重磅發布 | 觀點指數·2018中國房地産銷售金額TOP100

觀點指數 2018年是改革開放40周年，40年來中國經濟成績斐然。同時，作為經濟重要組成部分之一的房地産行業也經歷了一幕幕高光時刻。

這一年，國内經濟面臨一定下行壓力，繼續處于中高增速的過渡期，而房地産在經濟增長中的角色也出現了相應調整。

具體而言，“房住不炒”依然是調控的主基調，在此基礎上，限售、限購、限貸、限簽、限價等政策持續升級，過去沒有調控的城市也陸續加入，調控範圍逐漸由一二線向三四線城市擴圍。重重壓力之下,中國房地産繼續砥砺前行。

不管是“拐點”、“白銀時代”，還是要“活下去”，房地産行業都在用簡潔明了的詞語表達對市場最直觀的感受。

過去的一年，觀點指數也繼續對行業關鍵數據進行不間斷的監測、分析，並在2019年即将到來之際，面向全行業發布，旨在展現地産企業過去一年的發展圖譜。

宏觀印象

關鍵詞：改革四十年和房地産、調控常态化、因城施策、穩定

改革開放40年的發展歷程中，國内經濟增長創下了多個紀錄——過去的5年時間里，中國的年均經濟增速超過7%，為世界經濟的增長貢獻了超過30%的力量。

2017年，中國GDP總量首次跨過80萬億元的門檻，為827122億元，增速達6.9%。不過，進入2018年，有多項經濟指標回調。其中，1-11月工業增長速度是6.3%，比1-10月小幅放緩0.1個百分點；服務業生産指數同比增長7.7%，比1-10月小幅回落0.1個百分點。而社會消費品零售總額累計增速出現0.1個百分點的小幅回落。這也意味着，過去一段時間内依賴的粗放型增長模式已經面臨拐點。

短期來看，經濟下行壓力較大。在疊加更加嚴峻復雜的國外環境情況下，“穩”是我國經濟今年的特定主題。作為國民經濟的重要支柱産業之一，房地産行業同樣要“穩”。

回顧行業發展，從1987年深圳土地拍賣槌起，中國房地産的商品化進程才真正開始。那一年，房地産業的産值為382.62億元，在GDP中占比3.14%。經過32年的發展，截止2017年，房地産業的産值上漲至53850.7億元，在GDP中所占的比例為6.51%。

這也意味着，32年的時間里，房地産業的産值規模增長了140.74倍，而GDP規模增長是67.94倍。換句話說，房地産業的發展速度比國民經濟的速度要快得多。

具體到銷售規模來看，上述增長會更加直觀一些。

1994年以前，中國商品房銷售額均處于千億以下，1994-2003年銷售額在1000億元-8000億元之間。進入2004年，商品房銷售額幾乎以每年1萬億元的速度直線增長。2017年達到最高峰，為133701億元。

剛剛過去的2018年1-11月為129508.1億元，同比增長12.1%，增速回落0.4個百分點。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降6.4%，商業營業用房銷售額下降0.2%。

可以看到，在國内經濟向高質量增長轉變的大主題下，房地産行業也需要從單純追求規模和增速的包袱中掙脫出來。

2018年，房地産市場調控體繫不斷升級完善，各種調控政策密集出台。

據市場研究機構數據統計，2018年至今，房地産調控政策合計發布高達444次，遠遠超出2017年的250次，預計全年大概率會突破450次。

數據來源：觀點指數整理

從調控方向來看，本輪調控依然覆蓋全國範圍，不過逐漸加大對城市主體作用的強調，由過去的一二線城市向三四線城市以及非熱點城市群下沉。具體而言，2018年1月5日，蘭州市對部分區域取消了住房限購，落實分類調控、因域施策，提高調控的精準性。

12月24日，住建部在北京召開會議，提到2019年要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。同時，着力建立和完善房地産市場平穩健康發展的長效機制，堅持因城施策、分類指導，夯實城市主體責任。

因此，不僅是“穩”，因城施策、長效機制等調控邏輯，也會在2019年得到延續。

行業掃描

關鍵詞：堅決遏制房價上漲、活下去、回款、融資、創新

1、“穩”字當頭，房企“穩中求進”中難題待解

12月份雖然有個别城市發布房産政策，如廣州允許2017年3月30日前出讓的商服類項目可售予個人；珠海鬥門、金灣兩區對外地人不再限購；山東菏澤取消新購住房限制轉讓措施等，但以此來解讀成是樓市松綁的話，未免顯得過于樂觀。

回首過去，本輪調控範圍之廣、程度之深、持續時間之長，可謂罕見。2016年四季度調控政策開啟，爾後限售、限購、限貸、限簽、限價等政策持續升級加碼，一直到2018年都尚處于這輪調控中。從住建部12月24日的會議來看，2019年穩地價、穩房價、穩預期依然是不變的目標，因此一定程度上也意味着本輪調控仍将持續。

在房地産行業的“穩步”發展中，房企也極力發揮主觀能動性，冀望“穩”中有“進”。不過從數字端來看，還有很多難題橫亘在前，亟需突破。

首先是銷售均價漸趨平穩，可供獲取的利潤空間縮小。觀點指數整理國家統計局公布的全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況發現，過去的2018年1-11月，商品住宅銷售價格指數同比下降超過﹣4（包括-4）的有2家，分别為溫州和金華；跌幅處于-4到0之間的有10家，大多數為二三線城市，僅有廣州1個一線城市在列，同比下跌1.7。

上漲0-10的城市最多，為49個城市；上漲超過10的有9家，其中最高的為海口，對比去年同期上漲18.8。可以看到，2018年調控政策成效明顯，除了個别城市外，價格上漲已經比較平穩甚至出現下跌。

盈利空間收窄的同時，我們可以看到房企面臨的另一個難題則是到位資金的捉襟見肘。從國家統計局數據來看，對比過去25個月，全國房地産開發企業累計到位資金同比增速出現明顯的下滑，由2017年1-3月達到最高點的21.9%，下降至2018年1-2月最低3%。

到手的資金不斷縮水，這也使得房企在投資上顯得尤為謹慎，特别是在拿地上。

進入2018年，房企累計用于購置土地的價款增速出現較大幅度下滑。其中，購置土地價款同比增速最高的時候為2018年1-8月，累計增速為23.7%，購置土地的價款則累計為8176.91億元。

2017年1-12月，土地成交累計增速最高為49.4%，累計成交價款為13643.39億元，這一數字也遠遠高于今年。

土地面積購置上，面臨同樣的境況。和2017年對比，2018年房企土地購置面積累計增速也出現了回落。

土地和錢是房企立身行業發展的關鍵要素，而人往往是連接二者的主觀存在，因此當找不到錢，拿不到地時，責任只能落實到個人身上。因此今年以來，房企高管離職人數也刷新近5年新高。

根據市場研究機構數據統計，截至今年10月，離任的高管人數已經超過1900名，涉及上市公司1278家。

2、八仙過海各顯神通，寒冬中的行業融資圖譜

為了度過寒冬，各家房企也使出渾身解數。

概括而言，進入2018年，在去杠杆的金融現實下，監管部門出台一繫列政策，管控房企融資，控制債務規模，在融資政策端的圍追堵截中，過去房企最為倚重的銀行貸款開始收緊，信托貸款、海外發債等通道受阻。

從融資歷史來看，房地産融資收緊及放寬經歷了數輪反復。比如，2013年8月，由于國家對房地産進行嚴厲調控，同年，定增、公司債等房企融資通道幾乎被堵塞。8個月後，以地産項目融資為目的的定增核準通過，房企股權融資正式放開。

進入2016年8月後，在新一輪的調控政策下，房企以項目融資為目的的定增通道關閉，随後監管層對房企發債的審批尺度更為嚴格，而且持續至今。

數據來源：觀點指數綜合整理

長時間的資金縮流，讓房企發現依靠外部資金已經不能完全解決問題，還需要通過自己的努力，為業務發展挖渠引水。最為直接的方式就是加快推貨，通過加快銷售回款回籠資金。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

根據國家統計局公布的數據，2018年1-11月，房地産本年實際到位資金合計209010.22億元，同比增長8.9%，環比增速下滑0.1個百分點。其中上年資金結余、自籌資金、定金及預收款是主要的到位資金來源，分别為58933.38億元、50619億元以及49551億元，占總實際到位資金的比列依次為28.2%、24.22%和23.71%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

具體來看，受調控政策影響，雖然個人按揭貸款和定金及預收款累計值的增速出現較大回落，但是依然是房企實際到位資金的主要來源之一。2017年7月以後，定金及預收款累計值占房地産行業實際到位資金的比例基本位于20%以上，2018年1-11月達到最高的23.71%。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

自籌資金的累計增長速度呈現出比較明顯的波動上漲趨勢，其中2017年1-2月至2017年1-9月的自籌資金累計值同比增速均位負數；2018年1-4月後，可以看到錄得較為可觀的上漲，最高為2018年1-9月的11.4%。

3、資源集聚，優質房企搶占關鍵賽道

今年以來，外部環境的日益復雜及施壓，讓房地産行業的分化更加嚴峻。對比而言，排名靠前的房企更具規模優勢。

2018年，流向房地産的資金受到嚴厲監管，不少銀行對借款的房企設立較高的門檻，過去是只對百強房企放貸，而現在更多的會看行業前三十名。

數據來源：觀點指數整理

從觀點指數監測的重點上市樣本企業來看，2018年上半年合計融資額約為2.1萬億元，同比增長約9%，這一增速也遠高于行業到位資金4.6%的同比增長速度。因此可以看到，重點房企在融資數額以及融資增長上還是占據相當的優勢。

數據來源：觀點指數整理

具體到企業來看，今年上半年14家重點上市房企中恒大和碧桂園的融資數額是最高的，其次為保利發展。合計來看，上述14家房企的融資總額占行業到位資金的比例也不斷上升，由2014年的5.9%上升至2018年上半年的29.35%。因此可以看到融資優勢在不斷向優質房企尤其是規模房企集聚。

和資金同步，土地資源也在向規模房企集聚，龍頭房企拿地數量相比其他中小房企更積極，優勢更加明顯。以華潤置地為例，2018年1-11月，其合計收獲81宗土地，總樓面面積1826.57萬平方米，權益土地出讓金846億元。而對比2017年同期，上述數字僅為51宗，總樓面面積1079.03萬平方米，權益土地出讓金585.54億元。

傳統房地産開發業務之外，過去12個月房企也在積極布局新業務。當然，在面粉和資金中占據絕對優勢的規模房企，表現得也較為積極一些。當中有恒大積極造車，萬科推進物流、長租、商業等業務，以及保利的更名。

“不要把所有雞蛋放在一個籃子里”，作為大衆最為熟知的投資原則，在銷售增速放緩、行業利潤空間式微，以及融資成本高企等行業背景下，房企更需要多元化，積極分散風險。

土地觀察

關鍵詞：並購、低溢價、流拍、趕場與觀望

為了降低土地市場的熱度，尤其有效抑制地價倒逼房價上漲，2016年開始，一線及熱點城市相繼祭出調控大招，提高房企拿地門檻，包括不僅限于拿地資金來源、竟配建、保證金及付款期限等。

2018年這一波土地限制政策繼續延續，並有愈演愈烈的趨勢。

受此影響，觀點指數監測的包括北上廣深、成都、海口等在内的23個重點城市中，單月土地出讓金增速放緩，由2017年10月的同比增長177.15%出現波動下滑，進入2018年除開1月、5月以及8月的單月拿地金額同比增長比較快以外（分别為42.47%、87.26%和36.16%），其余月份同比增速均為個位數，不少月份還出現同比下滑的情況，其中2018年9月和10月下滑最為明顯，跌幅均超過40%。

數據來源：觀點指數統計

從各個城市推地面積和成交面積來看，兩者的差值在2018年逐漸加大，這也意味着相比過去房企的拿地意願相對減弱。根據市場相關機構的統計，2017年一二線城市合計住宅土地流標為148宗，而截止2018年12月17日，年内流標高達324宗，同比增長140%。

一二線城市以外，三四線城市的土地流標率也居于高位。市場相關機構數據顯示，截至2018年12月中旬，三四線城市流標住宅土地高達1177宗。高于2017年全年的957塊、2016年的442塊和2015年的200塊。

數據來源：觀點指數統計

觀點指數監測數據顯示，23個重點城市土地成交中，二線城市成為絕對主力。細分來看，2018年1月，二線城市住宅土地成交面積占所有23個城市成交總面積的85.94%，随後出現上漲，2018年5月為98.07%，2018年6月-9月維持在92%-94%之間。

數據來源：觀點指數統計

從溢價率來看，一線城市的溢價率也始終處于低位，兩者的溢價率之差在2018年逐步縮小。這是因為随着資金收緊，房企在土拍市場中逐漸恢復理性，再加上較為嚴苛的土地限制政策，大多數地塊以底價或者低溢價率成交。

同時需要注意的是，在土地市場的角逐中，中型房企變得更加積極，在規模優勢凸顯的當下，如何發展壯大成為它們拿地的推動因素。而一些大房企因為因為已經具備相當規模，因此對比之下利潤和創收則顯得更為重要。

企業論衡

1、碧桂園7000億連莊，萬科恒大分獲榜眼、探花

不提銷售目標的碧桂園，2018年到底會賣多少億？在此之前，雖然碧桂園掌門人楊國強避重就輕，僅透露：“我只能這樣說，2018年肯定比2017年好”，但是從7000億到8000億，相關的猜測已經有多個版本。随着12月走向末尾，這個答案或許已經開始明晰。

根據觀點指數·2018中國房地産銷售金額TOP100榜單，2018年1-12月碧桂園合約銷售突破7000億元，較去年同比增長27.4%，近乎2016年合約銷售的2.27倍，這一成績也讓碧桂園連續兩年問鼎TOP100榜單。

從3000億到5000億，再到如今的7000億元，即使沒有銷售目標，碧桂園還是以每年2000億元的銷售增長丈量出自己的銷售步伐。

2018年上半年，碧桂園實現合同銷售金額約4124.9億元。進入下半年，銷售節奏則有所放緩，6-12月合約完成2892億元的銷售金額，下半年每月公布的合約銷售金額也以權益銷售代替。

在中期業績會上，碧桂園管理層就表示要“控制速度”，相比上半年70%的去化率，下半年的指標在60%，另外全年拿地支出也将從4000億元調至3000億元。

不過表現在行動上，碧桂園對于規模的渴求還是沒有減弱。據觀點指數了解，碧桂園的拿地計劃已經在二季度開始放緩，不過于12月10日的經營會上，楊國強則表示會逐步開放投資，也就是在拿地這一塊會更加的積極。再加上原有的3.64億平方米土地儲備，對應超過4萬億元的貨值，相信明年的碧桂園還會保持穩定的增速。

數據來源：觀點指數統計

碧桂園之後，萬科、恒大憑借6069.5億元和6002.1億元的合約銷售位列榜眼和探花。過去的一年中，萬科從“城市配套服務商”升級為“城鄉建設與生活服務商”，不斷推廣“美好生活”口号，郁亮也多次為相關業務站台。

年初的業績會上，郁亮回應投資者關于量價問題時表态：“只有你們不斷在提示我們是第一還是第二，第一第二早就不在我們心中了。”

雖然對于多元化業務尤為熱衷，但是目前住宅開發業務還是萬科創收的主力軍。9月秋季例會上，萬科的一句“活下去”激發了本就焦慮的行業情緒。回到行業寒冬中要活下去的現實，萬科再次将穩住地産開發業務作為今年的首要任務。

恒大忙着造車、打官司的同時，今年也超額完成年初定下的5500億元銷售目標。2018中國房地産銷售金額TOP100榜單的慣常亮點還是來自萬科和恒大的2、3位争奪。

在1-10月，恒大還是領先萬科155.2億元。不過在11月，憑借單月583.2億元的銷售額，萬科成功超過恒大，以87.4億元的差距占據第二位。

銷售和造車熱聞之外，過去的一年中，在資本市場上也頻現恒大的忙碌身影。11月19日，恒大再增發于2020年到期的10億美元11.0%優先票據，發行所得款項淨額約9.99億美元，将用于境外債務再融資。

另外據彭博社報道，恒大抵押香港物業融資120億港元，其中包括80億港元的優先貸款和40億港元的夾層融資工具。

2、4000億分水嶺，保利融創距離第三還有多遠？

将目光從三甲中移開，可以看到6000億元之後出現空缺，目前尚無房企能突破5000億元。

不過對比去年，可以看到榜單第4名和第5名還是老面孔融創和保利。2家房企的合約銷售額都已經超過4000億元，分别為4600億元和4050億元，相比去年分别上漲27.1%和31%。

數據來源：觀點指數統計

從2018中國房地産銷售金額TOP100榜單中可以看到，2016年-2018年，TOP5的門檻值均保持相對穩定的增長，由2016年的2100.87億元、2017年的3092.27億元一路向上，今年已經晉升一個台階，來到4000億元。其中，融創和保利保持了相對大的優勢，是2019年TOP4和TOP5的有力争奪者，相信來年會交出更好的成績單。

在金九銀十傳統銷售旺季中，融創牢牢把握銷售機會，一舉超過保利，穩居房企銷售排行榜TOP4的位置。過去的一年中，一直說不會在公開市場拿地的融創，以幾乎兩天一幅地的速度在積極攬貨。據觀點指數不完全統計，截止目前，融創今年斬獲的土儲已經達到1654.55萬平方米，土地價款超過626.08億元。

此外，與金科的股權争奪戰依然是融創今年的熱點詞，也成為市場關注的焦點。不過這場沒有硝煙的戰争究竟會走向何方，則且要看孫宏斌和黃紅雲的作為了。

喊出要沖擊行業“前三”的口号後，保利的步伐明顯加快了，只是在走向第四名的路上，還有一個強有力的競争者融創。加上保利置業418億元的合約銷售額，2018年1-12月保利繫的合約銷售額為4468億元，距離第四名還有132億元的距離。

對于保利來說，今年比較大的改變除了對行業地位的追逐外，還有多元化業務的布局。在房企紛紛喊出“多元化”的行業趨勢下，力争重返前三的保利在9月12日宣布更名為保利發展控股”，去掉名字中原有的“地産”二字。目前，建築、物業、商業、公寓、金控是保利多元化業務的五大代表。

可以預見，在萬科、恒大、碧桂園等房企均搶先布局多元化的情況下，未來保利想要重返前三，面臨發力的不再僅僅是住宅業務闆塊，還有更多的創新業務。

3、16家房企晉升，千億房企擴圍至32家

對比去年，今年的房企千億陣營頗為熱鬧。有32家房企成功突破1000億元的合約銷售額，這個數字對比2017年的17家增加了15家，近乎90%。

數據來源：觀點指數統計

今年有16家房企取得突破，晉升千億房企俱樂部，不過同時也要留意到，有1家房企滑落，無緣今年千億房企的稱号。在行業競争加劇中，不進則退，稍有不慎就會被後來者趕超。

數據來源：觀點指數統計

觀點指數統計千億房企銷售增長情況發現，同比增長率超過80%的有2家房企，其中一家為中梁地産，同比增長率為87.99%。2016年其銷售額僅為337億元，2017年為758億元，僅過兩年就已經突破千億。1425億元的合約銷售對比2016年增長了422.85%。

同比增長率處于50%-80%的房企有10家，包括中國金茂、新城控股和陽光城均在列。在商業上有所布局的新城控股，近些年的銷售步伐也逐漸加快。2016年，新城控股的合約銷售僅為650.6億元，排名TOP100銷售榜17位，2018年則突破2000億元，同比增長74.29%。

迎來“雙斌”的陽光城，深得樣本企業“精髓”，2018年也正式突破千億，錄得合約銷售1586億元，同比增長66.68%。不過沖擊規模的同時，因為資金等問題，原本要拿出800億元投資拿地的陽光城，截止9月底，實際花費僅為216億元。朱荣斌回應媒體時表示：“今年本來我還想多買點地，但是由于資金等問題，還是有點掣肘，有點不甘。”談到明年，朱荣斌認為情況會比今年好一些，“至少不會更差了”。

在上述32家千億房企中，同比增長率處于30%-50%的企業達到8家，包含5家千億級房企，2家2000億房企和1家4000億房企。同比增長率低于10%的僅有1家。

回首過往，2015年僅7家房企實現千億，2016年也才是12家，行至2018年千億房企已經占據TOP100榜單的三成。按此速度，2019年千億房企或将接近50家，占TOP100榜單的一半。

4、近四成房企超額完成目標，行業分化中被擠壓的小房企生态

各家房企收獲年末成績的同時，我們也可以看到TOP100榜單中的規模分化越來越明顯。

觀點指數統計發現，2018年1-12月銷售金額20強占據TOP100榜單的半壁江山。具體而言，2018年TOP1-3三家房企，即碧桂園、萬科和恒大的合約銷售總額為19088.7億元，占100家房企總銷售額的18.76%；TOP4的融創和TOP5的保利合約銷售額總計為8650億元，占據榜單總額的8.50%。TOP6-10、TOP11-20的占比則分别為12.4%和15.44%。話句話說，銷售20強合計占榜單總額的55.1%。

數據來源：觀點指數統計

在所有階梯房企中，排名21-50位的房企銷售額合計占比最大，為26.75%，是唯一超過行業前三甲的群體。這也意味着僅碧桂園、萬科和恒大的銷售額就超過榜單後半截，根據觀點指數統計，TOP51-100五十家房企的合約銷售總額為18477.4億元，占比18.16%。

随着調控升級及常态化，一些規模更大的房企更容易獲得市場的認可，在拿地和融資上也獲得相對的優勢，而小房企的生存空間急劇壓縮，未來的日子将更加艱難。

從目標完成率來看，今年有48家房企對外公布銷售目標，從150億元-5500億元不等。根據2018年1-12月的完成情況，有38家房企超額完成目標。其中目標完成率超過130%的有4家，最高的為五礦地産，目標完成率達到176.31%。

數據來源：觀點指數統計

目標完成率位于120%-100%之間的最多，有25家，占48家房企的52%。這也說明，雖然今年房地産行情不是太好，但是各個房企絲毫不敢放松，在規模相當于話語權的當下，卯足勁沖擊銷售目標。

數據來源：觀點指數統計

48家房企中，有10家房企未能達標。這些都是布局和産品相對單一的房企。舉例而言，上市房企中有不少專注于京津冀和豪宅産品，在調控愈加深、廣、全的大環境下，相比區域型企業，布局全國化的分散和平滑風險的能力也越強。