物業赴港末班車 永升服務IPO里的旭輝身影、新三闆往事

觀點地産網 自4月底推出新上市制度以來，香港聯交所的鐘被敲個不停，這樣的熱鬧讓人想起三年前的新三闆挂牌景象。

而繼雅生活、碧桂園服務、新城悅、佳兆業物業之後，今年3月份從新三闆摘牌的永升服務也提交招股書、通過聆訊，搭上了今年内地物業公司赴港上市的末班車。

12月3日，旭輝旗下物業闆塊公司永升生活服務集團有限公司在香港四季酒店舉行IPO新聞發布會，執行董事兼董事會主席林中、執行董事兼總裁周洪斌、首席财務官劉暢出席現場。

觀點地産新媒體現場了解，此次永升服務全球發售初步發行共3.8億股股份，當中包括國際配售共3.42億股及在香港公開發售共3800萬股。公開發售将于12月4日上午9時正開始，股份預期于12月17日開始在香港聯交所主闆買賣，股份代号為1995。

據悉，此次股份發售價介乎每股1.6港元至2.8港元之間，籌資金額最高達7.904億港元；超額配股權為最多5700萬股股份，即發售股份的15%，海通國際資本有限公司為此次交易的獨家保薦人。

假設超額配股權並無獲行使，且發售價為每股1.84港元（即發售價範圍的中位數），永升服務全球發售可獲得的款項淨額約為6.42億港元。

永升服務透露，其拟将所得款項約55%用于尋求戰略性收購及投資機會，約26%用于利用最新的互聯網及信息技術並建立智能社區，約9%用于開發一站式服務社區平台及集團的“悅生活”在線服務平台，以及約10%用作一般企業用途及營運資金。

高復合年增長率、大股東旭輝、上市地點選擇，成為了當天一個半小時記者會的關鍵詞。

高復合年增長率與大股東旭輝

對于登錄資本市場的物業股，外界第一眼探究的是它的财務表現及管理資源。

翻閱永升服務的财務數據，收益方面，2015年至2017年分别為3.34億元、4.8億元、7.25億元，復合年增長率為47.4%，行業平均復合年增長率則為17.2％。純利方面，2015年至2017年分别為1556.2萬元、3360萬元、7644.2萬元，復合年增長率為121.6％，毛利率也由2015年的16.1%增長至2017年的25.2%。

截至2018年6月30日，永升生活今年上半年收益達4.39億元，同比增長38.92%；純利為4117萬元，同比增長34.28%。

營收與毛利的亮眼數據與收入組合有關，目前，永升生活形成了以物業管理服務為核心、非業主的增值服務、社區增值服務為輔助的三大業務，2015至2017年，該三大業務收入穩步增長，且年復合增長率分别為50.26%、19.58%、114%。

在管面積方面，截至2018年6月30日，永升物業共有208項在管物業以及56項訂約管理物業，在管總建築面積約為3210萬平方米，為逾17.8萬名住戶提供服務。

就在管建築面積而言，這樣的體量與剛剛赴港上市的新城悅大體一致，截至2018年4月30日，新城悅在管面積達約3703萬平方米。而在收入方面，近三年新城悅收入的復合增長率同樣高達47.1%，截至2017年收入為8.669億元，均與永升服務相近。

此外，在當天永升服務的發布會現場，控股股東旭輝集團的名字頻頻出現，甚至于執行董事兼董事會主席林中一度口誤，将“永升物業”說成了“旭輝”。

值得一提的是，有記者提問旭輝未來3000億銷售目標是否改變時，林中笑着回應說：“今天是永升服務的記者會，但我也非常樂意回答你。”林中委婉地表示道，旭輝目前在行業内仍有成長空間，市場份額也還沒到達瓶頸，相信旭輝的一些目標一定會實現。

将焦點拉回物業公司與控股母公司的關繫上來。據永升服務此前披露數據，2015年永升服務來自管理由旭輝開發的物業所得收益占集團管理服務業務總收益的96.2%，來自第三方物業開發商的收益占比僅為3.8%。

不過，從近幾年的貢獻占比來看，永升服務似乎也有意擴寬第三方物業比例，2015-2017年，永升服務來自第三方物業開發商的管理建築面積從104.8萬平方米增長至1327.9萬平方米，貢獻收入比重由3.8%上升至28.6%，到今年上半年則升至32.8%，來自旭輝的物業管理收入比重降至67.8%。

對此，林中表示稱，旭輝作為永升服務的大股東，一定會一如既往地支持永升服務的發展，尤其是這幾年永升服務的規模還不夠大的時刻，旭輝的作用會比較顯著，且未來每年平均都有1500萬平方米的物業交給永升服務。

“但這只是永升物業發展的一個基本牌，未來永升服務的增長主要看第三方物業的增長。”林中進一步指出，随着永升物業的規模增長，尤其是第三方物業以及承接的園區、政府機關、學校越來越多，從長遠角度來看，永升服務一定是立足于市場化的。

從新三闆到赴港上市

與今年赴港上市的物業股不同，永升服務最為引人關注的，還是其不足一年的新三闆挂牌舉動。

永升服務的前身為上海永升物業管理股份有限公司，成立于2002年5月，成立之初主要為旭輝集團北京、上海和蘇州的物業提供管理服務。

此後，旭輝集團計劃将物業管理闆塊獨立，于2016年8月完成改制，以整體作價1.3億元将其持有的40%、20%和10%公司股份分别轉讓給了上海旭輝企業發展有限公司和兩個員工持股平台——上海景助企業管理咨詢中心(有限合夥)、上海璟鈞企業管理合夥企業(有限合夥)。

同年11月，在永升物業完成股改後，其于2017年4月14日在新三闆挂牌。但于今年4月，旭輝注冊成立了永升生活並進行内部重組，重組後永升物業成為永升生活間接全資附屬公司，永升生活成為赴港上市實體。

對于此次摘牌新三闆轉而赴港上市的原因，林中對觀點地産新媒體表示，選擇在香港上市是出于公司自身發展需要的角度考慮，希望公司未來能成為一個國際化、具有全球視野、對接未來新興服務業的物業公司。

“香港是一個知名的國際金融中心，有完善的資本市場，能為集團的業務策略提供良好的融資平台，有利于吸引國際的資金和投資者，進而實現公司長遠的戰略目標。”林中說道。

雖然林中沒有直接表示摘牌新三闆的原因，但在他的說法中，似乎可以從“融資”“吸引資金”等字眼捕捉到永升物業從新三闆離開的些許原因。

據了解，在永升物業挂牌新三闆期間，僅成功進行一次融資，募集的1.04億元資金用于公司信息化建設。而據其2017年中報顯示，永升物業持有的現金及現金等價物不到3億元。有觀點認為，永升物業從新三闆摘牌的決定性原因便是滿足不了它的融資需求。

如今，對于香港資本市場這個新平台，永升服務的管理層們顯得充滿底氣，發布會中不時可以聽到“十分有信心”的字眼。

值得一提的是，早在2017年初，旭輝就宣布計劃在5年内培育5家上市公司，而永升生活赴港上市或許也是其中一棋。

而對于最近内地物業公司“紮堆”上市的景象，林中表示，物業這個行業很大，永升服務這時候上市正是在這個行業蓬勃發展的好時候；物業行業的規模在擴大，類似于永升服務這種頭部企業的市場份額會增加，對永升服務上市之後的發展非常有信心。

“任何行業都有競争，沒有競争就很孤獨，而且永升服務有獨特的優勢，相信在競争中我們會成為優勝者。”林中說道。

發布會持續了近一個半小時才結束，走出會議廳片刻後，廳内永升服務的管理層與工作人員齊聲呐喊道——“招股勝利！”