逆市拿地與重回前三 保利54億土拍市場再獲廣州城心宅地

觀點地産網 随着年關的臨近，土地拍賣市場迎來了高峰，國企也迎來了屬于它們的土地盛宴。

在中鐵置業以54.06億加注廣州城2天後即12月13日，廣東保利以底價53.84億元競得廣州市白雲區的一宗商住用地，繼續推高國企在土地招拍挂市場的競得比例。

這宗土地位于三元里大道，宗地面積為9.97萬平方米，一共含有9幅地塊。其中的2幅二類居住用地和3幅商住混合用地可建設用地面積将近4.75萬平方米，計容建築面積則為28.19萬平方米。

由于地處廣州中心城區，加之體量不小，盡管上述項目以底價成交，但在市場下行、資金荒的背景下，以超過50億元的自有資金承擔土地出讓價款，對民營企業來說並非易事，資金相對寬松的國企們正在成為公開土地市場的主角。

以廣州市場為例，觀點地産新媒體統計得知，截至12月13日，12月份廣州通過挂牌的方式出讓的16宗住宅用地之中，11宗由國企競得，均為低溢價或底價成交。

這11宗里保利便占去了兩宗，三元里項目是本月保利在廣州公開土地市場獲取的第二宗土地。對于誓回行業前三的保利來說，現下逆市拿地無疑是積蓄糧草的時機。

保利54億再投土拍市場

12月6日，廣東保利同樣以底價16.53億元競得廣州外圍城區番禺的一宗居住用地，宗地面積為12.48萬平方米，計容建築面積不超過21.67萬平方米。

地塊位于廣州番禺智能網聯新能源汽車産業園，将作為番禺汽車城配套服務的居住、商業、教育用地，因此出讓條件限定居住用途物業的70%銷售對象必須為汽車城内注冊企業員工，並且銷售均價不得高于16450元/平方米。

僅僅一個星期後，保利從廣州外圍“攻入”城心。12月13日，廣東保利以底價53.84億元競得廣州市白雲區三元里大道的商住用地，宗地面積為9.97萬平方米，其中5幅涉宅地塊的計容建築面積合計28.19萬平方米。

該土地沿用市場大熱時常見的“限地價+競自持+搖号”條件來确定最終競得人，但競價記錄顯示僅有保利一家報價並最終以底價成交，遠遠未觸及78.06億元的最高限制地價。

業内人士認為，土地市場普遍出現低溢價乃至底價成交的現象，但在市場下行房企銷售放緩以及融資渠道受阻出現資金荒的背景下，資金鍊緊張是目前企業或多或少都存在的問題，特别是招拍挂市場的土地往往要求競得者以自有資金償付土地出讓價款，因此房企特别是民營企業表現出拿地意願不強，即便是諸如碧桂園、恒大、萬科等龍頭企業也是如此。

實際上，在土地價格高企、流拍現象頻現的年中已有民營房企向觀點地産新媒體表示，其預期年末無論是並購還是招拍挂，土地價格和投資回報率将更具吸引力，但並購依然是它們興趣更大的方式。

如今市場正在驗證這種說法，以碧桂園為例，其上下半年僅從公開土地市場獲取了一宗土地，即以13.4億獲得佛山北滘一宗占地超23萬平的綜合用地。

相較過去兩三年，公開的土地市場已出現明顯的轉變，如今即便是稀有的市中心土地，總價較高也會造成鮮人問津的局面。此時，保利在内的國企融資成本較低的優勢凸顯，外界可以看到的現象不僅僅是保利，其余國企也在公開土地市場上頗有收獲。

有統計數據指出，今年前10個月，廣州出讓的31宗地里，有21宗地塊的競得者其後有着政府或國企的背景。11月份出讓的12宗出讓地塊里，綠城中交聯合體、華潤、中鐵建、五礦以及廣州地鐵等企業均有落子。

觀點地産新媒體統計的最新數據顯示，截至12月13日，12月份廣州通過挂牌的方式出讓的16宗住宅用地之中，11宗由綠地、五礦、保利、越秀、廣州地鐵集團、珠江實業、中國鐵建、中鐵置業等國企競得，比例高達68.75%。

重回前三與規模之渴

對于保利自身而言，除了外部環境在刺激着它的“拿地神經”，對于規模的渴求是一股更大的内部驅動力量。

對比碧、恒、萬的增長速度，保利在近幾年的發展顯得緩慢。2017年，其實現簽約銷售金額3092億元，被“年度黑馬”融創以3620.1億元億元的合約銷售額反超，名列碧桂園、恒大、萬科和融創之後，位居第五名。

實際上，已經意識到問題的保利地産董事長宋廣菊，在2017年12月的股東大會上，明确表示未來兩至三年公司要重回行業前三，外界也能看到保利地産的改變，無論是銷售進度還是拿地節奏。

從銷售額來看，今年保利的合約銷售額僅僅保持了7個月的第四名之後，在8月繼續被融創反超。從11月的銷售數據看來，保利與第四名融創的差距已擴大至479億元，而與第三名恒大則有1669億元的更大距離。

從歷年的年報來看，盡管保利在十年前便已提出布局多元化産業，其他業務收入也在慢慢增加，但房地産銷售收入依然是這家企業的主要收入來源。2018年上半年，保利地産營收539.37億元，但占比依然達90.86%。因此，“重回前三”的前提是更積極地獲取土地。

“前三是我們的奮鬥目標，這也是我們去推進的，未來2-3年肯定還會有很多變數。實現的路徑很多，一個是常規的擴展，另一個是收購兼並整合。我相信人只要有夢想，總會實現的，請相信保利地産整個團隊。”在今年五月份舉行的年度股東大會上，宋廣菊曾經如此表示。

保利近年來一直保持積極的擴儲狀态，2017全年，保利拿地數量168宗，新增土地建築總面積2298.34萬平方米，累計土地金額高達1597億元。2018年前11月，保利斥資将近1362億元獲取超過124宗土地，這其中通過挂牌方式獲取的土地達到46宗，其余方式主要包括合作和拍賣。

盡管37.09%的土地通過挂牌方式獲取，但相較民營企業這一比例更高，它也是保利的拿地方式中一個更加通透和更具優勢的渠道。對于誓回行業前三且與前四名差距保持較大差距的保利來說，現下在公開市場逆市拿地無疑是其積蓄糧草追趕規模的時機。