合富研究院：330前拿地商服項目解除個人購買限制，對樓市影響幾何

12月19日，廣州市國規委在官方網站上挂出《廣州市住房和城鄉建設委員會關于完善商服類房地産項目銷售管理的意見》的文件。文件明确：2017年3月30日前（含當日）土地出讓成交的（以簽訂土地出讓合同、成交确認書或經公告确認土地出讓成交日為準）房地産項目，其商服類物業不再限定銷售對象，個人購買商服類物業取得不動産證滿2年後方可再次轉讓。

330新政對市場影響較大，公寓及商鋪跌幅明顯

回顧近五年商服物業成交情況，可以看出330新政對商鋪及公寓市場影響最大，尤其是公寓市場，合富大數據顯示，今年全年成交（12月數據截至12.14）對比新政前16年全年成交量，大幅減少57%，跌幅近六成；而商鋪跌幅近三成。

2017年1-4月還有新政前網簽量支撐，而之後月份都受新政影響總體成交量走低，雖然今年下半年月度成交相較之前“冰封期”有所回暖，但成交水平相較新政之前仍有很大差距。其實政府在330新政之後亦有對政策作出相應的調整補充，例如對舊改商服類物業，已經拟定相應放開面積及銷售對象限制。此次政策再次調整無疑為商服物業市場添駐強勁動力。

圖：2016-2018年三類商服物業成交量對比

圖：330新政相關政策适用範圍調整情況

政策調整将利于各類物業市場全面均衡發展

合富輝煌（中國）商業地産總經理張智斌先生指出，330新政對商辦市場最大影響當屬對銷售對象的限制，尤其是對于公寓及商鋪市場來說，因為新政前成交的多數是個人買家，新政後不少個人買家選擇觀望。現對330之前成交土地放開個人購買限制，而目前市面上在售的項目大部分是限期之前拿下的地塊，預計不少觀望的潛在買家将會陸續出手購買，從而拉動公寓及商鋪的成交向上，未來兩大類型物業成交将有望逐步向新政前成交水平靠攏。而整個商服物業市場将會向成交釋放、價格穩健态勢發展，因為開發商及客戶目前已經比較成熟看待新政，不會再有價格波動較大情況出現，而是會理性對待。

張智斌先生又提到，此次政策對銷售對象的調整，其實是令商服類物業回歸其自有屬性，因為商服類物業與住宅尤其剛需住宅不同，商服類物業具有一定保值增值的投資屬性，而政策的調整剛好是令到不同類型的物業都能夠對應不同客戶需求，使得房地産市場更加全面均衡發展起來，因此此次政策調整當屬政府明智之舉。

市場對政策反應迅速，部分項目現場人氣充足

而根據合富輝煌多個代理的商辦項目來看，客戶的反應亦比較熱烈，不少客戶主動來電咨詢此次放開購買對象之後的相關情況。以保利金沙大都匯為例，不少之前未有買到第一次開盤復式單位的客戶，都主動前來咨詢後續推售情況，而在售的躍式産品今天的成交亦明顯比平時要多，表明客戶對此次政策調整的反應靈敏，對市場關注度較高。而不少住宅項目底商等商鋪亦受到買家關注。

除了公寓及商鋪反應熱烈之外，寫字樓的潛在客戶亦有所反應，以保利魚珠港為例，政策調整後亦有多個客戶咨詢個人購買寫字樓相關情況。

圖：目前廣州各區公寓及商鋪庫存情況

就目前公寓及商鋪庫存情況來看，公寓主要集中在外圍區域，像番禺、南沙及黃埔區均有較大量公寓可售貨量，而商鋪庫存主要集中在增城及南沙兩大住宅貨量亦相對充足的區域，商鋪多為住宅社區的底商。