300億規模，5-8個200億規模以及8-15個100億規模。

在此背景下，龍湖于7月份公告，将上海公司與蘇州公司正式合並為龍湖集團滬蘇公司。

值得一提的是，因為龍湖近一年在上海沒有新的土地進賬，未來滬蘇公司的銷售壓力或将主要由蘇州公司承擔。

41億蘇州拿地

2019年開年，蘇州土地市場就接連迎來多宗成交，繼1月4日7宗地拍出126.6億元的開門紅後，1月11日，蘇州再成功出讓4宗地，攬金78.83億元。

其中，深耕蘇州的旭輝以25.69億元獨中兩元，金輝12.52億元摘得一宗地，龍湖+首開聯合體則以40.62億元獲得四宗地塊中面積最大的一宗地——蘇地2018-WG-40号地塊，折合樓面價1.79萬元/平方米，溢價率28.87%，也是當天溢價率最高的一宗地。

資料顯示，蘇地2018-WG-40号地塊分兩塊地開發，南地塊面積為5.43萬平方米，北地塊面積為4.90萬平方米，地塊的容積率為大于1.0且小于或等于2.2，單幅塊地的容積率則不低于1.8，建築面積為22.73萬平方米，地塊用途為城鎮住宅用地。

有業内人士猜測，龍湖和首開或将各開發其中一宗地塊。不過，對目前急需提升規模的滬蘇事業部，這也是不可或缺的有力補充。

值得一提的是，此次龍湖+首開拿下的地塊曾于2018年10月16日拍賣出讓，彼時，地塊因無房企報價遭遇流拍。

與此同時，底價成交、流拍也成為2018年尤其是下半年來蘇州土地市場的常态之一。進入2019年後，上述情況明顯得到緩和，1月4日的新年首場土拍就一次拍出7宗地塊，收金超過126億，其中也不乏溢價近50%的地塊。

盡管拿下開年首宗地，但對龍湖滬蘇公司而言，要面臨的挑戰並不算小。

年報顯示，2016年和2017年，龍湖在蘇州分别賣出43.81億元、27.58億元，而到了2018年上半年，龍湖在蘇州市場的開發物業銷售額僅有7800萬元，是近三年來表現最差的一年。

事實上，以土地儲備來看，蘇州公司並不是龍湖所有城市公司里最少的。

據觀點地産新媒體了解，截至2018年6月底，龍湖在蘇州儲備地塊達5塊，包括2宗宅地及3宗商住地。年報數據顯示，龍湖在蘇州的土地儲備達到131.2萬平方米，超過合肥、上海、常州、無錫等長三角區域的其他城市。

然而，由于此前蘇州土拍規定，上述5宗地塊皆為現房銷售地塊，一定程度上拉長了房企的開發周期，預計入市時間會集中在2019年和2020年。

除蘇州外，同屬一個區域的上海公司亦面臨業績壓力。

半年報顯示，2018年1-6月，龍湖上海僅完成2400萬銷售額，不過，随着下半年積壓多時的網紅盤天璞入市，這一數據或将在年底得到改善。

據龍湖方面此前表示，上海龍湖天璞将為龍湖帶來約65億元的銷售業績和資金回籠。

“重商”滬蘇

雖然下半年上海區域的銷售有所回升，但距離集團提出孵化百億級區域公司的目標仍有一定距離。

由此，去年7月上海公司與蘇州公司正式合並為龍湖集團滬蘇公司，原蘇州公司正式更名為滬蘇公司蘇州事業部，原龍湖集團上海公司總經理溫介邦任職滬蘇公司總經理。

從集團層面而言，随着規模的不斷擴大，龍湖開始采取區域化管理方式，将連續3年銷售在50億以下的城市公司並入區域公司，由區域公司進行中心化管理，以實現未來三年出現1-3個500億量級、3-5個300億量級、5-8個200億元量級、8-15個100億量級城市公司的目標。

值得注意的是，由于去年蘇滬兩地的土地市場熱度並不算太高，合並之後滬蘇公司幾乎沒有在公開土地市場有所行動，戰略仍以商業及創新業務為主。

據觀點地産新媒體了解，截止到2018年末，龍湖商業已在滬蘇區域開業運營上海虹橋天街、蘇州獅山天街、上海寶山天街三座天街。

其中，蘇州獅山天街上半年的租金收入達到1.04億元，在龍湖已開業的19座天街中排名第六。此外，龍湖方面透露，2019年滬蘇公司還将開業上海華泾天街、闵行天街、闵行星悅荟三座購物中心開業，未來三年，滬蘇兩地的購物中心将達到15座。

另據介紹，龍湖滬蘇公司運營的70余個項目中，地産開發有22個項目，商業運營10個，長租公寓則有36個門店，另外還有智慧服務、酒店運營、聯合辦公、産城運營和養老服務等，涵蓋龍湖的四大主航道業務及養老、産城等創新業務。

有業内人士指出，随着上海、蘇州兩地的商業布局日趨成熟，為獲得可匹配的住宅提供一定基礎。但從目前的表現來看，受政策影響，龍湖蘇滬兩地的住宅業務還沒有明顯起色。

某種程度上，當開發業務不得不在寒冬中暫緩，龍湖在滬蘇公司積極推進聯合辦公、産城運營和養老服務等業務，更像是在商業和住宅之外尋找一片創新業務的試驗田。