修改同業競争條款 招商局置地轉型輕資産“資管平台”

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2018-12-18 01:07

  • 招商局置地未來将逐步轉型為輕資産房地産營運商,集中于北京、上海及香港的辦公室物業資産管理以及香港的服務式公寓運營。

    觀點地産網 在招商蛇口重組之後處于尴尬位置的子公司招商局置地,這一次終于有了清晰的定位。

    12月17日晚,招商局置地發布公告,與母公司招商蛇口對此前訂立的涉及同業競争的條例進行修訂。

    觀點地産新媒體了解到,同為“招商繫”旗下的地産公司,招商局置地在2013年便與母公司招商地産(現更名招商蛇口)簽訂不競争契據,雙方以地區為界限,嚴格劃分業務版圖。

    不過,在房地産行業增速逐漸放緩的趨勢以及母公司試圖打造一個“資管平台”的意願下,招商局置地一直在嘗試向輕資産運營方向轉型。如今随着不競争協議的修改,這一靴子正式落地。

    根據修訂後的協議,招商置地将有權參與中國(包括招商蛇口城市)的非控股投資安排,這意味着,招商局置地将擺脫地區的項目,通過輕資産模式在全國範圍内進行業務合作。

    更為重要的是,招商局置地亦有權對招商蛇口位于北京及上海的辦公室物業獨家進行資産管理業務。同時,招商蛇口亦有意将其位于深圳乃至全國的辦公室物業的資産管理業務進一步轉讓予招商局置地。

    修改同業競争條款

    對于轉型原因,招商蛇口在公告中提及,房地産行業可能在未來10年至20年進入成熟發展階段,預期未來增速将有所受限。而根據此前的不競争協議,嚴格地區劃分其營運規模限至較窄範圍内,将随着中國房地産市場的發展帶來不确定性。

    因此,在保留大部分重資産房地産開發業務的同時,招商局置地有意逐步開發不受地理限制的輕資産房地産業務,亦即有權參與中國(包括招商蛇口城市)的非控股投資安排。

    按照公告來看,招商局置地将輕資産運營重點放在了辦公物業的投資管理上。新修訂的協議顯示,招商蛇口将位于北京及上海辦公室物業的資産管理業務全部股權正式轉讓招商局置地。

    轉讓完成後,招商局置地有權獨家從事位于北京及上海的辦公室物業資産管理業務,並将業務進一步擴張到深圳及其他城市。

    2017年年報顯示,招商蛇口擁有可出租面積239.11萬平米的投資性物業,包含公寓、别墅、寫字樓、廠房、商鋪及商業中心等多種業态,其中寫字樓可出租面積54.37萬平方米,累計已出租面積465.96萬平方米,出租收入6.01億元。

    作為進行輕資産拓展的代價,觀點地産新媒體了解到,在原有的廣州、佛山、南京、句容、重慶及西安六大城市中,招商局置地将考慮停止在重慶及西安兩個城市進行房地産業務開發(非控股投資安排除外),並将适時退出該兩個城市。

    按照招商局置地的說法,未來将重點布局大廣州(包含佛山)、大南京(包含句容)區域,同時擺脫地域限制,在全國範圍内以小股投資的方式參與項目投資獲取物業資源。

    除了保留大部分原有的重資産地塊開發外,招商局置地表示,未來将逐步轉型為輕資産房地産營運商,集中于北京、上海及香港的辦公室物業資産管理以及香港的服務式公寓運營。

    輕資産轉型進行時

    招商局置地原名東力實業控股,2013年招商地産(現更名招商蛇口)間接收購從事電子貿易業務的東力實業70.18%股權,成功實現借殼上市,公司随後正式更名為招商局置地。

    上市後的招商局置地主要通過母公司資産注入實現規模的壯大。那一年,招商蛇口将位于南京、廣州、佛山和重慶四個城市的房地産項目悉數注入。

    為避免同業競争,招商蛇口與招商局置地在2013年年中簽署不競争協議,兩者業務按地區劃分,亦即在佛山、廣州、重慶、南京已經進入的城市,招商局置地擁有獨家開發權,招商蛇口則在已進入的城市獨家進行房地産業務,兩者都未進入的城市,招商局置地有優先發展權。不過,此後招商局置地亦只新進入了西安和句容兩個城市。

    嚴格的地區劃分将招商局置地的營運規模限至較窄範圍内,随着房地産市場增速放緩,這樣的區域布置将帶來巨大的不确定性。與此同時,由于定位不清晰且與母公司存在業務重疊等原因,招商局置地一直處于較為尴尬的地位。

    因此,為了拓展業務範圍,招商局置地一直尋找新業務定位的心思,該公司相關負責人曾在公開場合多次釋放輕資産轉型的信号。

    2014年的一場傳媒午宴上,時任招商局置地财務總監的余志良就曾經提及“會逐步發展輕資産營運模式”,但此後進展一直較為緩慢。

    2016年母公司招商蛇口完成重組之後,也有接近招商蛇口的人士對觀點地産新媒體透露,已計劃對其進行業務重組,或将打造成新的資管平台。

    更為詳細的表示在2016年年中的一場電話會議上,招商蛇口董秘劉甯曾透露,招商蛇口目前持有很多物業,在尋求合作夥伴之余,還需要一個良好的運營管理平台。

    按照劉甯的說法,招商蛇口一方面會把相對優質的輕資産剝離出來,注入H股平台上;另一方面,這些項目後續涉及引入基金、發行REITs等,也需要在H股平台上做相應安排。

    其後,招商局置地管理層在2017年年初的投資者電話會議上也主動透露,與母公司招商蛇口在輕資産業務上有進一步落地的安排,主要為服務式公寓的平台和業務,未來或将承接大量的長租公寓,並向内地復制。同時透露,未來也會涉及寫字樓,但暫時還沒有時間表。

    實際上,于2016年8月,招商蛇口便将全資持有的香港上環CM+服務式公寓(CM+)整體注入招商置地,以培養該公司服務公寓自有品牌和服務體繫。

    觀點地産新媒體了解到,香港上環CM+公寓北座已于2017年開業,共有54間房,平均出租率80%,年底達到90%出租率;CM+公寓南座也已于今年8月開業,共有81間海景及城市景豪華客房。

    撰文:曾劍萍    

    審校:徐耀輝



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