第一太平戴維斯：中美貿易戰窒礙工廈買賣 惟現代化倉庫租金上漲

現代化倉庫租金繼續上漲

由于加息及中美貿易沖突的不明朗因素，工業樓宇銷售氣氛歸于平靜

由于近期加息及中美貿易沖突的不明朗因素使工業樓宇投資者退縮，整幢工廈銷售交易稀少，惟最終用戶仍在積極尋求适合自用的物業。

因搬遷需求轉移至青衣，現代化倉庫市場本已緊張的供應進一步緊繃，空置率降至0.5%，推動現代化倉庫租金于第四季度進一步上漲。

持續的中美貿易沖突使得受影響商品的交易提前，導致過去幾個月間大多數第三方物流公司的業務激增，但前景可能更加黯淡。

新意網赢得将軍澳數據中心用地的招標，令該區匯聚數量可觀的高品質數據中心。該地的樓面地價為每平方英尺4,500港元，有望提振具有類似潛力的工業用地價格。

由于持續的貿易沖突及即将推行的活化政策，投資者保持謹慎，預期銷售市場将繼續疲軟。

預先付運的物流需求及搬遷需求現已消退，未來幾個月倉庫租賃市場的活躍度或有所降低。

銷售市場

正如我們在上一次簡報預測的，銷售市場于2018年第四季度趨于平靜，這主要由于9月底香港第一次加息及中美貿易沖突的不明朗因素，導致許多潛在買家擱置交易。發展商及投資基金格外謹慎，因近期事件使潛在收購的成本及收益難以預測。根據土地注冊處的資料，觀塘敬業街41号的用地以15.83億港元出售予一個本地投資财團，樓面地價為每平方英尺5,996港元，如作商業重建項目，則需支付土地溢價。

終端用戶受投資氣氛影響較小，並繼續尋找适合業主自用的物業。觀塘大業街4号的建築地塊以約5.4億港元出售予香港浸信會醫院，樓面地價約為每平方英尺6,800港元。

工業樓宇銷售市場淡靜，從第四季度成交量及價值的顯着下跌（分别按季跌54%及59%）可見一斑。在第四季度投資氣氛疲軟的背景下，工業樓宇價格自2015年底（當時美國首次加息）以來首次下跌2.9%，而倉庫價格于2018年第四季度持平。

租賃市場

光輝凍倉（二倉）早于第二季度出售予本地投資者，随後又有傳言稱，新業主不會續簽将于2019年到期的凍倉營運商租賃合約，造成近30萬平方英尺高質冷庫倉儲空間的搬遷需求。

據報道，光輝凍倉已于第四季度租用招商局物流中心的兩個樓層（約35萬平方英尺）及亞洲物流中心—順豐大廈的一個樓層（約10萬平方英尺）作搬遷之用，兩者均位于青衣，令現代化倉庫空置率進一步收緊至約0.5%。因此，現代化倉庫租金于第四季度繼續上漲2.1%。

由于市面幾乎無租盤供應，許多物流營運商選擇維持現狀，續簽現有租約：全球電子組件分銷商Arrow Asia Pacific于亞洲貨櫃物流中心擴充樓面，租期三年；環球全局電訊将葵涌屈臣氏中心的租約再延長三年。 

中美貿易沖突持續，對投資氣氛構成深遠影響，但在物流行業，許多買賣受影響貨物的公司已預先付運，導致大多數第三方物流公司的業務于過去幾個月有所增加。因此，第四季度整體空置率降至2%，整體倉庫租金上漲1%。然而，當需求在未來一兩個季度下降時，從短期貿易增長中受益的貨運代理及低端第三方物流公司的前景暫且可能會更加黯淡。

将軍澳的數據中心用地再次由新意網中標

新意網出價約54.6億港元赢得位于将軍澳第85區最新招標的數據中心用地。該地的最高總樓面面積約為120萬平方英尺，樓面地價為每平方英尺4,500港元。加之最近在将軍澳工業邨開業的四級數據中心MEGAPlus，三至四年後新意網在将軍澳擁有並營運的優質數據中心面積将達到160萬平方英尺，再加上附近現有的總面積約340萬平方英尺的數據中心，将推動将軍澳成為未來最重要的高級數據中心集群。

盡管如此，每平方英尺4,500港元的樓面地價比新意網今年年初在荃灣購買的數據中心用地高出25%，較五年前投標的MEGA Plus用地高出五倍。

數據中心用地的平均價格飙升，可能會大大推高具有類似潛力的工業用地價格，使數據中心營運商更加難以在此日益增長的市場擴大版圖。

展望

由于持續的貿易沖突及即将推行的活化政策，投資者保持謹慎，預期銷售市場将繼續疲軟。盡管貿易沖突的發展走向仍取決于兩國在2019年第一季度的進一步談判，但即将推行的活化政策（預計于2019年4月）尚未出台進一步細則，因此許多投資者暫緩決策。然而，我們認為，重啟活化政策的影響範圍可能不如2010年首次推出時廣泛，因為市場在過去六年已有足夠時間評估其影響。

随着預先付運的物流需求及搬遷需求轉瞬即逝，倉庫租賃市場于未來幾個月可能更加淡靜。現代化倉庫市場應繼續得益于極為緊張的供應，以及零售復蘇、電商新興而帶來的日益增長的物流需求，但如果中美貿易沖突短期内仍未解決，整體市場可能會受到更大的沖擊。