艱難一年 | 中國金茂：起點廣渠門15号

編者按：我們處在一個前所未有的創新時代，預測未來已經非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對于房地産行業的未來，這是一個特别的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何，一切關于未來的猜想，想要重構未來，都應是基于過去的經驗和總結。

故此，觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數，通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現，重磅推出“艱難一年”繫列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什麼樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？

觀點指數  “你們是哪家公司？”

“小公司。”

這段對話出現在2009年，這一年也是中國金茂在房地産行業嶄露頭角的一年。

九年前的夏天，方興地産(中國)有限公司（2015年更名為中國金茂）經過97輪競價，22次舉牌，成功擊退萬科、SOHO中國、遠洋、保利等企業，以40.6億元的價格奪得北京廣渠門15号地塊。

彼時，“方興地産”在行業内還是個陌生的名字，以至于在拍賣現場，一同參加競拍的SOHO中國董事長潘石屹向坐在後排的生疏面孔寒暄道：“你們是哪家公司？”

這個當年自稱“小公司”的房企，以廣渠門15号為起點，用了九年時間，跨過房地産行業的千億門檻。

不得不說，2018年是中國金茂謀求升級與蛻變的一年，從北外灘布局到發力城市開發業務，從一二線分散到持續高端路線，都蘊含着 “以小變大”的心願。

高端路線圖

“開發商都在喊不降不行，房子賣不動了，金茂不可能不受到影響。”

2018年10月，網上流傳廈門金茂悅一張廣告海報，在大紅色背景上，“2.5萬元/平方米”的金黃色大字十分搶眼。

重要的是，中國金茂2017年9月以20.91億元總價拿下廈門金茂悅所在地塊，建築面積為7.1萬平方米，折合樓面地價為2.9萬元/平方米。

拿地價格高于該項目開盤價2.5萬元/平方米，一時之間，“廈門金茂悅進行特價銷售”的消息傳遍市場。

不過，雖然有特價銷售的消息，但從銷售均價來看，中國金茂依舊處于行業的前端。數據顯示，2018年首11月，中國金茂銷售均價為2.88萬元/平方米。

據觀點指數初步統計，2018年上半年，中國金茂以3.41萬元/平方米銷售均價位列房企首位，行業龍頭萬科、恒大上半年的銷售均價則分别為1.5萬元/平方米、1.05萬元/平方米。

數據顯示，截止2018年12月28日，中國金茂在北京總共出售了638套住宅項目，面積達到10.14萬平方米，出售均價為6.51萬元/平方米，銷售金額66.03億元，比2017年全年的467套多171套，銷售金額比2017年全年的44.42億元增加21.61億元。

對此，有市場人士提到，中國金茂銷售均價向來都比較高，這與其高端産品定位有很大關繫。畢竟，“從拿地伊始，金茂的起跑線已然高于衆人”。

此前，就有接近中國金茂的人士告訴觀點地産新媒體，“北上廣”還是金茂業績大頭，随着北京、上海項目在上半年接連獲得預售證，這是其2018年便取得較好開局的原因。

不過，正如硬币的兩面，在持續沖高的銷售數據背後，金茂高端項目也有拿證難的難題。

2018年以來，全國樓市進入了密集調控階段，高端住宅項目在獲得預售證方面也受到了嚴格控制，不少高端項目預證價格被壓10%-20%，單價越高獲批難度越大。

預售證越來越難拿，以高端住宅項目為主打産品的中國金茂，如何保證不會出現“斷供”的情況，如何做到可持續的發展，依然是需要考慮的問題。

“小房企”千億秘密

在2018年，限購、限貸、限價、限售、限商背景下，中國金茂並沒有變得“泯然衆人矣”。

而據觀點指數統計，截至2018年12月29日止，中國金茂累計取得銷售金額共計約1280億元，完成全年1200億目標。翻看中國金茂近幾年銷售數據，這家企業在前兩年就已經呈現出了加速的模樣。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

據觀點指數統計，2014年全年，中國金茂錄得簽約銷售額215.03億元，同比增長51.44%，在随後的2015、2016、2017年，中國金茂分别實現301.02億元、485.16億元、693.00億元的簽約銷售額，分别同比增長39.99%、61.17%、42.84%。

2018年，中國金茂的奔跑速度不斷加快。截止6月30日止六個月，金茂錄得簽約銷售717.62億元，比2017年全年銷售額都高出24.62億元，與2017年同期241.08億元相比，增長197.67%。

“地産寒冬之下，中國金茂的成績單背後顯現的是其國資背景的勇氣。”有業内人士如是說。

背靠央企中化集團，中國金茂在拿地和融資上有較大優勢。中國金茂也表示“保持2017年的拿地速度”。在2018年中期業績會上，中國金茂透露，前七月在全國20座熱點城市收購了29個優質項目，計容建面達541萬平方米。

從前七月拿地投資比例來看，中國金茂拿地金額位列前三的城市為上海、天津、無錫。除此之外，成都、西安、佛山、杭州、武漢也是金茂布局的重心。可以發現，中國金茂的布局策略不是在某個區域、某個城市一家獨大，而是在一線及核心二線城市中分散布局。

業内人士提到，均衡布局對房企來說是分散風險的一種有效方法，也是房企度過“大小年”的有效方法。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

從單月銷售額來看，中國金茂開年之初便延續了2017年末的速度，在2018年首月錄得物業簽約銷售額166.52億元，為前十一月最高。

相較于前幾年，金茂在2018年的每月銷售額均處于較高的水平。當6月份簽約銷售錄得149.67億元的次高值後，下半年銷售額均在70億元至80億元之間。

土地一級開發棉襖

同樣，在地産寒冬來臨前，中國金茂為自己找到了新的棉襖。

翻看中國金茂财報，收入大部分除了物業開發外，還有城市開發。2018年上半年，該公司實現總收入219.37億元，其中，城市及物業開發錄得195.05億元，占總收入的89%。

從2015年正式更名為中國金茂開始，這家企業就明确了城市運營商的戰略定位。

城市開發銷售即土地一級開發銷售，是通過與政府合作開展城市開發項目，支付一級開發的成本，並在後期土地出讓後按比例與政府進行分成。

有分析人士對觀點地産新媒體表示：“土地一級開發是繼高端産品後，金茂又一個業績增長點。”

數據來源：企業月報、觀點指數整理

據觀點指數統計，2014年以來，中國金茂在南京青龍山國際生态新城及長沙梅溪湖國際新城兩個一級開發項目中已累計出讓24宗地塊，涉及金額達306.75億元。

從上表可見，2017年是中國金茂一級開發高光時刻。單是12月，南京青龍山國際生态新城及長沙梅溪湖國際新城兩個一級開發項目總共有五宗土地成交，為中國金茂增添了72.69億元銷售額；2017年全年，更是貢獻了113.09億元。

2018年，中國金茂在城市開發項目上持續發力，上半年總共簽約6個城市運營項目，包括蘇州張家港高新區智慧科學城、甯波奉化甯南新城、廣州生命科學城、青島即墨國際城、青島西海岸新區創新科技城、三亞南繁科技城。其中，蘇州張家港高新區智慧科學城的建築面積達到450萬平方米，青島西海岸新區創新科技城的建築面積達到440萬平方米。

在2018年中期業績會上，中國金茂更提到，未來五年城市運營項目占比将達到60%。

截至2018年11月30日止十一個月，中國金茂僅在九月份成交長沙梅溪湖一級開發項目的三宗土地，貢獻了30.60億元的銷售額。

商業地産故事

談起中國金茂的商業版圖，不得不提年初上演的中國金茂與上港集團故事。

1月14日，中國金茂公告宣布，該公司全資附屬公司長沙荣茂企業管理有限公司以28.58億元總價競得上海國際港務（集團）股份有限公司所持有的上海銀匯房地産發展有限公司和上海國際航運服務中心開發有限公司各50%的股權。

交易完成後，中國金茂将全資持有銀匯公司和航運公司，上港集團則不再持有上述兩家公司的股權。

事實上，中國金茂與上港集團的故事，要從十四年前談起。

2004年，金茂與上港集團聯合競得上海匯山碼頭西塊地塊；2007年，雙方再次聯合競得匯山碼頭東塊地塊，並于2008年拿下匯山碼頭中塊地塊。

2012年，上港與金茂聯合體由以56.8億元總價拿下了上海北外灘海門路55号地塊，打破了當時上海乃至全國的最高地價紀錄。

此後，兩家公司合資成立了三家子公司，分别是上海星外灘開發建設有限公司、銀匯公司以及航運公司。其中，星外灘負責打造海門路55号地塊，銀匯公司負責打造匯山碼頭西塊地塊，航運公司則負責匯山碼頭東塊和中塊地塊。

時間走到2017年，故事發生變化。10月，中國金茂發布公告稱，出售星外灘、銀匯公司及國航公司各50%股權；11月份，上港集團也将其所持有的國航公司、銀匯公司各50%的股權，在上海聯合産權交易所以公開挂牌的方式打包出讓。

不過，緊接着發生反轉，金茂表示不再考慮出售所持國航公司、銀匯公司各50%的股權事項，同時聲明不放棄對上述兩家子公司另外50%股權的法定優先購買權。

2017年12月26日，上港以59.98億元的代價從金茂手中拿下星外灘50%的股權。2018年1月12日，金茂也如願收購銀匯公司、航運公司各50%股權——上港和中國金茂長達十四年的合作至此結束。

對此，彼時就有業内人士提到，中國金茂整體獲取匯山碼頭項目後，對于項目價值有一定提升，這無論從持有還是整售上考慮，都是一筆可觀的收益，畢竟匯山碼頭項目所處的北外灘，寫字樓租金水平在近年來得到大幅提升，目前北外灘租金的十年增幅為92%。

實際上，在中國金茂的商業圖譜中，不但有寫字樓租賃，還有相對成熟且已經上市的金茂酒店。

2018年上半年，中國金茂在酒店經營管理中錄得收入10.37億元，酒店經營毛利率為51%，基本與2017年持平。

值得一提的是，中國金茂在财報中表示，2018年該公司大膽嘗試酒店運營模式的轉換，由委托管理轉為特許經營。

據觀點地産新媒體獲悉，上述酒店運營模式的轉換主要針對麗江金茂君悅酒店。特許經營與委托管理模式不同，通常不由品牌方直接管理，而由業主組建酒店管理層並取得相關授權，酒店品牌方只需提供商標、品牌、管理體繫、培訓等。

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