第一太平戴維斯：深圳房地産市場2018年回顧及2019年展望

甲級寫字樓

據深圳市統計局數據顯示，截至2018年第三季度，深圳經濟持續增長，地區生産總值同比增長8.1%，至約人民币1.8萬億元。與此同時，第三産業産值同比擴大7.8%，至人民币10,461億元。新增企業注冊量同比增長33 %至51,306個，新注冊企業大多數源自外資企業。穩固的經濟基礎及持續增長的商務活動支撐2018年深圳寫字樓物業市場快速發展。

截至2018年底，七座新項目落成，總計62萬平方米建築面積入市，将全市總存量推高至約845萬平方米。南山區等新興商務片區在本年内逐漸趨于成熟，形成了深圳寫字樓市場多中心化發展的市場格局。本年度最值得提及的項目是位于南山區的中國華潤大廈，又名“春筍”，及華潤置地大廈D座 。

圖1：新增供應、淨吸納量及空置率

來源：第一太平戴維斯

2018年，深圳甲級寫字樓物業市場租賃需求表現旺盛。來自金融、高新技術、生物醫藥、傳媒和電信行業及專業服務業為主要承租力，而企業新租和續租則是主要的承租形式。截止2018年底，深圳甲級寫字樓物業市場淨吸納量同比增長8%，至529,651平方米。同期，市場平均空置率環比下跌2.5個百分點，至10.3%。部分較為矚目的租賃交易包括：VIVO在寶安區壹方中心承租約12,000平方米、OPPO在春筍租賃約30,000平方米、大疆在荣超後海大廈租賃約30,000 平方米、松下機電在華潤置地大廈承租約4,000平方米等。

值得注意的是，為滿足來自科技和創新行業的中小企業不斷增長的租賃需求，聯合辦公運營商在深圳繼續表現出強勁的擴張态勢，以擴大其在深圳寫字樓市場的份額。此等市場趨勢可通過年内多宗租賃交易得以例證。例如，Wework在TCL大廈、華潤置地大廈T2、中建鋼構大廈及深業上城合計租賃約22,500平方米。Funwork在福田區東海國際租賃約4,000平方米、羅湖區京基100租賃約3,000平方。

圖2：子市場平均租金

來源：第一太平戴維斯

截止2018年年底，深圳甲級寫字樓平均租金同比上升0.7%，至人民币每平方米每月234.78元。按子市場分析，南山區租金增長穩定，同比上升0.1%至，人民币每平方米每月201.99元。受新增甲級寫字樓物業更高質素的推動，寶安區的平均租金同比大幅度攀升14.5%，至人民币每平方米每月166.93元。福田區作為成熟的商務區，因其較為成熟的商業配套，仍為許多跨國公司和大型企業所青睐的辦公子市場之一，平均租金為各子市場中最高。截至2018年底，福田區平均租金為人民币每平方米每月273.9元。

盡管本地經濟體量持續擴大，但增速同比放緩以及股票市場表現欠佳的宏觀環境令許多投資者在2018年變得更為謹慎。雖然大灣區概念的持續發酵、衆多矚目基建項目的相繼落成促就海内外投資者在深圳寫字樓市場詢盤量的上升、市場活躍度有所提高，但成交周期變長。截至2018年底，深圳寫字樓投資市場共錄得三宗大宗交易，買方背景包括機構投資者、終端用戶和開發商兼投資者。

展望未來，灣區效應将促進區域内城市的互聯合作。與此同時，除了顯而易見的經濟優勢外，大灣區内的基礎建設将推動地區經濟的發展。例如今年竣工的港珠澳大橋及廣深港高鐵的開通，将吸引更多知名企業來深圳投資發展。有鑒于此，預料深圳甲級寫字樓物業市場前景保持樂觀。2019年，預計将有七棟甲級寫字樓項目入市，總建築面積約為577,691平方米。屆時，租戶将有更多選擇並有效提高議價空間，從而導致2019年租金或将出現下跌。在投資市場方面，強有力的銷售及購買情緒有望延續至下一年。

零售

截至2018年10月底，深圳社會消費品零售總額為5,019.6億元，同比增長8.0%。此外，人口的正增長及人均可支配收入的提高也助力本地零售市場的進一步發展。

截至2018年年底，全市有五個優質零售項目開業，新增供應約56.7萬平方米，全市總存量環比上升10.6%，至約666.2萬平方米。這五個項目分别為：位于南山區的深圳灣萬象城、福田區的深業上城、龍崗區的萬象匯和星河World*Coco Park、以及龍華區的壹方天地A區。

圖3：全市各區域購物中心空置率，2017年vs. 2018年

為滿足消費者對購物中心環境提升及業态多樣性的追求，成熟購物中心普遍進入業态的調整升級階段，增加熱捧品牌的比例。新開購物中心亦積極引進各檔次品牌，力求确保品牌的多樣性。此外，選址深圳開設其首店的品牌逐漸增多，充分展現出深圳市場的競争力和吸引力。截至2018年底，全市優質零售物業市場的空置率同比下降1.2個百分點，至1.2%。

總體而言，深圳優質零售物業市場的需求相當活躍，主要來源于中高端餐飲、家居及生活方式、體育及戶外、親子設施、健身房以及個人護理等業态，而時尚、百貨、電器及電子類産品等業态占比減少。比如，迪卡侬、全棉時代和阿迪達斯分别在深業上城租賃了約4,300、1,333和800平方米的大面積商鋪；平安金融中心引進了多家中高端餐飲品牌，包括田舍家、新荣記和喜鼎海膽水餃； %Arabrica、Lady M和Chikalicious等網紅甜點品牌進駐深圳灣萬象城，均為華南首店； MUJI攜手深業上城開出了全球首家酒店+餐廳+零售三合一的旗艦店，總面積高達約3,740平方米。此外，新零售超市已成為了購物中心的重要租戶，如盒馬鮮生、超級物種、Ole’、Blt等，以卓越的服務和體驗式的購物感受赢得了消費者的青睐。

截至2018年年底，全市首層平均租金增長至人民币每平方米每月841.1元，同比上升0.2%。從區域層面來看，羅湖區租金變化相對較小。主要由于新開項目以相對較低的租金開業以确保其入駐率，南山、龍崗和龍華區的租金均有不同程度的下降。福田區内，皇庭廣場和福田Coco*Park的業态調整升級結果在年底初顯，有相對集中的承租能力較強的新品牌入駐，租金因此上漲明顯。寶安區的租金亦有所增長，主要由于壹方城和海雅缤紛城的業績向好，品牌對其興趣愈加濃厚，項目市場潛力增加。

在積極的宏觀經濟及人口因素的影響下，未來長期深圳優質零售物業市場前景樂觀。預計2019年有四個優質零售項目入市，為市場新增供應53萬平方米。屆時，深圳優質零售物業市場總存量将達到719.2萬平方米。市場需求将繼續保持活躍，為滿足消費升級所帶來的新消費需求，高端護膚/化妝品牌、綜合品類店、美甲/美發沙龍、兒童樂園、早教及培訓中心等店鋪比例增加。受新增供應的影響，預計2019年全市的優質零售物業的空置率将小幅攀升。預計全市首層平均租金将保持繼續上漲趨勢，然而在有新項目落成的子市場内，其租金将有一定程度的下跌。

住宅

圖4：深圳住宅市場新增供應面積、成交面積及成交面積同比變化，2010-2018

2018年，深圳市政府出台的調控政策數量較2017年有所增加。相比2017年只有兩個調控政策，2018年深圳政府出台了四個調控政策。其中，前三季度調控政策逐漸收緊，三月份頒布了“三價合一”政策，七月份頒布了“731政策”，以及八月份發布了二次房改方案。但第四季度政策出現松動，十一月份政府發布了房地産市場監管辦法修訂草案征求意見稿，規定了開發商明碼標價商品房，限制房價下跌或上漲比例。

截至2018年11月底，深圳住宅成交量為約為302萬平方米，同比減少0.4%。其中，受被抑制的剛性需求釋放和市場上仍然旺盛的投資需求的影響，前三季度成交量持續上漲，于各季末分别上升至約65萬平方米、84萬平方米和98萬平方米。但在政府頒布“731政策”後，衆多潛在購房者轉持觀望态度，開發商的銷售情緒走弱，導致第四季度成交量下降至約54萬平方米。

在成交價格方面，盡管市場仍有大量被抑制的購房需求，但受政府調控、銀行監管和房改的政策影響，全年住宅成交價格表現穩定。2018年的住宅市場平均成交價格較2017年的平均成交價格同比下降0.7%，至人民币每平米56,988元。

2018年服務式公寓平均入住率維持穩定。至2018年底，平均入住率達到80.3%，較2017年平均入住率同比下降2.6個百分點。深圳服務式公寓的長租主要客戶來源于國内外大公司（尤其來自電子行業和國際貿易行業）的外派企業高管、精英人才和外籍人士。其中，在深圳投資的98家500強企業中，來自日本和美國的企業居多，顯示深圳的外資來源和國際貿易闆塊與美國和日本企業關繫緊密。但受2018年的中美貿易摩擦的影響，部分來自美國企業的高管和外籍人士重新評估了入住計劃和選擇，導致服務式公寓入住率略微下降。

租金方面，本年度服務式公寓租金漲幅維持穩定，至人民币每月每平方米250元左右。由于全年沒有新增供應入市，加之政策對長租公寓的利好，導致了2018年服務式公寓平均租金上漲。

政策方面，受經濟下行的影響，政府為了維持房地産市場的穩定，預計2019年深圳住宅市場政策環境有所寬松，但未來調控政策的方向仍以維持市場穩定為主，繼續構建更完善的住房供應體繫和租賃市場，加強租賃市場的發展和保障性住房供應。

在住宅銷售市場方面，由于預計政策環境有所放松，加之2018年年底部分銀行出現房貸利率下調的迹象，有利于推動購房者和投資者的需求，預計2019年深圳住宅銷售成交量将有所上漲，成交價将保持平穩态勢。

租賃市場方面，服務式公寓市場預計在2019年會迎來更多新項目入市，分别為雅詩閣品牌下的深圳lyf梧桐島共享公寓、深圳盛捷僑城坊服務公寓和凱信品牌的深圳華寓公館和深圳萬科深南道68公館。由于租賃市場優質房源的短缺，加之部分開發商和投資者從購房市場轉向租賃市場，預計未來高端租賃市場将出現更多優質房源。

由于新增供應入市，而來自企業客戶的長租需求比較穩定，預計2019年服務式公寓的市場表現将維持穩定。

注：有效住宅數據采集截至2018年11月底