特寫 | 藍光商業劉俠：大資管模式是商業地産大勢所向

觀點地産網 香港愉景灣酒店的海面平靜安甯，對岸中環夜景璀璨，極盡繁華，那是香港商業地産最為成熟的心髒腹地，也是所有商業地産商追逐的目標。

2018觀點商業年會後，我們對藍光商業集團董事長劉俠進行了一場專訪。

藍光商業集團董事長劉俠

平靜的海面下有常人無法觀察到的暗涌，正如近兩年内地商業地産突如其來的一輪浪潮。作為中國最早涉足商業地産資産管理的公司，藍光商業無疑是這場商業熱潮中成功的參與者之一。

從聚焦于自有商業項目，到大資管平台的進化，“資歷豐富”、“産品全面”是市場對藍光商業的一致評價。在成立至今的28個年頭里，藍光商業的産品線也由第一代街區商業叠代到第四代全産品線産品。

對于未來，劉俠表示，藍光商業未來産品打造的重心将圍繞品牌價值，打造四大産品線：商住城市綜合體（公寓/酒店産品線）、商辦城市綜合體（新辦公産品線）、家居MALL、街區商業。

定位大資管

若從廣義上劃分，商業地産的本質其實是泛金融類領域，尤其當商業地産的“投、融、建、管、退”五個環節構成一個完整閉環，每一環都少不了資本的身影。

不過在目前中國傳統的商業地産模式中，資本僅在企業内部循環，這與歐美發達國家的商業地産遊戲規則完全不同。

藍光商業有意打破國内傳統商業地産的局限，大資管公司正是藍光商業對自己的定義。

劉俠指出：“傳統商業地産領域，由于開發周期長，成本回收慢，投資風險高，因此過去很多企業往往專注于其中某一領域。未來商業地産領域，投、融、建、管、退全産業鍊的大資管模式，才是發展的大勢所向。”

據其介紹，藍光商業集團作為致力于覆蓋商業不動産“投融建管退”全流程的資産管理商，過去的幾年中不僅堅持強化“建”“管”的能力，更在逐步完善“投”“融”與“退”的業務能力。

劉俠同時做出判斷，未來5-10年，大資管模式将成為商業地産的主流模式。

但是對于藍光商業來講，無論是新增資産的運營還是存量資産的盤活，亦或商業不動産的金融證券化，資産的收益率是業主和資本方考慮的最基本訴求，這也是藍光商業區别于其他運營商的核心業務能力。

對此，劉俠總結表示，藍光商業的大資産管理模式不能完全說成熟，但有自己的特殊經驗、特殊方法。同時，當下的商業地産行業仍是百花齊放的狀态，藍光商業也在學習同行的經驗，不斷地優化模式。

拓展輕資産

在商業地産領域發展28年，藍光商業嘗試了大多數商業業務，去除不合适自身發展的業務之後，目前大致可分為三大闆塊。

劉俠介紹，首先是藍光發展業務闆塊，即藍光發展的商業資産管理業務，涵蓋街區、集中商業、專業市場、長租公寓、酒店、新辦公、球會等産品線；其次是投資管理闆塊，即藍光商業的投資管理項目，涵蓋收並購、投融資、資産設計、資産退出等業務；第三是輕資産輸出闆塊，即藍光商業輕資産輸出業務，涵蓋策略顧問、規劃咨詢、招商服務、營銷代理、運營管理等業務，這是藍光商業未來的戰略核心。

随着國内商業地産發展，輕資産成為許多商業地産商的重要選擇，比如萬達、愛琴海等。

不過，在劉俠看來，藍光商業的輕資産擴張和很多其他開發商並不一樣。

具體而言，在商業的服務鍊條中，藍光商業是從土地投資階段開始，到定位、招商、運營、銷售，是基于這個服務鍊條在做輕資産擴張。與之相比，很多商業運營管理商是不負責銷售的，更不用說其它方式的退出。

因此，服務内容的全面決定了藍光商業服務的對象與其他開發商有很大差異。

據觀點地産新媒體了解，2018年以來，藍光商業已經在全國範圍内的12座城市獲取了接近30個輕資産項目。根據藍光商業的規劃，到2021年，公司在全國獲取100個輕資産項目，比重與自營産業部分持平。其中，輕資産輸出主要目標定位是中小開發商。

在如此短的時間迅速擴大規模，藍光商業擴張擁有足夠的底氣。

首先很重要的一點取決于藍光商業的品牌認可度，劉俠指出，藍光商業在商業地産里經過20多年的發展，品牌在全國擁有知名度，是全國綜合實力20強。

其次，在具體的運營表現上，藍光商業擁有從項目籌建管控（PCG）到資産管理（ACG）再到資産增值方案（AEI）的標準化運營管理能力。

第三，藍光商業有較強的産業整合能力，包括22萬億級的集團産業資源加上雲投生态、中鐵二局等全産業鍊戰略夥伴資源，可以整合整個産業鍊上下遊各個環節的資源。

第四，經過28年發展，藍光商業擁有商地地産全業态的締造能力，包括街區、集中商業、專業市場、長租公寓、酒店、新辦公、球會等。

最後，對商業地産而言，人才是最稀缺的資源。藍光商業的核心團隊來自于行業最頂尖的公司，都擁有十年以上的行業經驗，在全國各城市操盤過各類型商業項目，擁有豐富的實操經驗。

加碼長租公寓

華爾街有句名言——“只要有穩定的現金流，就把它證券化”。如今，這句話被用在迅速興起的長租公寓業務。然而資本發展的歷史進程總是伴随争議，長租也不例外。

對于前段時間一度飽受争議的長租公寓，劉俠指出，事實上租賃這個業态在市場都一直存在，只不過近幾年是因配合國家政策興起而受到關注。

争議的核心之一是長租公寓還未找到合适的盈利模式。對此，劉俠認為，市場應該辯證地看待這一問題。

首先，地産商做傳統住宅開發的盈利模式是通過“開發—銷售”來實現的，而這顯然不适用于長租。另外，過去市場會用租金回報率來評估長租業務，這也並不全面。

在他看來，随着資産和金融結合，資産證券化政策會逐步落地，具體而言，長租公寓的盈利模式是通過“經營現金流+資産價值+資産證券化”三個部分來實現的。

對藍光商業來說，做長租這個業務就會從四個維度進行探讨和發展：第一，通過公司優質的管理與經營，提供穩健的經營現金流，是實現資産證券化的必要條件；第二，優質資産和土地不斷地升值和溢價，這是商業資産管理的本質，即通過物業和土地本身的增值保值來體現；第三，以商業全産業鍊布局為謀求，因此長租公寓市場也是藍光商業産業鍊的重要組成部分。

最後，一個産業的發展本質也是源于市場需求，劉俠以藍光商業的北京海悅城項目為例，該項目位于北京房山南四環位置，是大量外籍企業高管聚居區，只有通過中高檔公寓來解決居住問題，長租也就應運而生了。