高力國際：深圳寫字樓空置率平穩，新增供應增速放緩

物流活動持續外溢至東莞與惠州，寫字樓整售投資機會浮現，産業發展尋求新的轉型

深圳，2019年1月7日 - 高力國際發布2018年終深圳物業市場回顧與展望報告。報告顯示： 深圳甲級寫字樓租金自2018年第三季度開始面臨下行壓力，我們預計2019年的平均租金将下滑4%。另一方面，物流倉儲市場在缺乏新增供應，空置率水平處于低位的情況之下，預計2019年平均租金依然會平穩上升。物業投資市場方面，預計長租公寓與零售闆塊将吸引更多海外投資者的青睐，核心區與新興區域新增的寫字樓整售投資機會将開始浮現。産業發展方面，尋求新的轉型需繼續開拓創新思維，融合科技再創新、産業結構優化以及跨區域合作實現産業資源及經營理念輸出才能最終實現。

寫字樓：空置率平穩，新增供應增速放緩

截至2018年底，深圳甲級寫字樓總體量達到580萬平方米，同比增長12.6%。自2016年以來新增供應年增長率首次低于20%，第四季度無新增供應入市。此外，第四季度整體空置率與第三季度持平于15.9%。由于新增供應入市，前海空置率排在各子市場首位，達49.8%。

2018年深圳甲級寫字樓市場錄得更多元化的租戶組成。除了金融業與科技業等傳統支柱行業以外，專業服務業與先進制造業也成為了使用甲級寫字樓辦公面積的主力。

高力國際華南區董事總經理馮文光表示：“由于預期經濟形勢日趨嚴峻，截至2018年底，深圳寫字樓平均租金按季度環比下降1.9%，同比下降0.6%至每平方米每月237元。預計2019年全市平均租金将進一步下降4%。全年淨吸納量低于2018年。租金水平或在2020年經濟增速恢復平穩時重拾增勢。展望2019至2023年，我們預測平均租金将實現每年3.0%的漲幅。”

高力國際深圳辦公樓服務部董事周之惠指出：“按我們原有預測，2018至2022将有共540萬平方米新增甲級寫字樓于年入市。2019年新增供應會拉升整體空置率，從2018年底的16%增加到2019年底的30%。最新預測顯示，未來5年的新增供應有機會顯著增加，同時約80%新增供應将集中在前海片區與南山區。但預計前海為其他成熟子市場帶來的壓力有限。而南山憑借穩健的經濟增長态勢，可逐步吸納新增供應量。”

倉儲市場：物流活動持續外溢至東莞與惠州

縱觀2018年市場需求旺盛，但年内深圳未錄得新增倉儲供應入市，新增供應的缺乏助推了對東莞及惠州倉儲空間的需求。目前東莞及惠州物流倉儲總體量為151萬平方米，為深圳現有存量的75%。

新增供應缺失持續拉升深圳倉儲租金水平，截至第四季度，全市平均租金同比增長10%至每平方米每月49.6元，整體空置率低至3%。相比之下，東莞與惠州的月平均租金僅分别為每平方米36.0元與每平方米33.4元，目前兩個城市整體空置率均低于5%。

高力國際深圳産業及工業地産服務部董事陳劍鋒表示：“持續增長的跨境電子商務與内需刺激政策将拉升深圳物流倉儲的需求。由于空置率處于低位，預計2019年全市平均租金将實現8%的增長。随着東莞與惠州新增物流倉儲設施的入市以及大灣區内的優化運作，深圳物流用地供應的缺口将有效得到填補。”

投資市場：寫字樓整售投資機會浮現，長租公寓與零售闆塊将吸引更多海外投資者

2017年深圳GDP實現對香港的超越，深圳物業市場開始受到更多國内與國外投資者的關注。2018年，由于政府通過去杠杆與資金流動性緊縮政策為過熱的房地産資本市場降溫，因此全市交易總額未實現增長。同時，過低的收益率差使投資者對當下進入深圳市場持猶豫态度。

截至2018年11月，深圳共錄得16個大宗交易記錄。其中，寫字樓仍是深圳物業投資市場最活躍的闆塊，共錄得9個投資大宗交易，總交易額約80億元。即使資金流動性問題導致下半年市場活動有所減緩，但福田中心商務區與南山仍是投資者的最優選擇。

高力國際華南區資本市場與投資服務部高級副董事林楚洲表示：“預計福田CBD寫字樓資産值将受益于2018年9月開通的廣深港高鐵。零售闆塊的變革為深圳購物中心帶來了新的投資機會。零售物業為收益率最高的物業類型之一，平均可達到5%。投資者對核心區域與新興區的零售物業興趣持續升溫。預期投資者将利用當下的經濟調整期，持續在深圳尋找優質的長期投資機會。預計長租公寓市場仍有巨大增長潛力，而長租公寓運營商将通過合並與收購進行整合。”

開拓創新思維，産業發展尋求新的轉型

深圳的産業轉型升級歷程主要分為四個階段，從以加工為主的勞動密集型産業，到以高新技術為主導的産業方向，再到發展新興産業並主動承接現代服務業，演變成現今以智能産業為主導産業方向。在從産業1.0時代轉型升級到産業4.0時代的過程中，出現了多個響應城市發展和産業發展的産業園區和高新技術、智能技術企業，引領産業發展不斷進步。

高力國際華南區咨詢服務部高級董事陳厚橋認為：“深圳在高科技和産業創新方面具有優勢，從而在大灣區時代定位為國際科技産業創新中心，現代化、國際化創新型城市。現在的深圳産業政策是導向高端的，對技術含量和附加價值低，成本敏感性高，高用地面積的産業不鼓勵；這些産業可能有一些會外遷到東莞、惠州等地。實際上這也是深圳歷史轉型當中的一個縮影。展望未來，深圳的産業發展需要繼續開拓創新思維，融合科技再創新、産業結構優化以及跨區域合作實現産業資源及經營理念輸出才能最終實現。”