江蘇信托退出泰康人壽進入 萬科物流地産基金規模縮水至30億

觀點地産網 剛剛在媒體交流會上喊出“如果不轉型，現在的老大有意義嗎？”的萬科，在物流地産方面迎來了新變化。

12月18日晚間，萬科企業股份有限公司發布公告稱，因政策變化及合夥人之間協商，其物流地産基金的有限合夥人和普通合夥人發生了部分變更，並新引入了盛世神州、泰康人壽和前海航慧。

早在基金成立之初，萬科曾作出回應稱，參設拟投資于中國境内确定區域的拟建、在建及已建成的物流地産項目的物流地産投資基金，有助于其借助外部合作方力量，加快公司在物流地産領域的投資運作。

萬科當時所表達的，是希望利用金融的力量撬動業務發展的意圖。

在本次變更之後，參設基金的企業從數量到認繳份額都發生了變化，背後所體現的或許正是萬科對于投資運作的理解力和操控能力，以及對物流業務的重視。

基金規模腰斬至30億

時間回溯到一年前。

基于自身對于物流地産業務的發展戰略需求，萬科聯合了江蘇信托、博裕物流、乾元晟和飛虹壹号等四家企業，成立了名為珠海市坤元興股權投資基金合夥企業的物流地産基金，拟投資于中國境内确定區域的拟建、在建及已建成的物流地産項目，規模為60億元。

其中，參投份額最大的一家是江蘇信托。在當時，江蘇信托曾拟認繳36億元，于基金中占比達到60%。彼時的萬科則拟出資15億，于基金中占比25%。

在本次變更之後，除了企業數量增多之外，基金的規模也從60億縮小為30億元。兩項變量之下，各家企業的出資份額和所占比例較此前要均衡不少。

随着昔日基金里的“大股東”江蘇信托退出和三位新成員的加入，各企業之間的出資份額和所占比例也随之進行了更改。其中，認繳出資最多的是泰康人壽，認繳份額為13.84億元，出資占比為46.82%。

另外，盛世神州成為基金新的管理人，象征性出資了100萬元，出資比例為0.03%；乾元晟認繳出資3505.8萬元，出資比例1.19%，與此前占比1%相差無幾，萬科享有該公司的部分權益。

從新的出資占比中能夠看出，除了萬科之外，最初參設基金的幾家企業所占比例總和只剩下5.46%。其中，博裕物流認繳出資從原來的5.4億元大幅縮水至108萬元，出資比例從原來的9%降至如今的0.04%。

變更之後，萬科似乎收獲不小。作為有限合夥人，萬科此次拟認繳出資額10.1億元，出資比例34.16%。與之前相比，萬科雖然認繳出資額減少了近5億元，但在基金中所占到的份額增加了5個百分點。

資本運作看來已經是萬科的“拿手好戲”，在本次公告中，萬科表示，通過與共同投資方的合作，可以共同分擔風險，減少公司在投資過程中的不确定性，更好地保護股東的利益。

從最新的占比看來，萬科在引入新合作夥伴的過程中不僅再次将投資風險分攤了出去，還順利的完成了一次“以小博大”。

萬科物流地産“執念”

無論如何運作這個物流地産基金，所反映出來的都是萬科對于物流地産的擴張渴求。

近年來，物流在萬科的業務闆塊中越來越受重視。在2017年參與普洛斯私有化之後，萬科對于物流地産的“執念”似乎變得更重，並于去年和今年圍繞着物流地産的發展作出了一繫列的動作。

除了去年參設物流地産基金和本次做出調整之外，今年以來，萬科直接新增了54個物流地産，主要分布于上海、甯波、杭州、天津等地區。

最引人關注的當屬7月份時，萬科将太古實業旗下的太古冷鍊物流資産包收入囊中，具體包括上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、甯波在内的7座冷庫。

據公開資料統計，目前萬科物流已經進入全國36個主要城市，擁有110個運營及在建項目，在建及運營面積730萬平方米，服務客戶700余家。

目前而言，主要品牌萬緯物流采用的仍是“持有和運營服務”重資産模式為主，但這一模式要求依靠大量的開發與收購資金，萬科希望在物流地産領域得以迅速擴張，就不得不借助基金的方式去進行合作投資。

上述基金在成立之初定下的投資方向，就是中國境内拟建、在建及已建成的物流地産項目。本次公告顯示，在各合夥人實繳完畢、完成私募基金備案後，基金開始對境内确定區域拟建、在建及已建成的物流地産項目進行投資、整合。

對于所謂的“确定區域”，或許能從今年初萬科管理層的介紹中尋找到答案。

在年初的業績會上，萬科執行副總裁張旭表示，萬科的物流主要聚焦在城市圈、中心城市和核心城市，未來将會在更多的城市進行布局。

另外，截至到2017年底，中國總倉儲面積僅為5.53億平方米，人均倉儲面積僅為0.4平方米，物流地産市場仍有巨大缺口。由此，包括萬科在内的衆多房企自然也就希望能夠盡早搶占市場份額，在未來的發展中占據有利位置。