原報道 | 光大信托救急與房企融資

觀點地産網 當前，融資成本處于一個上行通道，融資越來越難、期限越來越短、成本越來越高是近來最直觀的感受。但面對償債壓力，選擇成本高的融資方式成了企業不得已而為之的辦法，信托貸款是其中之一。

11月23日，泰禾集團股份有限公司與光大興隴信托有限責任公司在福州簽署戰略合作協議，合作總規模不超過200億元。次日，另一家房企與光大信托簽署戰略合作協議，涉資100億元。

今年以來房企融資壓力陡然增大，面臨的挑戰不止于銀行信貸持續退燒、公司債大幅萎縮、海外融資難度加大，非標投資通道同樣受到限制。即便如此，非標融資中的信托仍受到房企歡迎，逐漸走高的發行成本並不能阻礙房企向信托機構伸出橄榄枝。

除了光大信托，興業信托近日也與正荣地産簽署合作，計劃為後者提供100億元授信額度。而今年以來，還有多家信托陸續與陽光城、泰禾、北辰實業、華夏幸福等房企提供授信額度。

市場人士對觀點地産新媒體指，就今年的市場環境而言，拿到大額度的授信對解決資金困境幫助並不大，更多是起到提振市場信心的作用。

對于中小企業來講，在股債面臨壓力的現況下，信托融資由于程序簡單，審批環節少，對企業規模要求不高等特點，成為了一種重要的融資方式。

300億信托合作

接連兩天，共300億的合作，讓光大信托賺足了眼球。

11月23日，泰禾與光大信托簽署戰略合作框架協議，建立全面業務合作關繫，總規模不超過200億元，光大信托拟投放的具體項目、交易結構、金額、風控措施等。

根據協議内容，光大信托将和泰禾在房地産開發、教育養老文化産業等領域開展全面深入合作。雙方拟定的合作範圍包括債權業務類、股權業務類、産業基金類、資産市場類等。

次日，另一家房企與光大信托簽署戰略合作協議，涉資100億元。

光大信托于2014年經中國銀監會批準成立，由中國光大集團股份公司直接控股，是中國光大集團金融闆塊中與銀行、證券、保險並列的四大核心子公司之一，經營範圍包括本外币業務；資金信托；動産信托；不動産信托等。

截至2018年三季度末，光大信托收入和利潤同比增幅均超過100%，資産管理規模增長至5600多億元。

對于300億的信托合作，有金融分析人士在接受觀點地産新媒體采訪時分析，上述信托額度和動辄上百億的銀行授信類似。但額度和貸款是兩個截然不同的概念，由于現在房企符合貸款標準的項目太有限，所以把額度變成貸款還是存在較大的難度。

“這也是現在很多房企有不少尚未使用的銀行授信額度，但都缺錢的原因。”

他進而指出，就今年的市場環境而言，事實上拿到額度對解決資金困境幾乎沒任何幫助。

他續指，這類企業現在遇到的融資困難應該也不小，通過此類合作，借大機構或相關機構的大額度給予市場一定信心。

另一方面，上述金融人士稱，大額授信也是為了避免未來違約。“大家都不希望違約，以前的額度用的差不多，機構就批個新的授信，約定好只用于本信托公司快到期的借新還舊。”

他介紹稱，房地産通過信托公司融資，比較傳統的方式還是“432”貸款，其他信托貸款應該停得差不多了，要根據項目情況而定。

觀點地産新媒體了解到，“432”即擁有4證——國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證，30%開發商自有資金投入，和2級資質。

“還有一種相對創新的方式，就是用股權投資或參股的方式參與‘非432’項目，比明股實債做得更股一些，有好的項目可以做成開發商小股操盤。”

但最基礎的操作模式還是信托貸款，即投資者投資信托産品，由信托公司向房企發放信托貸款，房企提供資産抵押、股權質押、第三方擔保等，並按約定向信托公司支付利息、歸還本金，信托公司再向投資者分配信托收益和本金。

錢從哪兒來？

中國信托登記繫統2018年前10個月的統計數據中顯示，2018年以來，登記規模穩中有降，信托業務增長節奏明顯放緩。

但在房地産企業融資渠道持續收緊的情況下，信托以資金運用方式的靈活優勢和金融工具的綜合優勢，呈現出逆勢增長的态勢。

有業内人士對觀點地産新媒體表示，房地産信托規模增長符合預期，並且短期對信托融資的需求将很難降低。

他指出，對房企而言，今年經營壓力較大，房地産調控政策連續出台，發債、銀行貸款等融資渠道受限，使得企業普遍資金流偏緊。

最直觀的感受就是融資越來越難、期限越來越短、成本越來越高。觀點地産新媒體了解到，目前大型房企的融資成本基本在8%至10%之間，中小型房企的平均融資成本已高達12%至15%，部分房企融資成本甚至高達15%-16%。

“站在金融的角度，融資成本是風險收益特征的體現。通常而言，在一個大的範圍内是高風險高收益，低風險低收益的一個金融基本原理，但是每一筆債券的發行和每一筆融資，都可能受時點、受它所處市場的細節的影響。”

目前市場形成的共識是，房企的整體融資成本上行是一個客觀的事實。在這個過程中，現在除了龍頭地産商、特别是國企、央企的融資成本還比較低，其他房企的融資壓力都比較大。

上述業内人士進而表示，現在的市場環境很考驗企業财務管理團隊或者資本市場團隊的能力。需要在融資期限和流動性管理之間達到一個比較好的權衡。

“現在的市場，大家的流動趨勢偏強。資金方的風險收益偏低，偏好于短期限，但對融資人而言，短期限意味着流動性風險。但是，期限太長難融資，或者融資成本很高，期限短，就需要和流動性管理之間達到一個平衡。”

銀行的錢越來越難拿也是房企選擇信托的原因之一。“銀行表外資金投放受限，投向房地産行業的資金依舊謹慎，而且從目前政策來看短期内很難重新放開。”

據悉，申請銀行貸款的門檻在最基本還是要達到“432”要求。這就意味着，幾乎只有排名靠前房企能拿到銀行貸款；如果是資金量大的銀團貸款就更為苛刻，多以擁有最高評級、财務狀況佳的央企為主。

在海外發債方面，美聯儲加息也使得融資成本處于上升通道中。市場普遍預期12月大概率将會加息，2019年普遍預期加息2到3次，海外融資成本也日漸高企。

觀點地産新媒體了解到，近一兩個月來部分房企發債的利率持續走高，華夏幸福于11月19日發行的5000萬美元債券利率為9%，時代中國拟發行的3億美元優先債券利率為10.95%，雅居樂拟發行的4億美元優先票據利率為9.5%。

另一方面來自于短期償債壓力，2015年股市調整後的資金投放通過各種渠道進入地産和融資平台，這些債務基本在2018-2019年到期。

這時候，房企不得不依賴于其他途徑融資。應對債務壓力，還剩下三種常規操作：一是股市融資（增發），二是發債（公募或私募債），三是信托資管。

對于中小企業來講，在股債面臨壓力的現況下，信托融資由于程序簡單，審批環節少，對企業規模要求不高等特點，成為了一種重要的融資方式。

信托融資AB面

從發行情況看，10月信托發行産品數量為1430個，環比下降6.29%，同比上升21.82%；發行規模為1614.66億元，環比下降5.03%，同比下降42.02%；平均規模同比降幅達到137.31%。

數據來源：用益信托網、觀點指數整理

規模占比最大的為房地産領域，10月房地産集合信托成立規模385.8億元占比達到34.14%，平均規模為1.36億元，平均期限為1.68年，平均收益為8.41%。上半年成立規模為2645.86億元，同比增長54.34%。

中國信托業協會數據顯示，2018年第二季度，信托資金配置到房地産領域的規模為25072.49億元，比第一季度的23710.76億元增長了1361.73億元，其占信托資産的比重由10.99%提升到12.32%。

第二季度房地産信托新增規模當年累計為4280.73億元，占全部新增信托規模的18.31%，比第一季度占比提升了3.5個百分點。房地産2018年新增信托資金配置領域中的地位不斷提升。

信托實際上是一種成本較高的融資方式。據悉，目前房企信托融資平均成本在13%-13.5%，年内上漲逾200個BP。

但前述金融人士表示，信托只是一種融資成本還比較高的融資方式，今年很多房企的融資成本甚至高于信托，排名20開外的房企融資成本都在兩位數以上。

“房企因為負債率多較高，對現金流的要求是剛需，只要能拿到錢，幾乎不在意成本。某排名前五的地産公司去年信托發行成本在8.5%左右，今年可以接受13.5%。一些中小地産公司的發行成本則更高，基本都在15%左右。”他直言。

面對利率一路猛漲的房地産信托，信托公司多表示還是有較大的發行意願，但信托公司對房企的準入標準也在提高。“這主要是從風控的角度進行考慮。”在他看來，不同信托公司的風格還是有很大不同。

一種是較為傳統的信托公司，這類信托公司在抵押品、抵押物外更看重企業主體。今年以來，這類信托公司收的越來越緊，對交易對手的篩選標準不斷提高。一是排名提高，最早是百強，後來五十強，再後來三十強，現在大型的公司基本上只看前十強了。

“當然有些公司比較有特色，比如杭州工商信托，或者一些專業度比較高的信托公司，他們自己有房産開發和銷售的能力。這類信托公司在企業主體外還看中樓盤和地塊。”

他舉例稱，一個中等開發商，在一個好的地方有一塊好的地或者開發一個好的項目。如果按照傳統的排名來準入，大信托公司不會準入這樣的項目。

而專業度的高的信托公司就會将更多因素考慮進去，這也會獲得比較高的收益。如果項目不行了，他們也有能力将項目繼續開發或者是繼續銷售。

但是，金融人士指出，這種信托公司還是比較少，大部分還是第一種，不停收緊標準，選主體、嚴卡“432”、嚴卡銷售回款。

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