空間即服務 龍湖商業突圍路徑抉擇

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2018-12-16 22:05

  • 從一個商業空間的布局,到對建築空間的營造、空間創新運營、已有項目增值等全鍊條能力,龍湖商業都在不斷夯實提升。

    還有4天,龍湖成都西宸天街就将正式開門營業。這是龍湖今年開業商場的收官之作,是龍湖的第29個開業商場,它也被視作龍湖商業“空間即服務”戰略又一代表作。

    這個商場,通過“花”這一主題,将項目進行空間場景化、主題化和功能化的打造,並将自然景觀融入到室内外建築設計中。你可以看到以花的新芽、含苞、綻放生命周期為概念設計的中庭空間,更能感受室内外花海景觀生态的完美融合。

    ▲成都西宸天街-花主題中庭效果圖

    在這個商場之前,今年已經開業的北京房山天街、常州龍城天街,也都在空間布局營造能力和IP打造能力等不同維度,彰顯出龍湖對空間即服務的理解。

    今年初,龍湖集團發布“空間即服務”戰略,提出要做人與空間的連接。作為能夠觸達最廣泛人群的業務闆塊,龍湖商業秉承以滿足消費者需求為核心,持續創新踐行,在“空間”與“服務”上不斷打磨,並通過優化場景及服務體驗,構建與消費者之間更深的情感鍊接。

    而這,也是人們消費水平提高,對商場的定位、空間設計、購物環境、品牌組合、場景體驗提出更高要求,商業發展面臨更大挑戰的背景下,龍湖商業做出的突圍路徑抉擇。

    夯實空間力

    龍湖商業在空間即服務方面的探索,正加快腳步。據了解,從一個商業空間的布局,到對建築空間的營造、空間創新運營、已有項目增值等全鍊條能力,龍湖商業都在不斷夯實提升。

    商業空間布局,龍湖的關鍵詞是網格化布局,招拍挂和收並購並舉。

    從之前單一通過招拍挂獲取項目,到招拍挂和收並購並舉,龍湖商業的空間布局能力得以拓展,在一二線城市占據核心區位的關鍵節點成為可能。值得注意的是,作為龍湖體繫内首個收並購的商業項目——北京房山天街已于今年9月開業。

    房山天街前身為“勝茂廣場”,因招商乏力自建成以來一直未營業。而項目周邊3公里40萬的常駐人口、以及180萬的全區居住及辦公人群,成為了龍湖眼中的“機會點”。

    收購之初,因是此前未踏入的存量改造領域,龍湖非常謹慎,從前期現場勘查,市場調研到收入測算,商業體繫内幾大部門全部參與其中,多維度推進,擊敗強勁的競争對手後,才将項目收入囊中。

    對于改造項目,龍湖商業需要面對諸多難點。圖紙與現場不符,建築外觀、立柱、燃氣、管道、過道寬度、電梯等樓宇布控已不具備按需改造條件,經過與商家的反復溝通,幾乎每一個鋪位都進行了大量改造,整體改造量達70%以上。

    最終,項目通過改造,並相應匹配多元化業态組合及超過120個首進區域品牌,全面刷新房山品質生活,目前已成為房山區及周邊客群的消費首選。随着首例收並購項目的試水成功,龍湖商業對存量空間的布局和改造能力得到有力印證。

    而即将開業的成都西宸天街,其空間營造能力,則體現在室内外自然景觀與建築的交融,以獨特的建築語言傳遞着天街的城市印象。

    西宸天街的空間設計靈感緣起于“花重錦官城”,由美國melk設計事務所操刀。

    室内中庭以花的新芽、含苞、綻放的生命周期為概念而設計,還有花樹造型休憩區、花瓣式階梯中庭、花蕊造型獨立坐席區、春意盎然的衛生間等候區以及專屬的植物繫香氛,穿行其間讓人心生愉悅。景觀方面亦由“花”擔當主角,地面一層及屋頂都成片陣列式種植銀杏、藍花楹、紫薇、櫻花、紫葉李等各類鮮花,體量十足、層次多樣,給消費者帶來不同季節的自然生态享受。尤其值得期待的是,西宸天街的屋頂天台将被創新打造為成都首個“氧氣”呼吸地—天空里,露天瑜伽館、空中音樂會、籃球文化公園等都會在這個空間完美呈現。

    在空間運營方面,IP一直是龍湖商業的一大亮色。今年9月開業的常州龍城天街,是龍湖進入常州的首個天街項目。該項目依托于城市地域屬性,引入常州本地鮮活且歷久彌新的運河文化,獨創運河生态空間IP,以空間為水、店鋪為岸、碼頭為點,350米主航道式中庭動線,模拟室内運河河道,地上5層平行式河岸商鋪布局,置身其中,仿若進入了古代運河兩岸繁茂的商業市集。

    ▲龍湖常州龍城天街-運河生态空間之運河之舟

    行走在龍城天街,即刻會被3大IP場景點所吸引:仿船頭設計形成巨大的跨層船頭空間——“運河之舟”、對應不同消費場景的三層運河碼頭、3-4層遙相呼應的瞭望台,打造出獨具常“舟”韻味的趣味空間。還有随處可見的船型休閑座椅、擡頭可見的船型吊燈、自由飄揚的桅杆旗幟、牆面精致的舷窗、水波曲線的燈帶……運河元素落實到了天街的每個角落,一步一景,不同時空的運河繁華在這里集結呈現。

    将一個城市的印記融合到建築空間中,常州龍城天街從衆多的商業體中脫穎而出,給消費者留下了深刻的記憶點。

    同時,針對運營期項目,龍湖商業也通過積極主動的調改升級,以更人性化的業态組合及多維度的交互,為消費者提供更具吸引力的場景體驗,進而實現空間價值的提升。去年5月,北京長楹天街拿出原有百貨區域近4萬平米空間,集合起藝術、科技等升級消費者體驗的元素,對整體空間環境及内容進行了重構。

    長楹天街在去百貨的調改過程中,大手筆打造親子IP,引進北京首家3500平米樂高探索中心,並融合科技、藝術等元素,打造出了特色主題空間“花間享”,並于今年6月30日正式開業。長楹天街·花間享以倡導“花點時間,享受生活”為初衷,将品牌混搭與品質生活完美融合,以其革新的空間環境及内容為消費者創造出更多樂趣和幸福感。

    收益曲線

    秉持着匠人精神,貫徹着“空間即服務”戰略,龍湖在向外界傳遞一個信号:購物中心不僅僅是一個建築載體,更是一個有溫度、有情感的空間。而在不斷打磨商業空間和服務能力的過程中,開業的商場也是屢獲佳績。

    觀點地産新媒體了解到,龍湖9月新開業的北京房山天街和常州龍城天街,整體出租率及品牌同步開業率指標均為100%,創下雙高,首秀業績均刷新各城市商業體紀錄。

    其中,北京房山天街開業首日總客流量達15.6萬人次,總銷售額破1000萬元;常州龍城天街開業首日總客流量達21.6萬人次,總銷售額達1835萬元。

    新項目開業業績表現亮眼的同時,龍湖商業通過對老項目的調改達成空間增值,也讓項目收益實現生長的第二曲線。

    以北京長楹天街為例,其去百貨的空間調改區域“花間享”租金收益提升超50%,項目整體客流增幅達到33%;而同樣進行過地下一層空間調改的重慶北城天街,今年上半年項目租金收入2.28億元,增幅也達到12.9%。

    如此,也讓龍湖集團租金收入盤面持續向好。截至2018年6月底,龍湖租金收入已達到16.8億元,同比增長48.6%,占集團租金收入的90.7%。

    良好的租金表現,不斷純熟的商業運營能力,也讓龍湖商業影響力不斷增加。在觀點指數最新發布的2018年度中國商業地産TOP100榜單中,龍湖商業位列全榜單第四名。

    展望未來,龍湖商業2019年、2020年分别将有10個商場開業,到2020年,開業商場總數将超過50座。在“空間即服務”戰略指引下,龍湖正朝着2020年60億租金的目標穩步邁進。

    撰文:陳玲    

    審校:徐耀輝



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