物管公司資本軌迹 藍光嘉寶摘牌新三闆後光速轉道港交所

觀點地産網 從新三闆摘牌僅僅4個多月後，藍光發展旗下的物管公司經過經營範圍調整、更名等一繫列改動，便馬不停蹄地奔向了港交所。

12月18日，藍光發展公布，控股子公司四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司計劃首次公開發行H股，並于香港聯交所主闆上市，其提交的港交所上市行政許可申請已獲得中國證監會的受理。

觀點地産新媒體獲悉，目前嘉寶股份的業務包括物業管理和商業運營，管理物業類型以住宅為主，同時覆蓋商業、辦公、城市綜合體、總部基地和旅遊地産。根據官網透露的數據，目前嘉寶股份在管項目400余個，受托管理面積近7000余萬平方米。

藍光嘉寶新三闆故事

半個多月前，這家公司才完成了更名，並在經營範圍中增加了兩項業務，即“保潔服務”和“房地産營銷代理”。實際上，它的前身是四川嘉寶資産管理集團股份有限公司，也就是在全國中小企業股份轉讓繫統挂牌将近三年後，于今年7月26日選擇終止股票挂牌的“834962”。

嘉寶股份在最新的公告中並未透露更多消息，但在新三闆留下的“歷史痕迹”顯示，這家物業公司挂牌三年間，無論是在管項目、管理面積、營業收入、淨利潤都取得了增長。

2015-2017年，嘉寶股份實現在管項目分别是104個、152個和313個，與此對應的管理面積分别為2172.88萬平米、3006萬平米和5329萬平方米。運營情況方面，嘉寶股份在2015-2017年實現營業收入5.51億元、6.8億元和9.72億元，對應的歸屬于挂牌公司股東的淨利潤分别為0.6億元、1億元、1.92億元。

雖然背靠藍光發展，但嘉寶股份的關聯交易占比也在逐年降低。2017年年度報告顯示，嘉寶股份非關聯方開發項目在管面積約2568萬平方米，報告期内為關聯方銷售商品、提供服務取得的收入占營業收入的比例為26.39%，相較于2015年度的37.58%占比，累計下降11.19個百分點。

如果将嘉寶股份與其它公司進行橫向對比，如已經上市的彩生活、碧桂園服務、綠城服務、中海物業、雅生活等，嘉寶股份在管面積規模顯然相形見绌。但從毛利率來看，這家中型房企物管平台的造血能力並不會遜色太多，甚至遠遠超過部分企業。

根據觀點地産新媒體的統計，截至今年年中，彩生活、碧桂園服務、綠城服務、中海物業、雅生活的在管建築面積分别為9.81億平方米、3.86億平方米、1.5億平方米、1.32億平方米和1.09億平方米；實現的毛利率分别為35.3%、39%、18.8%、45.3%、29%；而嘉寶股份在新三闆挂牌的三年間毛利率均保持在30%以上，分别達到35.95%、34.6%和36.92%。

盡管如此，嘉寶物業依然選擇退市，在2015年加入物管公司新三闆挂牌浪潮後，轉身又奔赴另一個平台的資本風口。

物管公司資本軌迹

實際上，有着相似資本路徑的物管公司不止嘉寶股份一家。

在2015-2016年間，由于審核時間短、無盈利指標要求、資産要求低等特點，新三闆迎來了一波物管公司的挂牌潮，根據觀點地産新媒體不完全統計，除了嘉寶股份，彼時參與挂牌的企業還包括遠洋億家、新大正物業、天驕股份、恒昌物業、銀城物業、美易家，目前這些公司均已摘牌新三闆。

究其原因，在過去幾年相對于H股來說，A股對物管公司的估值水平比較高，而且市場空間也比較大，便于企業融資，這也是業内人士認為2016年碧桂園選擇向上交所遞交物業分拆上市申請的原因，而由于缺乏融資功能新三闆也往往只是被視作轉入主闆上市的跳闆。

然而近兩年，不僅是房地産企業還是開發商背景的物管公司，在A股的上市進程頗受阻塞。觀點地産新媒體獲悉，僅就物業公司而言，目前南都物業是A股市場第一支也是唯一的一支物業股。

與此同時，香港資本市場對國内物業公司的态度也發生了轉變，港股對地産和物業公司的估值與A股的差距逐漸縮小，而上市流程相對簡便也使得港交所更具備吸引力。

2018年以來，在香港上市的物管公司股價均錄得不錯表現。此前有統計數據顯示，這批上市公司市盈率普遍為30-40倍，而港股平均估值僅約10倍左右。

除了上述公司，較近的例子則是碧桂園服務和永升生活服務。

碧桂園旗下的碧桂園服務則在A股門前徘徊兩年無望後，于今年調頭奔向港交所，以介紹方式在主闆獨立上市。

與嘉寶置業的上市邏輯更為相近的則是永升生活服務。據觀點地産新媒體了解，作為旭輝集團旗下物管公司，在新三闆挂牌不到一年後便選擇了終止，並于12月17日在港交所敲鐘。

旭輝集團總裁林峰曾對媒體透露，永升生活當初進入新三闆就是希望通過綠色通道轉入主闆上市，但與房地産公司類似的境遇，A股並不歡迎物管公司。

業内人士認為，無論是碧桂園服務、旭輝的永升生活服務，還是藍光發展的嘉寶股份，“棄A從港”或摘牌新三闆轉戰港交所，實際上遵循的都是類似的邏輯。