特寫 | 清華大學郭傑群:調控下的地産未來

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2018-12-03 23:29

  • 對于當下的國内商業地産而言,一切都需要時間累積。

    觀點地産網 對房地産行業而言,2018可謂歷盡千帆,調控政策、金融去杠杆、中美貿易摩擦,這些關鍵詞給國内經濟、A股市場帶來了顯著的影響,房企們面臨着不小的挑戰,同時暗藏機遇。

    11月末,以“新商業浪潮:重新連接”為主題的觀點商業年會論壇在香港愉景灣酒店舉行,會後的采訪中,清華大學貨币政策與金融穩定中心副主任郭傑群與我們分享了商業地産、金融、貿易戰下中國經濟發展等話題的看法。

    今年以來,國内經濟面臨挑戰,無論是實體行業還是房地産都正經歷漫長的寒冬,尤其過去兩個月,A股市場的黯淡表現,令不少人對中美貿易摩擦的走勢及其帶來的影響充滿憂慮。

    雖然負面情緒蔓延,但郭傑群認為,中國經濟不必過分悲觀。他指出,中國擁有14億人口,這本身就是一個極大的市場,決策層只要加快改革,擴大内需,就可以保持一定的發展增速。

    在觀點商業年會結束一周後,阿根廷當地時間12月1日晚,中美兩國元首會晤並達成共識,停止加征新的關稅,並指示兩國經濟團隊加緊磋商,朝着取消所有加征關稅的方向,達成互利雙赢的具體協議。此次會晤也被認為是中美貿易摩擦告一段落。

    郭傑群就指出,國内當下的金融波動和股市大跌,並不能完全歸于中美貿易戰的結果,而是自身内部在去杠杆、金融整治上的力度過大,脫離了經濟發展的基本面導致,所以最終還是要靠自身改革以緩解貿易摩擦帶來的影響。

    從數據上來看,2018年全球經濟發展速度仍然保持在一個相對良好的水平。雖然第三季度,中國GDP增速回落至6.5%,但前三季度GDP同比增長仍達到6.7%,經濟增速依然運行在6.7%-6.9%的中高速區間。

    具體到房地産行業,2018年1-10月商品房銷售額11.59萬億元,同比增長12.5%;1-10月份,全國房地産開發投資9.93萬億元,同比增長9.7%。

    雖然調控政策、金融收緊令龍頭房企都喊出了“活下去”的口号,但在郭傑群看來,大環境對房地産行業的影響並非一概而論。

    一方面,一些細微的信号說明政策調控有可能開始略為放松。例如10月31日舉行的中央政治局會議上,房地産調控並未被提及;此外,11月以來,房企境内發債也出現回暖迹象,包括恒大、華夏幸福、萬科、陽光城在内多家房企的境内外融資計劃成功獲批或發行。

    對此,郭傑群分析稱,由于國内金融機構70%的資金流向了房地産及相關行業,房地産行業不好對金融機構本身也會造成沖擊,對社會居民的個人财富也将産生影響,因此房價肯定是宜穩而不宜跌太快。

    但另一方面,目前國内房地産行業的同質化非常嚴重,因此不排除一些小房企在當下的環境中會因為募集不到資金而面臨倒閉,或者被吞並的結果。

    事實上,行至今日,沒有人會割裂地看待地産與金融的關繫。融資緊縮的大環境下,房企們為尋覓資金費盡心思,可供使用的融資工具悉數登場,金融創新更是無處不在。

    作為中國資産證券化論壇執行秘書長,郭傑群認為,資産證券化是房企融資非常重要的方式,資金更為密集的商業地産尤其如此。

    一直以來,銀行資金都是商業地産商最主要的融資來源。不過,随着融資環境收緊,減少間接融資,擴大直接融資将是金融發展的趨勢,CMBS就是商業地産直接融資的一個渠道。

    郭傑群指出,當下國内的商業地産還主要是以項目為導向,有了具體項目才進行融資。而一個被動的以項目為主的開發商,在目前持續的競争環境下是非常難以生存的,要發展就一定要跟金融相結合。

    為此,郭傑群更以美國為例,他指出,美國證券交易委員會把商業地産和金融業放在了一個大行業類中,某種程度上是認可了商業地産具有金融的某種屬性,而在國内房地産和金融業仍屬于兩個不同的行業。

    因此在海外,商業地産會非常積極地介入金融,主動地先去募集資金,然後再獲取優質的資産和物業。

    在他看來,出現上述差别的原因在于國内商業市場還處于增量市場,即強調高周轉、大部分是圍繞具體項目來操作,當進入存量市場,就會更加強調運營管理。

    而對于當下的國内商業地産而言,一切都需要時間累積。

    撰文:黎倩    

    審校:劉滿桃



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