現場 | 由萬村說起 郁亮與張紀文答問萬科

觀點地産網 “那（萬村計劃）暫停拿項目了嗎？”11月底，在雲南撫仙湖的萬科上海區域媒體交流會上，媒體曾追問萬科董事長郁亮。

“不知道”，當時郁亮回應，“這要問南方區域”。

時間從彩雲之南來到了南國之濱的深圳，年末了，萬科的媒體交流會繼續答問。12月14日在深圳大鵬浪騎舉行的是南方區域的專場。這次與萬科董事長郁亮和财務官孫嘉一同出現的，還有南方區域本部首席執行官張紀文。

冷空氣在這座不習慣寒冷的南方城市盤旋了一周，這天才剛剛有了回暖的迹象。廣東的冬天驟冷驟熱，就如同現在的行業與市場。

行業将會怎樣、萬科覺得行業怎樣、萬科又将會怎樣，一切的問題仍然需要解答。

“收斂保質量”

最先回答的是張紀文，他承認“萬村計劃”确實已經在今年9月份之後暫停擴展新項目，但他認為“萬村計劃”這個事情本身是對的。

“萬村計劃”實際上名叫“萬村復蘇”，主要針對城中村進行微型改造，以改變其髒亂差的面貌，是萬科在深圳推出的創新業務之一，這個有着承擔社會責任意味的業務在去年啟動之時市場一片叫好。但後續的發展不如預期，“萬村計劃”在内的各類城中村改造曾被指責是租金上漲的元兇，随後又傳言囿于工程進度滞後以及收益率逐漸走低萬村計劃暫停簽約新項目。

郁亮在雲南時感歎“做點好事不容易”，城中村改造比想象中難得多，現在還沒有發現做公寓賺錢的，但大家對這件事的指責已經跟賣房一樣了。

張紀文進一步補充回應道，“萬村計劃”目前已經拓展到7-8萬間房源的規模，目前萬科的計劃是已有房源的運營，再計劃如何去復制。

作為萬科“收斂”和“聚焦”戰略的一部分，不僅僅是“萬村計劃”，萬科的教育業務也在“收斂”。萬科的“收斂”實際上分成了兩個階段，一方面在業務發展到一定時期的時候，停掉業務的拓展；如果這部分業務在不能維持發展，就會收縮。

“收斂是要保證經營質量。都是為了在現在的階段下（觀察）如何去打磨，以獲得未來更好的發展。”張紀文解釋道：“對于不能進一步推廣的，我們就選擇關掉。”

從郁亮的表述中，也能看到除了城中村改造和教育，實際上其余的業務也是遵循着類似的發展邏輯。

當被問到物業是否要上市時，郁亮回應道：“我就特意讓物業保持與資本市場的距離，我怕資本市場把我們引導壞了，上市後要短期業績，要發公告。我們的物業有機會達到千億市值，我希望它具備了基礎和實力之後再去上市。”

多元化與萬科

媒體對萬科的多元化業務十分關心，在物業之後，郁亮被問到了城市更新改造、養老以及對多元化業務整體成效的看法，也被問到是否因多元化轉型錯失了行業第一的位置。

過去幾年，萬科一直在推進的商業地産、長租公寓、物流、教育、養老、冰雪小鎮等多元化業務，但從第三季度的數據看來房地産業務依然是萬科整體營收的主要來源，占比高達95.5%。

媒體兩次追問郁亮對房地産行業和市場的看法時，他表示提出“活下去”只是萬科具備憂患意識、如履薄冰地發展，提防黑天鵝事件，現在萬科不預測政策也不預測房價，只想“好好幹活”。

而被問到如何看待多元化業務僅為營收貢獻不到5%的比例，以及如果不轉型萬科是否今年依然第一的疑問時，郁亮反問：“如果2012年不轉型，現在的老大有意義嗎？”

郁亮接着說道，沒做老大希望做老大，不做老大則要分析為什麼不做老大，他繼續抛出一串反問：“我們現在還是第一集團吧？我們的戰略布局是不是還是相對穩固呢？”郁亮進一步表示，萬科的條款里有一條——不賺最後一個銅闆，短期來看，用絕對的規模來看是有問題的，“現在GDP增長6.5%現在跟過去比很差了嗎？别忘了，體量已經很大了。”

“（轉型業務）不能簡單用速度去衡量。比如從盈利來看，養老永遠不可能成為核心業務，但是從社會需求來看是需要的，但是它還可以做很大的市值。”郁亮坦承養老業務目前還沒有盈利模式，政策規定的缺失也為該業務的發展帶來了阻礙。

萬科有項目進行養老配套時遭到了業主的反對，郁亮認為解決的方法是“以後最好就像幼兒園用途一樣，在土地出讓的時候就規定好。我覺得相關問題不改變，會造成社會問題的，（改變了才能）讓我們的養老業務起碼有個收支平衡的機會。”

城市更新改造方面，郁亮認為“賺錢不如（房地産）開發”，但這個業務“不是簡單用錢去衡量的問題”，他談到“城市文化”和“歷史記憶”等情懷字眼，並稱“希望能夠通過煥發城市新的活力，慢慢也能賺到些錢”。

“城市的更新改造目前看來大有機會，滿足人們美好生活的向往。”郁亮有些得意地補充道：“廣州領導專門約我們去了一趟，要求我們擴大規模。”

總結對規模和多元化的想法時，郁亮表示“萬科只不過是在别人貪婪的時候沒有那麼貪婪而已”，並堅信“在滿足美好生活需求方面，市場一定會給萬科的努力一定的恰當回報。