再現香江 時隔5年中海80億港元平價摘得啟德宅地

觀點地産網 時隔5年，中海地産再次于香港啟德，奪下一宗宅地。

12月27日，香港地政總署公布，于21号截標的位于九龍啟德的一幅住宅用地，以80.34億港元批予名發有限公司，每呎樓面地價1.35萬港元，批租期為五十年。

香港地政總署指出，該公司為出價最高的投標者，其母公司為中國海外發展有限公司。

除中標者之外，其他投標者包括參明有限公司、長江實業、新鴻基地産、嘉華國際和信和置業聯合體，以及會德豐、新世界發展、恒基兆業及帝國集團組成的财團，幾乎都是香港本土企業。

資料顯示，上述地塊位于九龍啟德第4B區2号地盤的新九龍内地段第6575号，地盤面積約為9.74萬平方呎，作私人住宅用途。最低及最高的樓面面積分别為35.65萬平方呎及59.41萬平方呎。

按照市場估計，該地皮估值介乎于77.2億港元至95億港元，每呎樓面地價1.3萬港元至1.6萬港元。而本次中標價接近于估值下限。

這也是中海時隔5年，在2013年6月奪得啟德1号Ⅰ、Ⅱ号用地之後，再次進入啟德。

數據來源：觀點指數整理

據觀點地産新媒體查閱，與本次中海競得的第4B區2号相鄰的兩宗住宅用地，九龍啟德第4B區3号以及第4B區4号用地亦在今年11月批出。

其中，會德豐、新世界發展、恒基兆業及帝國集團組成的财團以83.33億港元奪得第4B區3号用地，每呎樓面地價1.45萬港元；高銀集團随後以89.07億港元的價格奪得第4B區4号用地，每呎樓面地價1.55萬港元。

美聯集團執行董事兼中國部行政總裁張錦成在接受觀點地産新媒體采訪時表示，啟德幾塊宅地相鄰，在品質上並無較大差别，可以說中海此次拿地應該說比較“筍”。

值得注意的是，新世界發展、長江實業、中海、嘉華國際和信和置業以及會德豐、新世界發展、恒基兆業和帝國集團組成的财團均有參投上述3宗啟德地塊。但對于最新成交的啟德宅地，香港财團給出了較低估值。

按照今日香港地政總署的信息顯示，1個月前投得第4B區3号用地的會德豐财團，此次對于第4B區2号用地的估價是低于1.35萬港元/平方呎。

事實上，在加息等多種因素的影響下，過去一段時間内香港樓價已經出現了一定比例的折讓。顯然，這種情緒也蔓延到土地市場上。

張錦成表示，中海本次競得的土地一定程度上反映了市場觀望情緒。而每呎樓面地價折讓近7%，相信對于中海來講，項目應該不存在虧本的問題。

值得注意的是，在2017年國内房地産行業境外投資退潮之後，在香港投地的開發商中已鮮少見到内地發展商身影。

觀點地産新媒體了解，2016年11月，海航以88.37億港元拿下九龍啟德第1K區3号地盤的新九龍内地段第6565号用地，地塊樓面呎價高達1.35萬港元，以高出市場預期近九成的成交價拉開中資南下的“序幕”。

随後海航分别在2016年12月、2017年1月以及2017年3月以54.12億港元、55.3億港元、74.41億港元多次拿下啟德地塊，每呎樓面地價均在1.3萬港元左右。2017年，龍光、合景泰富168.55億港元拿下香港鴨脷洲利南道宅地，樓面呎價達到20300港元。

2017年2月底新鴻基業績發布會上，郭炳聯就直接将中資高價投標競地的行為稱之為“癫標”。

但随着市場與環境變化，海航分别于2018年2月、2018年3月以159.59億港元及63.6億港元将3宗啟德地皮售予恒基兆業與會德豐。

此後，在香港地政總署的投標箱前，就鮮少再見内房身影。而已投得地皮，並且準備繼續發展的中資開發商，就通過香港本地融資或者引入港資合作開發項目。

據了解，目前中資在港開發的項目中，包括保利置業、恒大、龍光和合富、平安不動産和路勁、高銀、以及海航的項目，均在本地銀行借貸，或者引入港資。比如保利置業油塘項目引入賭王四太梁安琪。

數據來源：觀點指數整理

而中海此次拿地之前的上一次動作，就要前溯到2017年5月，彼時中海聯合信和置業和嘉華國際以83.3億港元的一筆過預繳付款出價競得香港西鐵錦上路站第一期物業發展項目。

有市場人士就表示，對于中海來講，雖然中海是中資企業，但是其在香港的發展歷史比香港很多老牌開發商都要長，並且中海是港交所上市企業，評級亦較高，在海外融資還是比較簡單的事情。目前市場較為冷靜的情況下，對于中海來講也不失為一個機會。