銀河國際與恒隆 華潤79億混改入局里的津門對手

觀點地産網 天津作為這幾年不斷有商業項目涌入、開業的熱門城市，華潤一直未将商業項目布局至此。

近日，随着華潤置地華北大區的一張海報曝光，萬象城落地天津也成為近在眼前的事情。

然而在天津，商業地産的競争已經十分激烈，不僅有本地老牌的勸業場，還有一直被華潤視為對手的港資商業品牌恒隆廣場，以及有不錯人氣的大悅城等等。

在這樣的商業環境中，萬象城能否續演如深圳項目一般的人氣，成為天津業内最大的期待。

曲線進津門

12月18日，天津城投置地投資發展有限公司增資項目在天津産權交易中心信息披露期滿，華潤置地旗下北京潤置商業運營管理有限公司作為戰略投資者成功摘牌，涉及金額79.34億元。

之後，雙方将簽署正式《增資協議》，標志着城投置地公司混合所有制改革邁出實質性步伐。

觀點地産新媒體了解，天津城投置地增資完成後的股權結構為：華潤置地持股49%、天津海河建設持股40.65%、天津市政投資持股5.85%、天津城投持股4.50%。天津海河建設、天津市政投資均為天津城投全資子公司，這意味着華潤将扮演二股東角色。

標的信息顯示，標的公司設财務總監和财務經理各一名，财務總監由天津城投及其一致行動人推薦，财務經理由華潤推薦。標的公司财務實行财務總監和财務經理聯簽制。

在本次華潤置地的進入中，最受關注的莫過于天津城投置地全資子公司天津樂城置業有限公司開發及運營的著名商業項目——銀河國際購物中心。

不少分析人士認為，華潤置地之所以出資收購，最重要目的就是拿下天津銀河購物中心，然後将其重新定位包裝，以打造成旗下品牌商業項目“萬象城”，填補華潤在天津一直沒有商業項目落地的缺失。

果然，随後有消息稱，作為此次交易的重頭，天津銀河國際購物中心将由華潤團隊接管運營，雙方将就重組管理團隊及交接事宜進行進一步簽約。在此交易之前，華潤作為銀河購物中心的管理顧問，已深入摸底和共同工作近兩年。

萬象城想象

銀河國際購物中心或許是天津目前最大體量的商場項目之一。

觀點地産新媒體了解，銀河國際購物中心位于友誼路商圈核心闆塊，是天津市政府投資興建的重點商業項目，于2012年9月正式開業。

該項目總體量36萬平方米，定位為“天津市體量最大、最高端的全業态購物中心”，項目除了引入Fendi、LV、Prada、Loewe、蘋果、特斯拉等300多個國内外品牌，還布局包括大劇院、博物館、美術館、圖書館、青少年活動中心等文化業态。

但上述的定位和品牌並沒有為銀河國際購物中心帶來預期的成績。在填補友誼路商圈高端購物中心的空缺後，項目接下來五年時間里的經營持續處于虧損狀态。數據顯示，截止2018年9月30日，天津城投置地利潤總額已降至負1.18億元。

究其原因，有觀點認為主要繫項目前期基礎建設投入太大，以及引入一線奢侈品牌時開出優厚補貼條件拉低收入。

2017年上半年，天津城投集團決定抛售銀河國際購物中心，因位置優異、體量巨大，項目曾吸引不少開發商。

今年10月24日，天津産權交易中心挂出一則企業增資公告：天津城投置地投資發展有限公司拟募集資金不低于79.34億元，占總持股金額49%的資金，用以業務發展、加大項目投資力度、支持公司未來整體發展，並可償還公司負債，優化資産結構。

就在這則公告挂出的第二日，華潤置地商業地産華北大區項目發布會在青島召開。該公司副總經理邵丹丹在發布會上表示：下一步商業華北大區将加速在北京、天津這樣的戰略型城市布局萬象城、萬象匯産品。

就萬象繫列商業項目是否落地銀河國際購物中心一事，觀點地産新媒體致電華潤置地華北大區相關高層，截止發稿尚未獲得回應。

從銀河國際購物中心目前已有品牌，以及項目的體量和定位來看，華潤旗下定位為高端商業路線的萬象城顯然是最合适的改造目標。

恒隆廣場挑戰

有本地媒體報道稱，華潤團隊進駐銀河國際購物中心後，首個大型改造就是對7萬平方米樂天百貨區域的整體改造升級。據悉，韓國樂天百貨銀河店長期虧損，将于年底前撤出。

同時，銀河國際購物中心的提升改造方案已基本完成，華潤置地接手後将投入巨資進行升級，逐步付諸實施。

這意味着萬象城一旦落地，将成為天津另一個高端購物中心——恒隆廣場的有力競争者。

事實上，在不少城市已有萬象城和恒隆廣場雙雙進駐，華潤和恒隆在商業地産領域也是多年的競争對手。恒隆将港資企業的商業經營理念帶進國内，而以模仿香港商業項目起家的萬象城，也成為如今國内高端商業品牌中最成功的一家。

不過，和這兩個商場在沈陽的項目都在青年大街、僅數百米之隔不同，天津恒隆廣場位于和平區濱江道傳統商圈，銀河國際購物中心位于河西區的友誼路高端商務闆塊。河西區是天津新興的商業中心，競争並未到面對面的激烈程度。

或許萬象城落成之後，更需要面對的是天津最近幾年激烈的零售商業競争和居高不下的空置率難題。

據第一太平戴維斯統計數據，2015年底，天津購物中心空置率同比上浮2個百分點至17.7%，且未來三年預計有190萬平方米新增供給；其中僅上半年，天津濱海區解放路的購物中心空置率高達40%。

然而和其他熱門城市相比，天津零售商業的空置率處于高位。一個重要的原因就是，近幾年，天津每年都有較大體量的商業項目入市。

自2014年天津恒隆廣場開業之後，這幾年陸續開業入市的知名商業項目包括如天津和平大悅城、天津和記黃埔世紀都會、天河城購物中心、天津國貿購物中心、天津寶龍國際購物中心、塘沽萬達廣場等等。

據戴德梁行統計，2017年天津有包括和平大悅城、萬福生活廣場北甯灣店、天河城入市，全市商業市場總存量達203.2萬平方米。2018年内，全市還有陸家嘴中心L+MALL、天津松江置地廣場等6個項目入市，零售市場新增供應将達歷史峰值。

因此，華潤如何在這樣的競争情況下順利對銀河國際購物中心升級調整，甚至扭虧為盈，才是更值得關注的問題。