仲量聯行：中國長租公寓市場：挑戰與機遇並存

仲量聯行在廣州發布最新研究報告《中國長租公寓市場：新挑戰，新機遇》。報告主要研究分析了中國的集中式長租公寓[本報告研究的集中式長租公寓專指産權集中、租期長（6個月以上為主）、由公寓機構統一運營管理，並提供最基礎服務的市場化租賃型公寓，並不包含服務式公寓，藍領公寓以及廉租房。（以下稱長租公寓）並指出：中國的長租公寓市場近年來在政策和市場的雙重作用下迅速發展，但與成熟市場的表現仍有一定差距，未來進一步邁向成熟還将有賴于多重因素的改善。中國的長租公寓投資目前市場化程度還比較低，但未來在基本面、政策和參與主體等多方因素的共同推進下有望迎來新一輪機遇。

四大驅動力推動中國長租公寓快速發展

中國的住房租賃市場是一個服務于超過2億人口、年租金規模過萬億元的市場。近十年間，中國的流動人口進一步向一、二線城市聚集，並呈現出年齡低、租房需求大、租賃周期長等特點。仲量聯行中國研究部總監姚耀指出：“由于傳統散租市場存在租期不穩定、信息不對稱等諸多痛點，長租公寓市場近年來在人口結構調整、購房門檻升高、政策支持和資本助力四大因素的作用下迅速發展。”

仲量聯行對北京、上海、廣州、深圳、杭州和成都的長租公寓市場進行了調研，截至2018年上半年，六個城市已開業長租公寓總存量約為13.5萬套，存量目前仍較為有限；從未來供應看，各地政府都大大提高了未來五年土地出讓中租賃住宅用地的比例，預計至2022年底，六個城市建成並投入運營的長租公寓将達75.6萬套。未來不同城市的長租公寓物業所有權将呈現不同模式：上海、北京和深圳的長租公寓物業所有權将凸顯地方國企的帶動和引領作用；杭州、廣州和成都的物業所有權則将大部分集中在開發商手中。

五大因素助推中國長租公寓市場邁向成熟

結合自身特色以及成熟市場經驗，中國的長租公寓發展可分成4個不同的周期階段。在過去的三年里，長租公寓在中國的主要城市迅速從“引入期”邁入“發展期”末端。但是，市場何時能真正度過“快速成長期”，並進入“成熟期”，則取決于諸多條件。

結合美國和日本這兩個長租公寓發展較為成熟市場的發展經驗，仲量聯行認為宏觀基本面、租客權力保障、資産可得性及價格、金融與稅收以及市場透明度這五大因素将會成為中國長租公寓市場下階段發展的助推器。目前市場及政策只滿足了部分條件，還有許多條件有待中長期去實現。

中國長租公寓投資市場有望迎來發展機遇

在美國和日本等成熟市場，長租公寓已是一項成熟的投資級資産，其投資表現具有長期穩定的租金回報且抗經濟周期能力強、投資回報率高、良好的資産流動性和資本化率走勢趨同辦公樓等特點。

在中國，長租公寓尚屬新興的另類資産，其投資市場正在開始逐漸形成，市場化程度還比較低，流動性也較為有限。今年8-10月，仲量聯行針對30家有意向或已經投資中國長租公寓市場的國内外主要投資機構（基于資産層面投資）進行調研，結果顯示：

——考慮投資長租公寓的資本以中長線為主；

——強勁的租賃需求基本面是吸引投資者的最主要原因；

——資産價格過高成為目前市場最大挑戰；

——機構最擔心的未來市場風險是租金和流動性；

——投資者對于未來5年長租公寓資本化率走勢預期平穩或小幅下降。

“中國擁有廣闊的租賃人口、但短期内有效供應相對短缺，”姚耀補充道，“随着政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。”

粵港澳大灣區發展利好廣深長租公寓市場

作為粵港澳大灣區的核心城市之一，廣州正源源不斷吸引大量外來勞動人口，為租房市場帶來穩定需求。廣州的長租公寓興起于2015年，並在2016-2017年的兩年間迎來爆發式增長。截至2018年上半年，廣州長租公寓開業項目數量約為87個，總體量為19200套，公寓品牌13個。除了全國連鎖品牌，廣州本地公寓品牌運營商和房企開發商在市場中表現活躍。

總體來看，未來廣州租賃需求将受惠于持續的經濟發展和不斷增長的辦公需求，長租公寓的市場發展前景良好。廣州長租公寓未來運營主體主要為房企開發商，他們在土地獲取、住房建設與改造方面具有相對優勢。在拓展區域方面，由于市中心資源稀缺，房企開發商和品牌營運商更多轉投非市中心的地鐵沿線區域。

深圳是一座年輕的移民城市。截至2017年末，深圳常住人口已達1253萬人，其中非戶籍人口818萬，在常住人口中占比高達65%。第六次人口普查顯示，深圳人口平均年齡僅為32.5歲，低于其它一線城市，大量的年輕人口和外來人口使得深圳租賃人群占比較高。

深圳長租公寓市場自2016年來進入爆發期，主要以房地産開發商和公寓運營商為主。房源大多來自人口聚集、交通便利的原工業區、住宅區以及城中村改造和翻新。城中村在深圳住宅總量中占比較大，是租賃市場的主要供應。政府和房企都積極參與到城中村改造中，未來也将會吸引更多機構進入，深圳城中村公寓改造具有較大的市場空間。

仲量聯行華南區投資部總監盧盛也指出，随着粵港澳大灣區規劃的進一步推進，廣深港高鐵的開通使港澳與珠三角城際網瞬間形成了一小時、兩小時的經濟生活圈，大大增強了大灣區内人才的流動性，長租公寓為流動人才提供了靈活便利的租賃選擇，粵港澳大灣區的發展将進一步利好廣深地區的長租公寓市場。