普華永道：盡管資産價格高企，上海繼續提供交易與投資機會

由城市土地學會（ULI）和普華永道（PwC）聯合編制的《2019年亞太區房地産新興趨勢》（下稱“報告”）顯示，盡管土地資産價格高企，競争激烈，上海作為中國大陸最具流動性的城市，将繼續提供投資機會。

報告提到，盡管上海辦公樓的現金收益低于4%，該城市仍然是外國投資者在中國尋求核心資産作全球投資組合多樣化手段的首選。鑒于現金充裕的本地保險公司持續把資本投入高端市場，資本化率保持下行趨勢。上海還呈現了其他趨勢–由于市中心資産的高昂價格，外國投資者在考慮非核心區域的投資機會；增值型投資日益受到青睐，雖然合适的資産很難找到。

縱觀整個亞太地區，投資者之間部署資本的持續競争仍在影響資産投資的方式。例如在上海，增值型投資繼續成為焦點，業主通過提供更多靈活性、更好的用戶體驗以及利用設計與技術功能來為資産升級。結果，投資者現時傾向于作出更針對性的地區部署，並采取自下而上而不是自上而下的投資策略。

該報告提到亞太地區的一些趨勢：

物流設施仍然是投資熱點：這是個投資者全體看好的唯一領域，2018年對該領域的投資大幅上漲。

共享居住成為未來住宅的模闆：随着城市人口密度越來越大以及房價上漲，更多的開發商将共享居住作為把更多的人放進更小地方的一個方法。

資本流動依然強勁：亞太地區流動性的持續增長仍然導致巨額資金跨越邊境，用于購置境外資産。該地區的強勁資本外流似乎一定會繼續，特别是來自日本的新儲備可能在2019年流入市場。

城市土地學會亞太區首席執行官費約翰（JohnFitzgerald）表示：“對很多人來說，上海依然是個具有吸引力的投資目的地，而且這種情況很有可能繼續下去。本報告顯示，面對日漸升級的中美貿易戰，上海正在增加信貸供應；而且，如果中國經濟進入深度或長期低迷，房地産可能會得益于進一步的信貸松動。”

普華永道中國審計合夥人孫穎認為：“今年上海在投資和發展前景方面的排名較去年略微出現了下滑。然而，只要你可以獲得土地以及強大的本土合作夥伴，在上海的開發前景仍然良好。有很多外國基金需在中國投資以多元化其全球房地産組合。加上中國境内出現的海量流動資本，尤其是本土保險公司，兩者持續建倉，並在未來數年可能持續成為活躍的市場買家。”

未來幾周，新興趨勢報告将在全亞洲的一繫列活動中發布。該報告提供了關于亞太地區房地産投資與發展趨勢、房地産金融與資本市場以及各地産闆塊和大都會區域趨勢的展望。該報告基于350多份來自地産專業人士的調查回應，包括投資者、開發商、物業公司代表、貸款機構、經紀人和顧問等。

2019年投資及發展前景排名前五位的市場：

——墨爾本（投資第一名，發展前景第一名）-今年墨爾本超越了悉尼。墨爾本辦公樓的未來供應受限，且提供良好的債務成本與主權債券收益率利差，是一個具有市場深度以及強流動性的核心市場。墨爾本具有不錯的租金增長前景。

——新加坡（投資第二名，發展前景第八名）-新加坡繼續從周期性的低點反彈，其辦公樓市場的改善将其推上投資排名的第二位。

——悉尼（投資第三名，發展前景第三名）-悉尼依然排名靠前，原因與墨爾本一樣。因其提供較高的投資回報以及投資避風港的作用，悉尼是全球投資者的心儀之選。資産競争有助于維持價格，而低空置率和日益增長的空間需求預示租金将繼續上漲。

——東京（投資第四名，發展前景第四名）-在去年排名下降之後，東京今年升至第四名有點令人驚訝，但也許是反映了其一直以來深受機構投資者青睐的因素：融資成本低、具有吸引力的投資杠杆、良好的利差以及大量的投資級資産。

——大阪（投資第五位，發展前景第六位）-由于東京缺少合理價格的核心資産，投資者繼續轉向地方經濟日益成熟穩定的日本其他區域。大阪住宅與辦公樓供應均緊張，可能是首都以外的最佳市場。