周頌明與觀點對話：光大安石“買與賣博弈”

觀點地産網 深秋初冬時分，天津，天氣並不讓人舒适，霧霾已經持續數日，寒風中裹雜着微微細雨。

和周頌明的采訪約在于家堡洲際酒店二樓VIP廳，緊湊的半天活動後，他也未顯出疲态，身着鵝黃色西裝外套，和廳内溫暖的色調相得益彰。

他是光大安石資産管理副總裁，西裝筆挺，卻不讓人産生距離感，進門笑着對我們說，可以盡情聊聊天。

光大安石是國内少數具備募投管退全鍊條産業能力的房地産私募基金，對嫁接各類資金平台、挑選優質標的、參與項目的操盤、經營管理和資金退出駕輕就熟。

沒有金融就沒有地産的發展，我們嘗試探秘光大安石在地産投資與運營中的十八般武藝。

“我們幹的就是這個活”

随着線上流量觸及天花闆，帶來的紅利逐漸消失，零售線上線下的楚河漢界早已日益模糊，互聯網巨頭們忙着在線下跑馬圈地，他們将此稱之為“新零售探索。”

同樣，線下的商業地産也不再傳統、厚重，他們嘗試提供更多樣化、精細化的體驗式服務，以更好地匹配産品和顧客。

對于線上帶來的各種便利，周頌明不認為電商會給實體商業帶來致命性的沖擊。在他看來，電商的優點是提高效率，會在一定程度上對低端、標準化的産品帶來影響，但電商的流量也有瓶頸，現在就面臨人工等成本越來越高的困境。

“本來逛街買菜要兩個小時的，現在電商直接送上門了，是節約出了大量時間，但這些時間節約下來幹嘛呢？還是要消費，這些時間就可以約朋友喝喝茶、逛逛街。”他認為，商業地産還是一個讓人垂涎欲滴的市場。

事實上，市場上往往存在一些資産，低效卻優質，通過運營管理，可以極大提高經濟效益。

光大安石的商業故事正是從一座爛尾樓開始：2010年，光大安石獲取了重慶江北觀音橋的現代廣場，通過對商場動線調整、消費群的重新定位、低坪效租戶的清理以及團隊架構的重整等，極大提高了出租率與坪效。

觀音橋大融城以一種全新的面貌呈現在衆人面前，而這種收購、投資老舊商場再經過改造升級後退出，也是光大安石在發展商場上的常見思路。

“我們幹的就是這個活，光大安石沒有一個項目是從土地開發開始的，我們做爛尾收購，做低效資産，收購過來提升價值，這是一個大的趨勢。”

周頌明稱，光大安石在選擇一個項目的時候會考慮得很周全，包括所在城市、輻射人口、交通、周邊消費特點等。經濟發達、消費能力好、人口淨流入多的城市會是比較好的選擇。

他進而指出，收購的項目規模上首先要是合适的，周邊人口要夠，設計上不能有硬傷，還要看周邊的競争對手，很多方面都需要被考慮到。

大融城就是光大安石的商業招牌之一，在商業管理方面，周頌明指出，做項目的時候一定要考慮差異化，或者是從規模性、豐富度方面打造。

“商業做得好不好是消費者決定的，它的業态豐富、品類更全、貨品更好、環境更佳、體驗度更強，大家就會集中到那里。”

“大家都在博弈”

在收購項目的同時，光大安石會先通過精細的測算，考慮好退出時可以做到的價值及所要達到的收益率。

“我們測算是很細的，比如說收購後需要多少成本改造，後面的營運成本是多少，招商調整需要多長時間，每年的租金是多少，淨收益能夠達到多少，包括杠杆因素等。退的時候經營淨現金流可以做到多少？按照經營淨現金流，在資本市場上多少錢可以退？回過頭來，收的時候是多少錢，年度的收益算下來，達到我們的要求就可以了。”

周頌明稱，雖然算法很簡單，但要計算準确需要一定功底。

與此同時，資産證券化的存在也給房地産基金提供了另一種資金退出的路徑，通過發ABS、CMBS等産品，可以繼續持有資産。

但在做資産證券化的時候，有人認為，一線物業租金水平高、流動性好、大宗交易多、但地價高。

相比起來，二線城市的購物中心雖然租金水平可能稍低、但由于地價低、租金回報率往往高于一線，會更适合做底層資産。

周頌明並不完全認同這樣的說法，他更關注物業退出時的價值，不完全按成交時的淨收益來判斷：“二線城市有一些的确相對回報會比較高，淨回報超過銀行利息，就相對安全。一線城市如果回報低，就要看它的成長性。”

他随後補充，現在一些二線城市，由于供應量太多，供過于求的情況也非常嚴重，這些情況都需要被考慮到。

市場上有這樣一種聲音，由于資本市場“錢緊”，現在正處于觀望期。

周頌明解釋，不如說現在大家都在博弈，不是不想買，是因為現在價格太高，資金的成本越來越高，回報要求是不一樣的。前幾年資金充足的時候，市場價格被擡高了，大家不能用這個情況考慮現在的價格。

他明确表示，現在是一個資産賣出的好時機，市場情況不會一時好轉，否則現金流出問題了，到後面會更麻煩。

觀點地産新媒體了解到，2018年上半年，光大安石平台新增投資項目8個，新增管理規模人民币46.32億元，退出投資項目8個，減少管理規模41.37億元。

年中時，光大安石平台在管項目34個，在管規模496.97億元，成立至今成功退出超過100個項目，規模約500億。

以下為觀點地産新媒體對光大安石資産管理副總裁周頌明先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：光大安石在選項目的時候有什麼標準？

周頌明：標準很多，比如說所在城市，這一點很重要，要麼是經濟發達的，要麼是消費比較好的，比如說西南的消費都比較好，還有人口淨流入要比較多。

城市的級别也有關繫，發達地區的城市到三線都沒問題，但其它地區可能就只到省會城市。我們也不是所有的省會城市都會去，比如說東北我們就沒去，山海關以外我們就沒有去。

大小也有關繫，一般來說，比較大的項目豐富度會比較好，還要考慮未來的競争，未來一旦有新的東西你怎麼辦，這也是在選規模的時候要考慮到的。

當然，輻射的人口，交通的位置，周邊的消費特點也很關鍵。消費特點的研究也很重要，當然還有更細的一些東西。

觀點地産新媒體：您覺得現在市場上是不是存在一些比較好的收並購的機會？它現在運營不太好，但是其實是優質的資産。

周頌明：是，我們幹的就是這個活，沒有一個項目是從土地開發開始的，做的有爛尾收購，有效率不高的收購過來提升價值，有這樣的機會，整個趨勢也是這樣。

我一直說做企業要麼做大，要麼做死，要麼賣掉，要麼做夫妻店。但是開購物中心可不是夫妻店幹的事情，這個一定是規模效應。

觀點地産新媒體：怎樣的項目是優質的？

周頌明：假如說我們要收這個標的，它的規模首先是合适的，周邊人口要夠，設計上沒有硬傷，有些設計我根本沒法弄，改的成本是很大的。還要看周邊的競争對手，有時候有競争對手無所謂，我占先機沒問題，他占了先機我就麻煩了。    

觀點地産新媒體：對基金來說，還是要退出的，退出的時候大概要求達到多少的收益率？

周頌明：我們收的時候就已經考慮了退出的價值，我們測算是很細的，比如說收購完以後，招商調整需要多長時間，需要多少成本，後面的營運成本是多少，每年的租金是多少，淨收益能夠達到多少，包括杠杆因素等等。

退的時候它的經營淨現金流可以做到多少，按照這個經營淨現金流，在資本市場上多少錢可以退，回過頭來，收的時候是多少錢，年度的收益算下來，達到我們的要求就可以了。

這個算法是很簡單的事情，但是要準确是要有功底的。因為數字很簡單，但是你要算準還是要工夫。

觀點地産新媒體：在開始投一個標的時就想好退路了？

周頌明：那是必須的，因為在有些城市，有些商業我覺得它也不錯，從純粹經營來說一點問題都沒有，但是假如說資本市場沒有這方面的交易，不知道它的價值是多少，也是有風險的。為什麼有些城市我們不進入，就是這個原因。

觀點地産新媒體：您覺得現在是一個資産買入或者是賣出的好時機嗎？

周頌明：我覺得現在還是一個賣出的好時機，因為其他人還在等着賣一個好價格。但市場情況並非如此。明年市場情況可能更差。因為大家在某種程度上是在博弈，我們不是不想買，是因為價格太高，因為本身資金的成本越來越高，回報要求自然是不一樣，你不能用前幾年資金比較充足的時候，擡高了市場價格的情況，來考慮現在的這個價格，我們今年幾乎一單成交都沒有，前幾年每年都會有三四個項目成交。

觀點地産新媒體：您覺得價格還沒下來？

周頌明：還沒有，有些項目還在熬着，看看能不能挺住，但是很多熬下去還是那個結果，估計明年出來的就比較多了，有時候是熬不住的。

觀點地産新媒體：現在還在觀望期。

周頌明：對，有些聰明一點的覺得差不多就出手了。

觀點地産新媒體：今年的融資環境是比較嚴的，您覺得這對資産證券化方面會不會有什麼影響？

周頌明：資産證券化當然會更慎重一點，因為它還是要看底層資産，運營的能力還是比較重要的，對我們來說倒影響不大，現在我們的ABS溝通的已經差不多了，接下來會一個一個發，當然資金成本跟前兩年會不一樣。

但是沒關繫，市場上都是這樣的，就看誰的本事更高一點，因為市場是一樣的。資金成本的确會不一樣。ABS整體來說還好，但是成本不一樣了，審核也會更嚴格一點。

觀點地産新媒體：聊到底層資産，有一種說法是二線城市項目收購的時候價格比較低，會更适合做一些資産證券化，比如說類REITs，您是怎麼看的？

周頌明：投資還是要看趨勢，實際上我不在乎買進的時候它的價值是多少，回報是多少，我更關注的是退出的時候，它的價值是多少。

當然比如說二線城市有一些的确相對回報會比較高，我覺得很安全，淨回報超過銀行利息，通常來說相對就會安全得多。一線城市比如說還是蠻低的，那就要看它的成長性。我不完全按照成交的時候淨收益多少來判斷。

觀點地産新媒體：現在相比您剛入行的時候已經發生了很大的變化，您覺得主要的變化有哪些方面？

周頌明：行業的集中度越來越高，原來的規模都是比較小的，現在小的公司基本上是很難生存下去的。原來開發融資主要是靠銀行，後面逐步引進美元引進、人民币基金，包括現在有了ABS，融資的工具多了，杠杆也多了，這是很明顯的。

以前整個産品還是比較粗犷的，原來市場好的時候怎麼做都行，現在肯定不是了，現在慢慢地更精細化，這方面區别還是蠻大的。增量也在逐步轉向存量。

觀點地産新媒體：如果展望未來10年，您覺得商業地産的阻力或者挑戰是什麼，您比較關心什麼方面的突破？

周頌明：未來的發展來說，城市之間的差别很大，有些城市發展還是很難的，因為供應量太多，不管是商業還是寫字樓，特别是在一些二線城市，供過于求的情況非常嚴重，在一定程度上還能做，但是也蠻辛苦，這是非常現實的。

挑戰方面，就看誰的規模速度快，還要穩健，你達不到一定規模，你是很難競争的，你過度的追求規模，弄到最後也把自己弄死了，這肯定是一個洗牌的過程。

另外一個，做得厲害一點的，還是戰略上的考慮能不能做到，包括産業鍊的整合、價值鍊的整合、上下遊的資源怎麼掌控，相應的要做一些投資、合作，這實際上都是考驗企業後面發展的很重要的因素。

觀點地産新媒體：REITs的缺失是一個大問題嗎？

周頌明：當然是一個比較重要的問題，如果真正的公募REITs能出來，還是能夠釋放出來蠻多資金，很多資金能夠退出。

從居民角度來說，也有一些比較穩健的投資産品，比銀行的收益高一點，這對整個經濟都有非常大好處。

觀點地産新媒體：公司現在投資比較多的就是商業、綜合體之類的，接下來還會一直這樣保持嗎？

周頌明：我們現在做了物流的投資，養老地産也在考慮。我們不是不能做，房地産基金原則上所有的地産項目都能做，包括旅遊地産、養老地産。但是我們要看自己擅長做什麼，整個市場上這類産品從基金層面支撐不支撐，這些因素都蠻重要。然後我們也要有合适的人才，沒有合适的人才肯定也不能做。

觀點地産新媒體：現在市面上也是有一些私募基金，采取的投資方式是快進快出，您怎麼看？

周頌明：首先，快進快出很難做大，第二，政策上這種純粹債權式的會慢慢弱化，因為現在它的投向各方面都有嚴格的要求。

現在更鼓勵一些股權式的，真正增加價值的投資。股權投資需要有較長的持有期，它的投資項目逐漸在增多，當然合适的時候需要退出，但是退出的不多。

現在ABS解決了基金的一個問題，原來是我一定要賣掉，現在可以通過發一個産品，還是把這個資産持有下來，這是很重要的，特别是對房地産基金來說是非常重要的一點。

觀點地産新媒體：您覺得現在這個融資環境怎麼樣？很多人都在說可能中國這個市場很多短錢，長錢比較缺，特别是做商業地産這一塊。

周頌明：我相信這一點，政策出來以後，債少了以後，那就意味着股權會增加，股權投資就是長錢。長錢肯定會比原來更多，短錢逐步減少，這個方向還是比較清楚的。政策出來以後，肯定會有些陣痛，對我們的影響不太大。

觀點地産新媒體：即使是股權，很多也是快進快出的錢，可能兩年、三年的期限。

周頌明：我們通常來說都在5年，甚至5年再加兩年，因為兩三年的錢很難做的，5年到8年的錢是比較合适的。

觀點地産新媒體：這種期限的錢現在好找嗎？

周頌明：不太好找，但是還可以。自己的口碑、能力也是蠻重要的，投資者為什麼不願意？他就是覺得時間長、不安全。投資者也是配資的，短的、長的、風險高、風險低的都會配置。

觀點地産新媒體：您覺得現在融資比較困難的情況下，房地産企業可以通過什麼合理的方式找到一些比較便宜的錢？

周頌明：比較難。因為以後它自己投資方面的配比也是蠻重要的，應該多做一些優質資産，在這種時候優質資産融資相對還是比較容易的。但是假如說其它方面，比如說市場不那麼景氣，負債率過高，相對來說風險就會比較大。

優質資産融資還是沒什麼問題的。