香港傳真 | 記者會里的樓市下行焦慮

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2018-11-27 21:43

  • 樓市下行在此刻以其更具潛在的影響力,刺激着港人的神經,引發對香港樓市未來的擔憂。

    觀點地産網 幾個月以前,港人還在為房價高、住房難問題在各種場合争論得沸沸揚揚;短短幾個月後,港人對待樓市的情緒發生了巨大的改變。

    地市流拍、降價、購房毀約變得比以往更為常見,樓市下行在此刻以其更具潛在的影響力,刺激着港人的神經,引發對香港樓市未來的擔憂。

    從近日各種的香港樓市記者會來看,人們先前對于住房難問題的關注已明顯弱化很多,取而代之,樓市下跌所帶來的影響成為每場記者會的焦點。與此同時,港人對樓市的心理變化,通過各種記者會,也被篩進了擴音器一般,成倍地放大。

    “樓市下跌對開發商未來銷售影響點呀?”“想請問下,邊一類資産風險更大?”“會唔會出現好似97年一樣嘅大跌?”“政府會唔會出台政策‘撤辣’救市?”……

    紛繁復雜的同一類問題,成為了每一場媒體記者會里面抛出最多的疑問。

    樓市下行與市場憂慮

    從中環地鐵站D口出來,徑直穿過皇後大道,再走上一段斜坡,相繼穿過士丹利街、威靈頓街兩個街口,便是德己立街蘭桂坊的位置。大多數港片里,這是形形色色的青年男女約會的聖地,而在當天,香港衆多樓市記者會中的一場将在這里舉行。

    事實上,由于進入年底,加之香港樓市最近表現出的“疲軟”,像這樣以各種形式舉行的樓市展望會,幾乎在香港的每一棟甲級寫字樓都可以尋到蹤影。

    相比起會議報告及數據的說明,已經明顯身處市場下行現狀的媒體記者,似乎更傾向于尋求問題的解答。在短短一個半小時的展望會中,問答部分幾乎占去了三分之二時間。

    其中,出席媒體記者最關注的是:“香港樓價是否會重演1997年‘斷崖式’的下跌?”

    這種想法並非出于對香港樓市的過度憂慮。觀點地産新媒體了解,今年6月到9月,港島、九龍、新界A類私人住宅售價分别錄得下滑3%、7%、4%。此外,以近段時間香港部分郊區樓盤房價成交數據來看,樓價下跌甚至達20%。

    REA集團11月21日披露的一份調查報告指出,在代表着香港房價頂端的香港島,樓價自今年7月份以來已經下跌約5%,這個數據與上半年的調查認為“12個月内樓市價格将上漲超過10%”的預測大相徑庭。

    該份以網上問卷形式進行,通過調查1002名香港市民看法所得出的報告,同時也引出了港人對于香港樓市或将進一步下跌的擔憂。

    對市場的擔憂也将進一步影響人們入市的意欲。觀點地産新媒體獲悉,萊坊香港辦事處19日披露的數據顯示,預計今年内香港成交的一二手樓将為6-6.1萬宗左右,這跟傳統甚至超過10萬宗的成交量錄得較大差距的跌幅。

    另一方面,香港金管局總裁陳德霖近日表示,香港樓價自8月開始回落,成交量明顯減少,至11月初,一二手樓成交量合計下跌近50%。

    而如果把時間軸延長來看,港人對于香港樓市的擔憂不無道理。據了解,自2003年起,香港樓市已經歷了長達15年的上漲期,堪稱歷史最長上漲周期,而另外也有數據顯示,至今年7月,香港私人住宅售價指數錄得連續28個月上升,增長至393.5點。

    與此同時,在瑞銀近日發布的一組全球房價泡沫指數數據中,香港當之無愧排在了首位,成為2018年全球房價泡沫最嚴重的城市。

    一方面,市場的周期性使得香港樓市的下行或将持續。另一方面,高度泡沫化的樓市使香港房地産市場在面對經濟下行和市場周期時也将變得更為脆弱。

    港人怎麼看未來樓市?

    1997年樓市大跌對于港人來說是一個沉重的記憶,“大崩盤”使得淪為負資産的房子就達10萬多套,涉及總金額超過1650億港元。根據數據統計,1998年至2003年期間,香港樓市跌逾60%。

    事實上,港人“抱怨樓價過高”與“害怕樓價下跌”的心理也並非存在絕對的矛盾。

    這個問題背後更大的讨論空間正在于,對于香港這個由金融和房地産主導的經濟體,所能夠承受的樓市跌幅到底有多大?

    對于香港是否會出現1997年樓市大跌的問題,萊坊執行董事、估價及咨詢部主管林浩文19日表示,出現(像1997年)這樣的大跌,可能性並不大。

    其指出,一方面近年來香港金管局對購房者進行的壓力測試,使得樓市相比以往要穩健許多。另一方面,香港政府過去一段時間實施的許多措施很大程度上也确保了香港市場及經濟體繫的健全和穩定,使得香港有足夠的能力抵禦樓市的影響。

    當然,也有部分市場人士認為,現時貿易戰導致的經濟不穩定、股市波動,以及“五二折”居屋等引起房價下跌的因素,跟1997年樓市大跌時亞洲金融風暴和香港政府出台的“八萬五”計劃似乎都有幾分相像。

    除此以外,連續漲了15年之久的香港房價,也使得部分人士在市場周期面前感到擔憂和恐慌。據了解,2004年至2017年期間,香港私人住宅售價指數漲幅超過4.4倍。

    市場人士對觀點地産新媒體表示,事實上,在每一個下行周期里,都會存在一定負資産的出現,而在現時香港市場中,這部分風險主要來自于價格較貴的二手居屋、單價較高的納米樓以及高按揭成數的資産。

    林浩文在展望會中作出預測稱,未來12-18個月,香港樓市還會向下調整,初步預計下跌10%。當然,如果考慮到股市持續波動、貿易戰對香港經濟影響加深,林浩文認為,跌幅或将超過10%。

    “但就算今天香港樓市向下跌至10%-20%,對經濟來說不會是很大的沖擊。”

    除此以外,随樓市步入下行,港人對香港政府是否會考慮撤銷“辣招”的問題上,也表現出較大興趣。林浩文指出,政府調整政策還不大可能,因為樓價已經升了一段時間,近段時間是剛回調,即使是跌15%,都會認為是正常調整,而不會有一個較大的措施出現。

    林浩文認為,香港政府如果真要“撤辣”,首先會從按揭成數和壓力測試等較容易的方面進行操作,最後才會放寬空置稅和買樓方面的限制。

    數據也指出,雖然樓市近幾個月進入下行調整期,但預計2018年全年,香港住宅還會有7%-8%升幅。

    香港傳真 | 一座城市里的地産漫遊與畫像。

    撰文:李奕和    

    審校:鐘凱



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