陽光城年末再攬儲與未竟的800億拿地預算

觀點地産網 年初提出“要上規模沒有土地不行”的陽光城，盡管土地預算800億遠沒有用完，但它對拿地仍報有熱忱。

12月26日，陽光城分别在福建福州和遼甯沈陽各拿下一宗宅地，兩宗地塊總成交價為12.26億元。其中，沈陽宅地的土地面積為5.9萬平方米，起拍價格為6000元/建築平方米。經過幾番競價，陽光城以溢價25.83%的價格拿下該地塊。

在經歷過去兩個月的拿地冰凍期後，這家公司重新釋放出較積極的拿地信号。截止12月26日，月内陽光城已累計在廣州、成都、南甯、沈陽、福州新增5個項目，相當于10-11月總和。

2018年陽光城曾定下800億元的買地預算，“雙斌”不止一次在公開場合提到的拿地重要性。但由于今年融資環境等各方面因素的影響，陽光城在拿地上的成績並不盡如人意。

此前十一個月，陽光城僅拿下了81宗地塊，權益土地價款僅約為231億元。年末将至，陽光城目前的拿地現狀與其心中的目標還有着不小距離。

土地末班車

和前兩個月相比，12月以來陽光城的拿地速度明顯加快。

觀點指數不完全統計，截止12月26日，陽光城已經通過招拍挂的方式拿下了五宗涉宅地塊，總土地面積約29.4萬平方米，拿地數量為10月和11月的總和。

其中12月6日，陽光城以底價17.93億元拿下廣州花都鳳凰路以東、花都湖以北J11-XH05地塊，樓面價1.6萬元/平方米。經此一役，陽光城在廣州的土地儲備得到進一步的增加。

12月14日，成都出讓武侯區紅瓦寺一宗地塊，起拍單價14124元/平方米刷新該市土拍史上最高紀錄，最終地塊被陽光城以總價5.15億元、樓面價15940元/平方米競得，溢價率12.86%。

最新拿地是12月26日，陽光城接連在沈陽、福州拿地，其中沈陽宅地成交總價10.7億元，溢價率25.83%；福州長樂區宅地成交總價1.56億元，樓面價3202元/平方米。

從各項指標中不難看出，除了月初于廣州花都拿的商住用地是以底價成交外，其余4宗土地均為低溢價成交。這說明在當前房企對拿地觀望情緒較濃的形勢下，陽光城仍意圖擴充土地儲備，但在土地成本上仍持謹慎的态度。

不僅是陽光城瞄準的廣州、成都、南甯、沈陽、福州，其它内地城市同樣出現土地低溢價出讓的現象。以12月25日為例，武漢成功出讓10宗土地，總占地面積33.49萬平方米，最終均以底價成交（58.35億元）；同時還有4宗地塊撤牌，包括起價70億元的硚口地塊。

在今年8月份觀點地産新媒體舉辦的2018博鰲房地産論壇上，陽光城執行副總裁吳建斌曾強調土地之于房企的重要性。

吳建斌表示，如果未來發展沒有位置好的便宜土地，這個企業要增長是不可能的。在他看來，土儲是房企的核心競争力。“怎麼樣在這個過程中找到最好的地非常關鍵。”

吳建斌同時對下半年的拿地形勢表達樂觀情緒：“今年四季度或者是明年上半年，也許就是買地的最佳時機。”

但他随即提出了捕捉“最佳時機”的必要條件：“一定要把财務資源在這個階段配置好，保證你的安全運行，迎來更好的發展。”财務管理幾乎是這位陽光城高管2018年最重要的工作。

花不完的800億預算

與最初800億的拿地預算相比，陽光城今年的拿地進度並不盡如人意。

吳建斌曾公開表示，2018年陽光城原計劃的買地預算為800億元，占年度銷售額的50%-60%左右。但今年整體的市場環境确實變了，3月份公司開始調整買地策略，把標準提高了，項目的淨利潤率不低于15%，所以買到的地也相應變少。

今年1-11月，陽光城累計銷售金額1330.9億元，權益銷售金額1002.2億元，銷售均價13205元/平。僅前九個月，該公司銷售額便已突破千億，正式邁入千億房企行列，其中中西部區域銷售額占比達到33.5%，外界預期這部分受調控較小的區域或有望進一步提高銷售貢獻度。

相比之下，據觀點指數統計，1-11月陽光城累計通過招拍挂、收並購等方式獲取81個項目，總對價387.59億元，權益對價231.37億元，新增計容建築面積964.55萬平方米。其中10月、11月拿地降至冰點，僅共計獲得5個項目。

按拿地權益價與權益銷售額的占比計算，前十一個月陽光城拿地支出僅相當于銷售額的23%。

相比去年來說，陽光城今年的拿地速度存在明顯放緩的趨勢。在2017年，陽光城新增了120個項目，新增計容面積2021.63萬平方米，整體土地的開支為650元億左右；而即便算入12月新增的5個項目，陽光城年内新增的項目也僅為86個，新增土儲同比更是縮水一半。

對此，吳建斌曾作出解釋稱，陽光城3月份開始調整買地策略，提高了相應標準，要求項目的淨利潤率不低于15%。“所以買到的地也相應變少。”

陽光城執行董事長兼總裁朱荣斌在12月21日某活動上亦坦承：“今年本來想要多買點地，但是由于資金等問題，還是有點掣肘。”

自“雙斌”進入陽光城以來，該公司在财務數據上出現一定程度的優化，但總體杠杆仍較高。

數據顯示，2018年前三季度，陽光城歸母淨利潤率提升2.1個百分點至6.1%，盈利能力有所提升；負債率方面，上半年淨負債率約為230%，至三季度末降至207%；同時該公司銷售回款率大約80%，試圖弱化對杠杆的依賴性。

近期陽光城還頻繁通過不同渠道開展融資動作。其中12月4日，陽光城拟以購房應收款為基礎資産，發行相關産品進行融資不超過20億元；12月20日，該公司拟面向合格投資者公開發行公司債券，基礎發行規模5億元，利率7.5%。

盡管資金對拿地已造成實質性影響，但“雙斌”前後的表态仍有所差異。吳建斌曾表示，想要通過融資繼續去拿地擴儲，是相對容易的，但管理層在克制。“首先要保證經營表現方面做絕對的優化，既要規模，也要利潤。”

朱荣斌近日則表達出一定的不甘心，但他坦承，在今年這種環境中，也沒什麼辦法。

對于未來幾年陽光城的增速，吳建斌将增幅設定在30-40%之間，利潤增長35%左右。據悉，這也是此前陽光城發布的股權激勵中所要求的業績考核指標。

利潤指標反過來對拿地成本同樣有明确的要求。以前十一個月的拿地為例，東方證券研報稱，陽光城拿地強度為31%，較2017年全年下降53個百分點；拿地成本為3778元/平方米，較2017年下降24%，顯示其一方面在規模擴張和降杠杆取得平衡，另一方面則等待好的拿地窗口加倉。

觀點地産新媒體發現，前十一個月陽光城新增的81個項目中，有34個是通過收並購獲得，占比42%。典型案例是9月份，該公司通過並購上海桑祥企業新增19個項目（主要位于重慶），涉及建築面積133.68萬平方米，權益對價款49.71億元，拿地成本僅3717元/平方米。