郭英成“暗度陳倉” 佳兆業74億摘牌廣州白雲小坪村舊改

觀點地産網 佳兆業歸來的這一年半里，在資本市場的風頭明顯蓋過了房地産。與浙民投對醫藥公司振興生化的控制權之争反轉戲第二天，以74.26億元競得廣州百萬平方米的舊改項目，似乎顯得有些“不足挂齒”。

12月19日，廣州公共資源交易中心經歷了一場遲緩又漫長的競拍，一個小時三輪報價後，由佳兆業集團100%控股的廣東佳盛房地産開發有限公司，以74.26億元的出價和額外建設600平方米的小坪村提留面積，成為小坪村城中村改造的合作企業。

小坪村地處廣州白雲區，東邊是被規劃為廣州城市副中心的白雲新城。這個城改項目的體量不小，復建區的計容建築面積達到80.86萬平方米；作為招商條件，競得人還需為小坪村承擔5.75萬平方米住宅物業的建設，外加上述600平方米住宅物業。

合計86.67萬平方米的總計容建築面積，是佳兆業集團5個月前簽下的廣州海珠區南天舊改項目2.7倍，74.26億元将作為小坪村最低改造成本進行投入。

佳兆業成功復牌這一年半時間里，外界對它的印象多是在資本市場上忙着“搶收”，而非在房地産市場的作為。實際上，不止小坪村城改和南天舊改，佳兆業在“老本行”舊改市場上仍在不斷增收。

與復牌前後進行對比，截至2018年6月30日，佳兆業舊改項目占地面積達到2680萬平方米，較復牌前的2016年12月31日多了一倍有余。

白雲強勢落子

舊改不像招拍挂，推進往往是低調進行，加之近一年半佳兆業在資本市場的風頭蓋過了房地産，土地擴展上顯得頗為低調。

資料顯示，廣州市白雲區小坪村城中村改造項目總建築面積共計110.22萬平方米，其中改造規劃拆除現狀建築面積110萬平方米，保留建築面積共0.22萬平方米的白雲區登記保護文物單位；改造範圍規劃總用地面積94.35公頃，淨用地54.49公頃，規劃計算容積率總建築面積167.96萬平方米。

54.49公頃的淨用地面積包含22.75公頃的復建安置區淨用地（計容建築面積80.86萬平方米）、15.37公頃的融資區淨用地（計容建築面積46.49萬平方米）和15.02公頃的政府統籌住宅淨用地（計容建築面積40.03萬平方米）。

值得一提的是，80.86萬平方米復建安置區含有復建住宅淨用地計容建築面積30.15萬平方米（含公建配套2.51萬平方米）、復建村集體物業淨用地計容建築面積50.41萬平方米、遷建及保留歷史建築淨用地計容建築面積則為0.3萬平方米。

佳兆業除了在復建安置區内建設80.86萬平方米物業，還包括從政府統籌住宅中為小坪村建設提留的5.81 萬平方米住宅物業（以解決村民回遷安置面積缺口）。

不止小坪村項目，今年下半年，佳兆業更加頻繁布局廣州舊改市場。

截至目前，佳兆業下半年在廣州至少獲取了三個項目，于年中獲取的兩個項目均位于廣州老城區海珠區，分别是石溪村城中村改造項目和南天酒店用品批發市場升級改造項目，前者總計容建築面積約153.6萬平米，後者則為31.6萬平方米。

據觀點地産新媒體統計，截至2016年12月31日，佳兆業擁有的1300萬平方米舊改項目中，深圳有860萬平方米，占比高達66.15%；余下的34.85%分布在珠海、廣州、上海等城市，合計440萬平方米。

僅僅一年半，單單廣州舊改項目的占地面積已飙升——截至2018年6月30日，佳兆業于廣州的舊改項目占地面積達到580萬平方米，占全部舊改的21.7%。

大灣區舊改發力

廣州舊改數量的擴大，實際上源于佳兆業在舊改闆塊上的加碼。但在過往一年半時間里，外界對它的印象多是在資本市場上忙着“搶收”。

按照時間來劃分，遠有收購南太地産、美加醫學、明家聯合等，近有分拆物業平台在港交所主闆上市，最新的則是振興生化股權之争再生枝節。

這一繫列的舉措，使得佳兆業的業務範圍由房地産行業橫跨至場館運營、足球、健康醫療、文旅、航運、物業管理等諸多業務。

佳兆業集團主席郭英成對多元化的邏輯解釋是“提升綜合運營能力和抗風險能力，更好地為房地産主業服務”。公司在2018年年報中也強調，此舉既能“擴拓房地産業務的運營範疇，帶來新的利潤增長點，又可以增強集團獲取土地資源的核心競争力”。

由于舊改項目的獲取更具隐匿性，佳兆業于招拍挂市場鮮少露面，加之郭英成在資本市場高調弄潮，也難怪乎今年年中的業績會上，會有媒體對2017年佳兆業土地投資金額超過130億産生疑惑。

“我們在公開市場肯定會競争，但在舊改方面，在一級開發這一塊我希望能夠貢獻更多的土地。”郭英成當時回應：“今年我們也會特别在粵港澳大灣區拿地、增加土地，特别是新進入的城市會增加一些土地。”

復牌前截至2016年12月31日，佳兆業的土地儲備面積為2100萬平方米，擁有未納入土地儲備的舊改項目占地面積達1300萬平方米；復牌後截至2018年6月30日，佳兆業的土地儲備面積小幅增長至2200萬平方米，舊改項目的占地面積則翻倍達到2680萬平方米。

除了在舊改項目的獲取上較過去更為進取，近一年半佳兆業也不斷擴大舊改的城市範圍。

截至2018年6月30日，佳兆業于深圳擁有的舊改項目占地面積980萬平方米，占比達到36.7%；中山700萬平方米，占比為26%；廣州為580萬平方米，占比21.7%；惠州為340萬平方米，占比12.8%；珠海、東莞、佛山則合計60萬平方米，比例為2.2%；廣東省以外則僅有上海一座城市，占地面積10萬平方米，占比為0.6%。

至于舊改項目對土地儲備的貢獻方面，今年3月份郭英成曾透露，今年佳兆業舊改項目的推進和土地釋放主要集中在廣深兩地，加上上海，預計三地可提供超過80萬平方米占地面積的舊改用地；全國範圍則可供地近90萬平方米，帶來将近430億元的貨值貢獻。

截至2018年6月30日，佳兆業擁有的2200萬平方米土儲面積中，310.2萬平方米來自于舊改項目，占總土儲比例達到14%。