艱難一年 | 綠地中流

編者按：我們處在一個前所未有的創新時代，預測未來已經非常艱難，要如何才能做到更進一步——重構未來？對于房地産行業的未來，這是一個特别的命題，所有人都有自己的判斷，每一家企業都在調整自身的戰略和模式。無論如何，一切關于未來的猜想，想要重構未來，都應是基于過去的經驗和總結。

故此，觀點地産新媒體旗下研究團隊——觀點指數，通過分析標杆房企2018年經營策略和業績表現，重磅推出“艱難一年”繫列深度報道，讓我們一起去觀察，這些房企怎樣應對艱難的2018年？又為2019年打下了什麼樣的基礎？他們怎樣重構自己的未來？

觀點指數 62歲的張玉良並無退意，過去這一年，他不出意外地成功連任了綠地控股董事長兼總裁，成為又一個打破國企管理層60歲退休規定的“掌舵人”。

不過，随着年齡的自然增長和行業競争加劇，留給他的時間並不太多，在開始全新的三年任期後，張玉良再次“大象轉身”。

2018年10月，綠地宣布新一輪戰略規劃，一改過去以房地産為主業，大基建、大金融、大消費協同發展的“一主三大”的戰略，重組成立大基建、商貿、酒店旅遊三大産業集團。

對整個房地産行業而言，2018年的這場“寒冬”令不少房企正經歷着“至暗時刻”，萬科喊出活下去，碧桂園宣布暫緩投資，向内收斂是房企的過冬術。

但這顯然不是張玉良的風格，當多元化陀螺早已旋轉起來，這個敢于冒險的領導人，並不會輕易停下手中揮舞的鞭繩。

另一方面，地産主業從曾經的銷冠滑落至第六，更是綠地無法回避的挑戰。由此，在尚未跨過4000億銷售門檻時，張玉良便提出，未來三年綠地年均銷售規模保持在5000億元以上。

多元化陀螺

雖然坐擁近萬億的龐大總資産，但外界對綠地到底是一家怎樣的企業始終充滿“疑惑”。從收入構成的直觀呈現來看，如今綠地已不能算是一家純粹的房地産企業，多元化一直是它的標簽。

2018年三季報顯示，期内，綠地房地産營收和基建業務營收幾乎持平，分别達到1041億元和1009億元，此前的半年報中，基建的營收甚至一度超過地産，放在任何一家房企，這大概都是無法想象的。

而在綠地最新提出的戰略規劃中，2020年大基建産業目標經營收入超過4000億元，占據整個集團的半壁江山。

與此同時，對2018年新成立的商貿集團，綠地的目標也並不低調——2019年至2021年每年營業收入實現翻番增長，确保到2021年營業收入達500億元、利潤總額10億元。

顯然，無論是基建的4000億，還是商貿集團的500億目標，張玉良想“一夜之間就造出個羅馬”。

對規模的渴求一直是綠地最顯著的特點，為此，除地産主業之外，綠地也從不固定于某個單一的産業。從2005年後開始的能源、汽車，到如今的基建、商貿，綠地旗下經營各種業務的公司也如野草般生長起來。

用張玉良自己的話概括，戰略就是下雨打傘，環境一旦變化了，策略馬上就要變。

一位綠地的創業元老曾在書中回憶：“那時候大張旗鼓，幾乎一個星期就成立一個分公司。”

也曾有傳說，有一次張玉良走在上海的大街上，突然對腳下的人行道地磚産生了興趣，于是産生了專門生産地磚的念頭，並很快選擇了一家台資企業合作，但最後結果以失敗告終。

或許對張玉良來說，要多元化還是專業化從來就沒有明确界限，他就像一個戰略下的機會主義者，只要是能将綠地做大的機會都會去嘗試，而且每涉足一塊新業務，都要迅速做大。

以已經形成規模的基建業務為例，雖然在成立之初，綠地就曾涉足過綠化改造和動遷房建設等基礎設施業務，但從2015年基建作為單一産業發展至今，也不過短短4年時間，期間增速甚至遠超房地産主業。

綠地年報顯示，2014年到2017年，綠地基建業務分别完成250.95億元、426.62億元、1048億元的營業收入，年復合增長率超過60%。

為迅速擴大規模，綠地從2015年開始已連續第四年參與國企混改，收購標的全部為基建企業，包括貴州建工、江蘇省建、西安建工以及2018年最新的天津建工，四次一共花了55億元。

有綠地的員工這樣說過，一旦張玉良對新業務定下了營收規模的目標，手下的人就必須付出所有努力去達到，“我們的工作，沒有60分這一檔，只有0分和100分、完成和未完成。”

如今，為抓住上海國際進出口博覽會的機會，綠地将原來大消費業務相關的商業集團更名為商貿集團，而張玉良的重心也放在了這一新興業務上。

市場對綠地這樣頻繁的戰略變化啧啧稱奇，每一個高達千億的業務轉型背後，這家企業就像一塊橡皮擦一樣，用難以置信的速度迅速調整。

只是，當多元化的陀螺旋轉起來，綠地似乎已無法停止，在不斷地布局與結局後，又一次次重新走回局中。

地産“依賴”

多元化過程中，與王健林“揮一揮衣袖不帶走一片雲彩”不同，綠地對住宅開發業務始終是依賴的。

“萬綠之争”遠去後，受制于商辦的限售政策，近三年綠地已由曾經的銷冠跌落至第六，規模上的落後令張玉良不得不加快追趕。

根據觀點指數公布的數據，2018年綠地共完成銷售額3680億元，未實現年初4000億的目標，同比增長幅度達到20%。

與此同時，盡管基建業務已有超過千億的營收，但相比于地産業務高達26%的毛利率，基建的毛利率僅在3.16%左右，對上市公司整體的毛利貢獻較為微薄，另外包括能源、汽車、商品銷售等多元業務的毛利率也都處于3%-5%的水平。

換而言之，綠地上半年61億元的歸母淨利潤中，主要還是來自于房地産業務。

因此，為保證地産規模以及公司整體的利潤，在獲取土地上，綠地在2018年也較過去兩年表現得更為積極。

據觀點指數不完全統計，2018年前11個月，綠地累計獲取項目109個，新增權益土地面積約1900萬平方米，權益計容建築面積3836萬平方米，權益土地款約720億元，平均土地成本不到2000元/平方米。

相比之下，2015年到2017年，綠地分别新增項目個數為69、68、69，權益土地金額則是484億元、846億元及457億元。

有接近綠地的人士對觀點指數表示，雖然基建的利潤貢獻短期内不及市場預期，但在拿地，尤其是獲取低價大項目上，基建闆塊是不可或缺的因素。

比如在2016年初成功控股江蘇省建後，綠地就在同年中標南京地鐵5号線工程PPP項目，合同總價達196.13億；在獲取項目的同時，綠地不僅能夠獲得地鐵沿線的土地，還可以通過投資、開發地鐵，涉足地鐵上蓋物業的開發、建設、運營，以及地鐵車廂廣告運營等多項業務。

不難發現，從早期的超高層地標、産業園區，到近年的特色小鎮、空港高鐵物流、軌道上蓋和沿線物業開發，張玉良總能抓住政府所想。

事實上，如果綠地只是一家純粹的房企，地方政府也不會對其青睐有加。當政府劃定一個新興區域發展時，一般市場化的企業會有所觀望，但綠地算賬的方式卻不相同。

因此，雖然張玉良希望每個業務都能快速發展並獨當一面，但對于現階段的綠地而言，地産和各個多元化業務並不能拆分來看，他們既渴望獨立走路，但又必須在一個籃子里彼時共生。

資本市場天平

另一個不可回避的現實是，随着新業務鋪開和拿地增多，天平的另一端上，綠地在資金方面正面臨不小的壓力。

半年報顯示，截至6月底，綠地控股總資産高達9038億元，同時負債高達8042億元，較2017年底增加491億元，創下新高；資産負債率達到89%，處于較高水平。

盡管現金流得到改善並持續為正，且手握768.44億元的貨币資金，但從融資表現上，綠地短期之内仍面臨壓力。

12月21日，綠地發行1.5億美元定息債券，票面利率高達9.125%。相比之下，萬科之前發行的6.3億美元中期票據，利率僅為5.35%。就算與民營企業相比，綠地的這筆美元債也並不便宜。

與大多數房企一樣，面對融資緊縮的掣肘，張玉良手中最大的籌碼是加大地産銷售的回款。

上半年，綠地的回款率高達90%，共計回款1476億元。然而，随着行業出現銷售下行，三季度時，回款率表現已有所回落，低至82%。

對于綠地的财務表現，資本市場反應並不樂觀。

過去一年，綠地控股股價從最高點10.42元/股回調了近四成，市值已由最初的超過3000億跌至不足800億，不及綠地總資産的一成。當中有A股大環境的影響，但投資者的不看好也是重要原因。

半年報顯示，綠地控股的股東中，張玉良及格林蘭團隊以高達29.13%的持股比例占據第一大股東之位。另外，上海地産、上海城投兩家國資委企業分别持有25.82%及20.55%，加上其他機構持有股份，綠地在市場上流通的股份份額不到18%。

值得注意的是，2013年曾以5.62元的最低認購價，斥資58億元參與綠地增資擴股的平安創新，經過過去兩年大量減持，已不再是綠地股東。平安的退出，大股東鮮少增持，市場對綠地有不确定情緒。

張玉良對此同樣無可奈何，面對小股東們對市值的渴求，除了表示“正在努力加強市值管理”，他似乎難以給出更有說服力的解答。

顯然，在保證現金流的底線後，規模與利潤的天平中，以“世界的綠地”為目標的張玉良始終更青睐前者。

只是，随着年齡的自然增長和行業競争加劇，留給他的時間並不太多。

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