解局 | 上海“第七CBD”重生與拯救者寶能

觀點地産網 對于房企而言，借道舊改項目進入一線城市並不稀奇，這是相比于招拍挂，房企得以利用少部分資金獲取較大擴張的常規操作。

但如果拿項目的是一家常年布局二三線城市的房企，而所拿項目又是一棟曾遭多次“遺棄”的爛尾樓，事情就會變得頗為新鮮。

這家房企是深圳寶能，這棟爛尾樓則是上海最著名的爛尾樓之一，規劃之初曾被譽為上海“第七CBD”的上海興力達廣場，這也是寶能地産繫進入上海的首個項目。

近日，上海普陀區規土局披露，未來将加快百聯購物廣場辦公樓項目建設，打造集甲級寫字樓，衆創空間、公寓、酒店、商業、金融等多元功能一體的商業辦公綜合體。而已經爛尾多年的上海普陀中環百聯二期項目（上海興力達廣場），如今已由深圳寶能接手。

寶能為什麼在這樣一個時間節點進入上海成為了聚焦點之一，而為什麼首入上海要選擇這棟爛尾樓，則是事件中另一個“未解之謎”。

等待重生的第七“CBD”

與“同胞兄弟”一期相比，中環百聯二期項目可謂是命運多舛。

總項目誕生于2001年，在四川興力達集團與上海普陀區接洽之後，雙方計劃合作建設一個大型購物中心。2002年9月，負責開發該項目的興力達公司正式成立。

不穩定的因素從開始就已經埋下伏筆。

該項目因為各方面原因一直進展不順，期間甚至幾度傳出停工的消息。難以為繼的興力達集團于2005年8月徹底退出這個項目，而這一項目很快便被人接手。又經過幾次騰挪，百聯集團100%控股的上海百聯商業連鎖有限公司完成了對興力達公司的全資收購。

不過可惜的是，即便是像百聯這樣的“老百貨”，也無法徹底解決這個項目中所暗含着的各種“隐疾”。在建成了百聯中環廣場一期後，百聯集團還是選擇将項目中剩余部分打包出售。

2015年，上海衡源房地産有限公司以89.1億元接過了這一資産包。雖然當初的成交價有22%的溢價，但不知為何，在不到三年的時間里，中環百聯二期項目再次遭到了衡源房地産抛售，這一次接手的便是寶能。

有業内人士對觀點地産新媒體透露，在這一項目中存在着非常復雜的債權債務問題，而這或許正是導致衆多房企接手之後沒多久便選擇抛售的原因，“該項目里很大概率存在着資不抵債的情況，其中的問題涉及到不止一家企業。”

如果單從區位優勢來看，中環百聯二期的條件並不算差。上海中原地産市場分析師盧文曦介紹說，這一項目周邊並沒有太多的商業項目，但人流量卻不小，市場需求較大。“這一區域算得上是普陀區較為繁華的地段，居民的消費水平檔次較高，但卻缺乏配套的相應商業配套。”

據了解，百聯集團打造的百聯中環廣場一期，總建築面積約43萬平方米，商業建築面積為25萬平方米。此項目推出沒多久，年業績便迅速超過30億元。

對于商業項目而言，人流量、區域環境等因素的影響並不比一個成熟的運營模式低。而從已經開出來的百聯中環廣場一期來看，如今仍是爛尾樓的中環百聯二期未來能夠發展到怎樣的水平似乎也是有迹可循。

資料顯示，爛尾樓項目由3幢高層商辦樓及2幢五層商業裙房組成。“這一項目的主體建築已經結構封頂，其實對于接盤者來說，除了裝修、未來的運營費用以及解決存在的歷史問題外，不需要支出太多成本。”業内人士介紹道。

不過，他指出：“能否梳理清楚項目中的債務關繫仍是這一項目重生的關鍵”。

400億目標與上市重壓

對于房企而言，新進城市往往會選擇一種更為穩妥的着陸方式。在經歷了“股權紛争”“人事變動”等一繫列波折之後，為何寶能還要選擇通過一棟已經讓多位接盤者铩羽的爛尾樓進入上海？

“在中環區域，想要在拿出如此規模的一塊地來發展商業的可能性已經不大了，這或許也是下家願意接手的原因所在。”業内人士介紹說，從對于長期以來一直專注于打造城市綜合體項目的寶能而言，這一項目的未來規劃的确與其自身定位相符合。

不過，寶能對此較為低調。從官網上看到的城市布局中並沒有提及上海。此外，寶能關于城市綜合體的布局大多數集中在了南甯、合肥、儀征等二三線城市，“北上廣深”中也僅有深圳大本營有所布局。

一家房企如果突然改變了其原本的發展軌迹，那麼很大可能是出現了更大的願景所致。

今年7月，有媒體曝光出寶能地産正在緊鑼密鼓地籌備上市，首選A股，不排除香港上市選項。值得注意的是，該上市計劃啟動于2017年夏秋之際，一直以來都在默默推進當中。

由此算來，其接過上海中環百聯二期項目與推動上市計劃這兩者或在時間上是重合的。

根據上市計劃，寶能地産計劃在2019年底之前向證監會遞交申報材料，並于2020-2021年左右完成上市，時間緊迫。

據媒體曝光，為了上市，寶能作出了頗為進取的經營規劃，其中包括拿地力度的加大，計劃在2017年-2022年里合計拿地9000萬平方米。

現在，随着市場越發下行，房企在公開市場拿地的态度也越發謹慎。目前來看，對于迫切尋求上市的寶能而言，規模仍是其軟肋。為此，或許在未來很長一段時間里，寶能對于擴張都會保持着很大的迫切性。

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