招商蛇口全年狂奔 銷售1706億、積極擴儲與前海土地利好

觀點地産網 過完每年的最後一個月，基本上一年的成績就已定型了。因此對于有些企業來說，往往将在最後一個月發起沖刺，或許也能成為一匹黑馬。

招商蛇口便是在最後一個月仍保持了狂奔的姿态。

1月9日，招商蛇口公布的數據顯示，2018年全年累計實現簽約銷售金額1705.84億元，超額完成年初訂立的1510億元年度目標。

根據去年初公布的數據，2018年招商蛇口計劃推出2660億元可售貨值，僅需去化約56.77%即可實現1510億元目標。事實是，2017年招商蛇口無論是住宅、商務公寓還是寫字樓的去化率均在64%以上，寫字樓甚至達到75.7%，因此1510億元的被認為“偏保守”。

年初在回應“保守”時，招商蛇口常務副總經理朱文凱稱1510億目標是公司按照“有質量的規模”鋪排計劃。實際上，前11月份招商蛇口已實現1488.13億元的簽約銷售金額，以每月多則231.79億元少則72.43億元的月底銷售金額來看，其完成1510億元早已沒有懸念。饒是如此，在2018年的最後一個月，這家企業依然選擇了沖刺。

觀點地産新媒體獲悉，12月招商蛇口實現簽約銷售金額217.71億元，同比增加113.88%，該月度銷售數據也達到了全年第二高；實現簽約銷售面積115.75萬平方米，同比增加78.73%。

受此帶動，招商蛇口2018年全年累計實現簽約銷售金額1705.84億元，将同比增速由前11月的45.04%拉升至全年51.26%的水平；累計實現簽約銷售面積827.35萬平方米，同比增加45.15%。

積極出貨的同時，招商蛇口繼續積極地納儲。12月份，招商蛇口以43.25億的成交總價（其中權益總價為27.01億元），新增7個項目合計56.28萬平方米的土地，計容建築面積達到154.08萬平方米，分别位于杭州、南京、成都、十堰、武漢等二三線城市。

加上12月份的數據，招商蛇口全年購置74個土地項目，成交總價881.11億元（其中權益總價549.04億元），新增購地項目土地面積達到438.53萬平方米，對應的計容建築面積為1289.54萬平方米。

近幾年，招商蛇口展開“拿地擴張”攻勢，而今年購置的計容建築面積顯著超過過去兩年。觀點地産新媒體統計得知，2016-2017年，招商蛇口分别購入702.13萬平方米和1023平方米的計容建築面積。

由此帶來的影響是2017年招商蛇口負債率達到59.67%，高于2015年約13%，以及2016年19.74%。與此對應，公司其他應收賬款占總資産18.73%，同比增加120%；存貨占總資産49.38%，同比則增加33.51%。

因此，在去年年初管理層将2018年設定為一個“追求質量、效益、規模”和去杠杆的年份，去杠杆的成效尚不得而知，但外界可以觀察到的是2017和2018兩年間，招商蛇口正依托着招商局集團的央企背景，與包括武鋼、昆鋼、東風汽車、中國煙草等主業並非房地産的國企、央企展開戰略合作從而獲取土地，以此實現低成本規模擴張。

12月份，招商蛇口與武鋼和昆鋼的合作持續推進，先是公布昆明涼亭軋鋼廠的規劃，該項目含有96畝住宅用地，並将啟動開發；而後與中國寶武集團在武漢打造的首個創新産業園區招商蛇口網谷開園，總建築面積13萬平方米。

年度最大的消息，則是其在12月24日公布發布深圳前海土地整備協議及合資合作協議公告，這意味着招商蛇口在前海的巨大土地資源獲得進一步的釋放，完成了前期的土地整備，並将進入實質性的合資合作階段。

按照前海土地整備框架協議的約定方法，前海管理局将收回前海土地整備範圍内包括招商蛇口控股子公司招商馳迪在内19家持地公司原規劃下的全部土地使用權，土地的補償價值約432.10億元；對應的資産為扣除現狀保留用地後的剩余用地面積為291.13萬平方米的土地，其中有94.4萬平方米為經營性用地面積，非經營性用地面積則約196.73萬平方米。

确定整備的補償標準後，招商局、前海管理局開始推進下一步，即将補償價值等價置換成土地，前海管理局為其置換土地面 積約 42.53 萬平（全部為經營性用地）、總建築面積約 212.90 萬平的土地使用權。

招商馳迪所得置換用地及前海管理局收回的經營性用地，将一並納入合資合作範圍，包括上述置換用地以及前海管理局作價出資用地約50.14萬平米，建築面積約為284.86萬平方米，合計用地面積約92.67萬平米，總建築面積約497.76萬平米。

在許多分析師看來，對于招商蛇口而言這無疑是一項大利好，認為中期來看，招商蛇口的經營效率将得到持續提升，保持銷售額的快速增長；而長期來看，招商蛇口則獲得前海的發展紅利及開發收益。