原報道丨遠洋資本投資局與平衡角色

觀點指數 2011年，遠洋集團與私募巨頭KKR合作成立了首支雙GP房地産基金；2013年2月，遠洋地産房地産金融事業部成立，並于2015年更名為“遠洋地産資本運營事業部”。自此，遠洋資本投資的觸角開始向各領域延伸。

繼2017年下半年在物流領域頻頻布局後，2018年以來，遠洋資本已進一步投資了駒馬物流、發網供應鍊、壹米滴答，以及聯合麗格、盈創回收、納什空間等，並在購入存量資産包的同時，為自身的城市更新基金引資。

而近日首開股份的一紙公告，就揭開了遠洋資本城市更新、存量投資版圖的一角。

大體來看，遠洋資本投資的項目很多來自于物流、大健康等與土地、空間高度相關的行業，這源于遠洋集團作為地産商對于土地的需求。另一方面，在協調集團地産開發業務與多元業務之中，具備金融屬性的遠洋資本也充當着不一樣的角色。

股權投資路徑

回顧遠洋資本的股權投資路徑可以發現，它一開始投資的領域較為分散，並沒有“重倉”的方向。

觀點指數查閱獲悉，以2015年為例，遠洋資本既有對新能源行業珠海銀隆2億元的A輪投資，也有對教育行業愛樂祺1000萬元的投資；既入股過風電設備企業金風科技，也成為了華融股份港股IPO的基石投資者。

遠洋資本曾披露，A輪投資珠海銀隆後的投資收益率高達94.5%，但或許是為了進一步規避投資風險，此後遠洋資本為自身的投資劃定了界限，即着眼于成長期和成熟期企業，不做種子、天使、VC和A輪投資。

2016年下半年，遠洋資本初涉物流領域，集團旗下的專項投資公司東穎投資，認購了中國物流資産2.96億股H股IPO股份，占發行總股數的9.99%，但金額並未披露。此次投資，拓展了遠洋資本的物流地産規模。

遠洋資本管理層曾對外披露，預計截至2018年年底，公司物流地産的管理面積為200萬平方米，三年内将達到800萬平方米的體量。而在重資産布局的同時，遠洋資本開始将目光轉向了細分領域，開拓冷鍊運輸、物流配送等新型服務業業務。

據觀點指數不完全統計，從2017年初至今，遠洋資本先後投資了九曳供應鍊、鄭明現代物流，以及駒馬物流、發網供應鍊、壹米滴答等業務，總投資額逾20億元。

遠洋資本在股權投資中，執行的是“集中+攀溯”原則，即錨定目標賽道中的項目或企業，通過股權、夾層、債券等多種方式進行重點投資；另外，以被投項目及熟悉的産業為基點，沿着産業鍊及相關産業進行攀溯，尋找整個産業鍊條的投資標的與機會。

基于此，遠洋資本逐漸确定了股權投資的領域，除了物流之外，還包含大數據、大健康、大物流、大環保、新地産等。今年以來，遠洋資本已投資了聯合麗格、盈創回收、納什空間等，涉及多個領域。

相關數據顯示，遠洋資本目前已累計投資了30余個項目，控股、參股近20家企業；並實現了5個項目的退出，平均退出回報為50%。

存量資管拼圖

股權投資在遠洋資本的業務總量中，只占到20%左右；其他業務闆塊里，地産投資占比約40%、債權投資占比20%，資産管理及海外投資業務則分别占比約10%和5%。近年來，遠洋資本對存量資産的投資規模也在逐漸增大。

近日首開股份的一紙公告，就揭開了遠洋資本城市更新、存量投資版圖的一角。

具體而言，首開股份全資子公司首開盈信拟出資不超過6億元，投資蕪湖遠翔的有限合夥份額，成為其有限合夥人。據悉，蕪湖遠翔正是遠洋資本成立的城市更新基金。

相關信息顯示，蕪湖遠翔成立于2017年6月12日，主要關注一線及強二線城市（包括但不限于杭州、蘇州、南京、成都及西安）的辦公、商業及公寓等項目的股權投資及相關投資，但基金的募集規模並未披露。

該合夥企業由遠洋集團間接控制的甯波繁菁作為普通合夥人，並擔任執行事務合夥人，負責合夥企業的日常經營事務以及投資項目的篩選、立項、盡職調查及投後管理、基金退出等工作。

事實上，資管平台設立城市更新基金已屢見不鮮。今年以來，就有西藏中平信與中洲控股聯合發起設立45億元城市更新投資基金、盛煦地産與融創設立200億元存量資産並購資金、柯羅尼資本與雲起資本設立100億元城市更新産業基金等。

市場人士對觀點指數表示，城市更新項目需要社會投資機構，比如基金的參與，這有利于加大杠杆規模，在資産管理中用金融手段去推動價值的提升。

而資産管理可以滲透至改造項目的所有環節中，包括初期物業資産的市場再定位、規劃設計、維護翻新，項目運營階段中招商計劃、營銷策略的制定和實施，以及退出階段時退出計劃的确定，項目資産證券化的進行等等。

遠洋資本成立城市更新基金，無疑是為了加大存量項目的投資規模，尋求更高的回報。而在該基金浮現之前，遠洋資本已布局、運營了一部分的存量物業。

2016年8月，遠洋資本以較低的對價獲得了上海的科恩國際中心項目，並對其進行自持改造；2017年，遠洋資本再次通過自持改造，将集團收購的上海東海商業中心項目翻新為“上海遠洋商業大廈”。

同年7月11日，遠洋資本宣布已通過境外股權交易的方式收購中銀資産包項目，並完成交割。

彼時收購的中銀資産包為中銀集團旗下的6個子項目，包括北京矽谷亮城4号樓、北京鑽石大廈、上海大甯商業廣場、上海海興廣場、成都華敏翰尊大廈、沈陽百利保大廈。該資産包所含項目總建築面積約20萬平方米，截至2018年中期，遠洋資本擁有該資産包項目50%的權益。

直至今年9月，遠洋資本宣布實現了“中銀資産包”中矽谷亮城項目的退出。有數據顯示，按照完成收購時每平方米資産作價及收購總價計算，截至退出交易交割完成，在約14個月的持有期内，矽谷亮城項目實現了超50%的IRR。

而時隔兩個月，遠洋資本就瞄準了另外一個投資標的，通過債轉股的方式完成了對上海元博酒店項目的收購。並初步确定将元博酒店改造為“以公寓為主、以商辦為輔的綜合業态體”的總體改造思路。

多元業務中的平衡角色

2016年，遠洋集團董事局主席、行政總裁李明曾在發布會上表示，未來公司銷售規模會以每年百億元的速度增長，其中将有相當一部分來自于遠洋資本，即房地産金融。言外之意，遠洋資本成為了遠洋集團發展的籌碼之一。

此前投資中國物流資産，就體現了這一點。彼時的投資，遠洋作為地産商的角色，使得遠洋資本並不只充當單純的财務投資人，對于土地的獲取與增值，它有着一定的訴求。

招股書顯示，截至2016年中期，中國物流資産的運營中項目建築面積為100萬平方米，此外還有110萬平方米的在建項目、90萬平方米的未開發土地，以及360萬平方米的将收購項目。

對此，遠洋曾表示，雙方可共同投資開發以物流産業園為主要形式的工業物業，及獲取配套住宅、商業及辦公用地；投資物流用地，發展和持有運營現代物流倉儲物業；也可與寫字樓開發相結合，形成全面的産業園區開發策略。

而據遠洋資本相關人士介紹，從物流資産端分析，遠洋資本的布局也是按照級數分布的，一級為北上廣深及其輻射的衛星城市，二級為重點二線城市、省會城市及交通樞紐，三級為區域性節點。這種投資布局也可以促成了資本和地産開發闆塊的協同。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

得益于物流地産以及存量並購獲取的項目，遠洋集團近年來的土儲總量不斷增長。截至2018年6月末，遠洋集團擁有土地儲備3918.7萬平方米。但在經營層面，遠洋集團的毛利率卻在浮動中處于低位。

今年上半年，遠洋的毛利率為24%，比2017年末的25%稍有下降。近年來遠洋高喊“多元化”的口号，並于2016年去地産化，更名為“遠洋集團”。而從目前來看，遠洋集團的多元業務給它自身帶來了一定的壓力。

财報顯示，2017年遠洋投資活動産生的現金流量淨額為-29.04億元，其中注資予合營企業消耗了42.96億元，注資予聯營公司花去了18.76億元；而僅過半年時光，2018年中期，遠洋投資活動産生的現金流量淨額就進一步變為-157.06億元，其中投資商業夥伴款項耗去了167.89億元。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

對此，遠洋集團在中期投資者會上表示，集團的整體結構出現一些問題，持有的物業、新的業務、非地産業務占用了較大的資源和管理精力。所以遠洋集團将加快讓公司回歸到以開發業務為主的軌道上來，其它業務采取資産證券化、分離等操作方式進行。

彼時遠洋集團管理層透露，截至今年中期，其非住宅開發物業面積大概有400萬平方米，這些物業的周期會長一點，至少五到六年，所以集團計劃每一年新增50萬平米以上的開發面積和運營面積，再把這些項目裝到核心物業基金里面去，實現利潤的回收。

例如，遠洋集團會将北京、上海的一些核心地段的寫字樓資産，與規模較大的養老基金進行合作，通過出讓部分權益的方式，只保留大概30%到40%權益；在對這些資産維持一定控制權的情況下，加快現金回流。

作為遠洋旗下的投融資平台，具有金融屬性的遠洋資本，在集團協調主業與其他業務闆塊的過程中，必然成為基金措施的關鍵角色。而具體調整情況如何，還要等時間來驗證。

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