特寫 | 甘永清:花樣年從商之道

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2018-12-05 17:34

  • 對于輕重資産的平衡,甘永清表示道,花樣年商業是以重資産、自持的物業作為打底,以輕資産作為排頭兵。

    觀點地産網 曾幾何時,商業地産一度成為房企的“避風港”,迎來它跳躍式發展的黃金時期,衆多“淘金者”紛紛涌進商業地産領域。

    如今,互聯網和電商興起,金融資本與消費潮流蝶變,商業地産面臨全新的變化,一方面呈現同質化、泡沫化、空置化的競争過剩格局,一方面也在積極尋求創新與轉型。

    存量運營、社區商業、金融創新、輕重並舉等等成為行業里的關鍵詞。

    花樣年商業是這場商業新浪潮中的老玩家,走過八年歷程的它,在今年喊出的目標是:至2020年,全國項目布局将到達80個,資産管理面積将超過500萬平米。

    11月22日,在2018觀點商業年會期間,花樣年商業管理公司副總裁、大華南區域公司副總經理甘永清與觀點面對面,講述花樣年商業的“從商之道”。

    “重資産作打底,輕資産作排頭兵”

    花樣年商業負責花樣年集團在商業業務方面的布局、開發以及運營管理,目前已布局全國23個城市,管理的自持和輕資産項目近40個,管理商業面積逾300萬平米,主要集中分布在華東、西南及大華南區域,聚焦一二線和發達三線城市。

    走過八年的花樣年商業,精心錘煉了“三唐一世界”的産品體繫,具體包括紅唐、花生唐、芝麻唐、花樣世界奧特萊斯,每個品牌均有項目落地。

    “這四個産品線是為花樣年商業自己量身訂做的,做不同的定位,為産品的價值做提升。”甘永清介紹道。

    據悉,花樣年商業從2014年開始慢慢地從自持項目走向輕重結合發展的道路,今年以來,花樣年商業也是積極承接受托資産管理項目,逐步實現華東、華南、華中、西南四大區域的戰略布局。

    值得一提的是,“三唐一世界”雖屬于花樣年商業自有産品繫列,但也進行了輕資産模式輸出。“在走向輕資産的業務過程中,不少輕資産項目的業務、區位、人群、定位等等與我們的品牌屬性高度契合,我們也會把品牌授權給他們用。”甘永清說道。

    對于輕重資産的平衡,甘永清向觀點地産新媒體表示道,在短時間内,輕資産是解決花樣年商業的規模問題,但不是其發展的重心或者重頭戲,“我們是以重資産、自持的物業作為打底,以輕資産作為排頭兵”。

    甘永清透露,花樣年商業計劃尋找一些投資性物業來做整租、收購,包括以並購、參股等多種合作的方式來做所謂的重資産的投入,布局地點主要集中在一線城市;同時,輕資産将作為優勢業務,繼續往外部拓展輕資産模式,多條路並行。

    同時,甘永清也指出,投資並購回歸到問題的本質和核心是要追求回報率,這是做投資和並購對項目考核最重要的一個财務指標。他認為,就目前形勢而言,商業經營項目的投資回報率是非常低的,它的整個運營成本、未來的運營景氣指數是不容樂觀的。

    在這樣的情況下,花樣年商業在進行商業物業的並購投資時,步伐不免沉穩一些。

    “開發商們不管是購買資産還是大宗並購,所選擇的標的物都是核心地段的核心物業,具有未來的增值空間,這樣才不用背負太多風險,這也是我們考察了很多項目,也做了很多的财務模型跟測算,再去謹慎地選擇項目的原因。”甘永清還說道,目前花樣年商業有三至四個商業投資項目正在進行前期的考慮工作。

    “社區商業是我們要走的一條路”

    基于龐大的物業管理面積,花樣年商業自誕生之日起就帶有社區商業基因。可以說,整個花樣年集團發展便是圍繞着“社區+”進行的,戰略目標就是以社區為核心,以金融為驅動來打造一個以社區生活形态為主的商業閉環。

    社區商業這條路,花樣年商業走得特别清晰。如重要産品線之一“花生唐”便是定位創新型社區商業——“其實我們很早就在布局社區商業了,在商業這部分,老闆就要求我們在社區這一塊有獨特的玩法,花生唐就是基于社區的。”

    在甘永清看來,随着地産的開發越來越邊緣化,社區商業一定會走到配套住宅開發的一個很重要的功能。他指出,早在10年前,基本上很多大開發商已經實現核心地段核心區域的功能布局,這些跑馬圈地的工作做完了以後,已經沒有地了,也就慢慢地遠離這些區域,把城市級、區域級的購物中心的功能搬到社區。

    “只能在城市不斷地往外擴容的同時,去做更多的社區級的商業開發,所以這也是為什麼這兩年社區商業突然之間變得很熱的原因,這也是一個發展的必然。”

    甘永清同時指出,目前商業物業的租金穩定程度、客層穩定程度、商務穩定程度、收益穩定程度都已成型,社區商業在這個過程中将會大有作為。

    “花樣年的商業起步比較晚,布局比較晚,但社區商業是我們要走的一條路。”甘永清說道。

    談話漸入尾聲,當提及如今商業地産與金融結合的做法時,甘永清侃侃道出自己的見解:“很多開發商的資金沉澱壓力很大,所以最終還是要通過金融來找到一些渠道和資金。”

    他指出,早年布局的類似于萬象城、海岸城等商業項目,開發商在5年左右就能收回投資,升值空間遠超住宅,屬于有沉澱的項目,但随着回報年限越來越長,商業投資回報比也會越來越低。

    “所以整個行業講REITs等融資方式講了好多年,包括做資産的打包嘗試,比如說開發商經營資産獲得了最大的回報和管理收益,同時資産還有增值的空間和潛力,他便與銀行合作,把整個項目做成資産包,透過它的理财和金融産品吸納更多的資金進入到這個行業里面來,這個遊戲才能玩得下去。”

    甘永清進一步總結道,在商業的經營者眼里,把項目當成一個戰略産品,在投資並購項目的同時,慢慢形成一個大的資産包,把資産規模做大,再通過金融尋求回報,快速地形成自己的品牌優勢和資金回籠,讓資産增值,這可能是商業地産商必經的一條路。

    撰文:林心林 曾劍萍    

    審校:劉滿桃



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