第一太平戴維斯:廣州房地産市場2018年回顧與2019年展望

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2018-12-26 16:20

  • 預計2019-2021年将迎來廣州甲級寫字樓交付高峰,将有超過255萬新增供應入市,主要集中在琶洲、國際金融城等新興商務區。

    甲級寫字樓

    2018年共兩處位于琶洲的新增供應入市,分别是保利中悅廣場和保利天幕廣場,為市場帶來約20萬平方米新增供應,将全市甲級寫字樓存量推高至520萬平方米。

    廣州寫字樓租賃市場需求強勁,全市空置率同比下降4.3個百分點至4.3%,平均租金同比增長11.2%至人民币每平方米每月190.9元。

    越秀區空置率同比下降5.0個百分點至1.7%;租金同比上漲6.6%至人民币每平方米每月132.8元。

    天河北空置率同比下降3.1個百分點至1.8%;租金同比上漲7.1%至人民币每平方米每月176元。

    珠江新城空置率同比下降4.5個百分點至4.2%;租金同比上漲14.3%至人民币每平方米每月223.6元。

    琶洲空置率同比下降5.9個百分點至9.1%;租金同比上漲16.4%至人民币每平方米每月147.5元。

    展望

    預計2019-2021年将迎來廣州甲級寫字樓交付高峰,将有超過255萬新增供應入市,主要集中在琶洲、國際金融城等新興商務區。

    随着2019年新增供應逐漸增多,預計未來廣州甲級寫字樓空置率将有所回升。

    随着近年租金的快速上升,預計未來廣州甲級寫字樓租金增速将有所放緩。

    零售

    2018年共六處新增優質零售物業,全市總存量達598.8萬平方米。

    截至2018年末,全市優質零售物業市場空置率同比下降1.3個百分點至6.1%。其中,核心商圈同比上升0.6個百分點至4.2%,而非核心商圈的空置率則同比下降2.2個百分點至6.9%。

    全市優質零售物業首層平均租金同比增長6.1%,至人民币每平方米每月740.4元,其中核心商圈及非核心商圈的首層平均租金同比分别增長7.0%和9.1%。

    展望

    預計2019年将有五處優質零售物業入市,将為市場帶來超過37萬平方米的新增供應。

    2019年将迎來優質零售物業市場的交付高峰,随着大量新增供應入市,預計全市空置率将有所上升,租金增長将有所放緩。

    住宅

    截至2018年11月末,廣州九區年均成交量同比下降8.9%至600萬平方米,一手住宅平均成交價格同比增長18.8%至人民币每平方米28,139元。

    截至2018年11月末,廣州中心城區成交均價同比下跌4.0%至人民币每平方米45,368元;市郊城區成交均價同比上升23%至人民币每平方米19,624元。

    2018年,廣州服務式公寓市場無新增供應。截至2018年末,全市服務式公寓平均空置率同比下降3.6個百分點至1.4%,平均租金同比增長8.8%至人民币每平方米每月199.4元。

    展望

    為緩和經濟下行所帶來的壓力及住宅物業市場的疲軟,未來廣州對限購政策環境進一步收緊的可能性甚微。

    受充沛的資金流動性及持續增長的投資及住房需求支撐,未來廣州住宅銷售市場成交量上升的可能性較高。

    預計2019年廣州服務式公寓市場将保持上升趨勢。于2019年入市的新增服務式公寓項目,如朱美拉及羅斯伍德,将令全市服務式公寓總存量增加至4,000套左右。由于這些新增供應主要集中在天河區,該區域的服務式公寓市場競争也将愈趨激烈。然而在旺盛的市場需求下,服務式公寓市場租金或将保持平穩增長的态勢。

    審校:歐陽穎



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