報告顯示,2018年全球經濟疲軟削弱廣州出口貿易,廣州出口至亞洲、歐洲、非洲出口總值均為負增長。其中美國為廣州最大出口國,中美貿易摩擦對廣州造成沖擊。
高力國際召開2018年終媒體會並發布2018廣州物業市場回顧與展望報告。
報告顯示,2018年全球經濟疲軟削弱廣州出口貿易,廣州出口至亞洲、歐洲、非洲出口總值均為負增長。其中美國為廣州最大出口國,中美貿易摩擦對廣州造成沖擊。
出口貿易困局與國内“去杠杆”政策拖累廣州經濟增長。經濟增長減緩波及金融、制造、貿易及相關行業企業,寫字樓租戶搬遷及擴張意願下降,租賃交易活動減緩,需求較2017年出現下滑。
本年度廣州非保稅優質物流倉儲呈現供需兩旺的狀态,來自電商相關快遞和零售商的需求持續活躍。盡管位于新興區域的新增供應入市,但去化迅速,全市整體空置率下降,平均租金水平緩和上升。
此外,中國房地産市場正從增量市場過渡到存量市場。“舊樓改造,存量提升”将成為房地産市場未來十年的下一個風口。初期簡單拆除重建的城市更新模式已經不再是新階段的主流,中國城市更新已經進入有機更新時代。
寫字樓:供應落後于需求,租金平穩攀升
本年度廣州核心區甲級寫字樓新增可租賃面積僅21萬平方米,全年淨吸納量約38萬平方米。受全球經濟疲軟及國内“去杠杆”政策影響,市場需求較2017年有所下滑。全市整體空置率同比下降3.4個百分點至4.5%,全市平均租金水平同比上漲5.5%至每平方米每月179元。
高力國際華南區董事總經理馮文光表示:“2019年廣州甲級寫字樓将有超過82.5萬平方米新增供應入市,預計至年底全市空置率上升至7.0%。 超過38%新增供應位于琶洲子市場。經濟不景氣将持續降低租戶擴張及搬遷意願,2019年全市租賃交易活動或放緩。預計全市整體租金增速面臨壓力,全市平均租金漲幅或降至1%。”
高力國際廣州辦公樓服務部董事陳昱豪指出:“預計2020年優質寫字樓新增供應将突破100萬平方米,其中超過73%的體量位于琶洲。預計全市空置率将攀升至頂峰,租金增幅繼續低迷。随着2021至2023年新增供應逐年減少,預計空置率将平穩下降,租金穩步上漲。”
倉儲供需兩旺,租金水平緩和上升
盡管面臨全球經濟疲軟以及中美貿易摩擦的大市場環境,電子商務相關物流以及大型零售商的物流倉儲需求仍穩步增長,2018年廣州非保稅優質物流倉儲市場整體空置率同比下降2.8個百分點至3.6%。截至2018年底,共有15.5萬平方米供應新增入市,淨吸納量超過18.4萬平方米,全市平均租金同比上漲3.2%至每平方米每月40.4元。
高力國際廣州工業及産業地産服務部董事鄧智輝指出:“預計廣州非保稅優質物流倉儲市場在2019年将有超過46萬平方米新增供應入市,除8.4萬平方米新增供應位于物流倉儲核心區黃埔以外,其余位于新興區域:花都、番禺與從化。黃埔作為物流倉儲核心區,預期能實現快速去化,2019年租金水平保持穩健增長。其余新增項目均位于新興區域且總體量達37.8萬平方米,去化能力面臨考驗,租金增長速度或減緩。2019年随着電商和大型零售商業務暫時進入穩定期,大面積租賃需求或有所減弱,預計至明年底全市整體空置率有所攀升,全年平均租金實現3%的緩慢增長。”
中國城市更新已經進入有機更新時代
從2018年10月底習主席視察廣州永慶坊肯定其舊城改造的成功,到11月的城市更新最新政策導向:《深圳市城中村(舊村)總體規劃(2018-2025)》出台,可見,城市更新發展到今日,已不僅僅是舊村舊廠的推倒、拆除、重建的更新,而是保持原有城市肌理,甚至保留原有建築外貌的一種更新,這才是有機更新,它是變與不變的内在統一。
高力國際華南區咨詢服務部高級董事陳厚橋認為:“ 城市更新已進入下半程的全新階段。城市更新全新第二階段的特征有以下四點:1. 城市更新政策的重點從大量貧民窟清理轉向社區鄰里環境的綜合整治、社區鄰里活力的恢復振興乃至城市中心的整體功能提升。2. 城市更新規劃由單純的物質環境改善規劃轉向社會規劃、經濟規劃和物質環境規劃相結合的綜合性更新規劃,城市更新工作發展成為制定各種不可分割的政策綱領。3. 城市更新方法從急劇動外科手術式的推倒重建轉向小規模、分階段和适時的謹慎漸進式改善,強調城市更新是一個連續不斷的更新過程。4. 城市更新組織從市場主導、公私夥伴關繫轉向公、私、社區多方合作,更加注重社區參與和社會公平的城市更新管制模式。”
在未來,密切結合産業升級、歷史文化保護、區域綜合整治等多方面因素,努力協調政府、開發方與居民等不同群體的利益與需求,才能真正實現城市長遠發展成功打造城市更新標杆。
審校:歐陽穎